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济总量和人均指标也都表现出差异,其影响因素除自然、人文等条件和改革开放程度外,同城市化程度有密切关系。当前,中国东部地区城市化水平一般已趋近50%,有的甚至趋近60%,而西部地区城市化水平只有约30%,有的甚至还不到30%;全国百万以上人口的城市约80%集中在东、中部地区,西部地区占国土面积的70%,人口占全国的近30%,但百万以上人口的城市仅占约20%。这种状况不仅是城市化水平不均衡的表现,也是经济非均衡发展的表现。实际上,没有中西部特别是西部城市化水平的大幅度提高,就没有全国的城市化,就没有全民族的现代化
5．就业结构与产业结构演进不协调
城市人口占总人口比例的高低是衡量城市化水平的主要指标,产业结构则是衡量一个国家和地区经济发达程度的重要标志,而就业结构(即一、二、三产业就业份额由低到高的构成情况)也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志。特别是就业结构与产业结构的协调程度,更能表明一个国家或地区经济结构的合理性和协调性。目前,发达国家这两个结构基本一致,而发展中国家多数存在着第一产业就业份额偏大(较之其产业份额)的现象。2007年,中国三次产业的产值结构是11.3∶48.6∶40.1,而就业结构却为0.8∶26.8∶32.4。这不仅说明第一产业的劳动生产率低、剩余劳动量大,而且说明中国与发达国家仍有较大差距。这与中国城市化水平滞后有极大关系。
而中国的房地产市场现状亦是不容乐观。概括来说有以下几点现状及特点： 1.房地产商品的特殊性。
在一定时期内房地产商品供求不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。
2.土地的稀缺性。
土地的自然供给是固定不变的,城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的,我国的土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。
3.地价具有虚构性。
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说,由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和,如果人们的预期地价是合理的,现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多,反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多,因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远,所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
4.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。
由于房地产的不可移动性及其保值增值性,银行系统很愿意发放房地产贷款,在宏观经济一片看好的情况下,政府也鼓励投资,银行利率就比较低。据统计,在1992-1993年,海南房地产开发的资金占社会固定投资的三分之一。大量资金涌
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向房地产业,信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资,给泡沫的产生埋下了隐患。
5.政府部门的不正之风。
1993年沿海地区的房地产热,有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构,其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见,政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。
2.3城市化与房地产市场中存在的问题
从以上现状特点来看，我们可以归结出中国的城市化进程存在以下的问题： 1.人口高增长量
这是制约城市化发展的主要因素之一，中国城市化背负着十三亿人口的巨大包袱，这在世界上是罕见的。人口的自然增长对城市化进程有直接影响，通过影响社会剩余农产品的数量、社会可用于扩大再生产的能力和资源、城市就业岗位的数量这三个途径制约着城市化进程。
2.城市化速度和水平不相称，城市化进程相对滞后
1990～2006我国城市人口年均增长率(3%～4%)明显低于一些发展中国家在经济高速成长时期的城市人口增长率(5%～6%)。尽管中国整体经济增长显著地快于这些国家，和国际上比较一下，可以看出,中国城市化率尽管现在达到40%以上，但是还是低于世界平均水平，也低于中低收入国家的平均水平。
3.城市的规模不足、基础设施水平和城市资源利用率较低 中国的现实情况表明规模较大的城市，生产效率比较高，对资源利用也比较好。但是，中国和世界相比，大城市的比重却是偏小的。城市资源利用效率和城市基础设施水平低，主要表现在：大城市交通拥挤、居民居住条件差、环境和噪声污染严重、水资源短缺等；中小城市自来水、天然气普及率和硬化道路比重低，污水、废物处理设施缺乏等。同时，城市基础设施水平在地区之间也发展不平衡。
4.城市化发展的制度性障碍 首先是户籍管理制度。现行的二元制户籍管理制度人为的造成城乡之间的对立，已不适应经济和社会发展的需要，成为缓城市化进程的重要因素。其次是就业制度。第一，低估了失业率，不符合中国的实际情况。第二，失业的定义太窄,绝大多数失业人口得不到失业保险保障。第三，政府的管理成本增加,支持就业的财力分散。再次是社会保障制度。我国现行的社会保障制度还很不完善，没有很好发挥其调节收入差距、维护社会公平的职能。此外是城市管理制度。中国长期以来未能建立起高效的城市化管理体制。中国的城镇规划往往只注重规划的过程，忽略了更为重要的管理体制的建立，造成城镇管理体制不顺，关系不清，职责不明。
至于房地产市场，对我们通常所理解的可能影响房地产的价格因素而言，往往都有很大的误差，真正影响房地产的因素恰恰是上节中几个我们经常忽略的因素。在今天为何房地产的价格一直居高不下，通过上述的因素也许我们可以进一步做分析。房地产居高不下的起因可以这样来解释：
1．在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。
在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产
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为抵押向银行借款来进行房地产投资。
2．房地产业本质上是实体经济和实业部门。 首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。这样的地位促使了政府助推了房地产的价格只升不降。
3．土地价格因素。
土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会导致房地产价格居高不下。一方面，房价是与地价相联系的，房价居高不下与地价居高不下相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成房价的居高不下
4.过高的房屋空置。
在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已经高达60%，如此高的空置率同样为房价的居高不下起了推波助澜的作用。 2.4国外城市化发展进程借鉴
由于各个国家自然资源条件、历史文化传统、在世界经济体系中所处的地位不同以及实行的经济发展战略和政治体制上的差异，导致其城市化呈现出多种发展模式，对于经济发展作用效果也很不一样。即使如此，许多发达国家乃至和我国发展进程处于相当水平的发展中国家的城市化进程依旧有很多地方值得我们学习和借鉴。
2.4.1 西方发达资本主义国家——欧洲各国 表2-1 中国与欧洲各国城市化数据对照表 国人口密度 人均土地 人均农业用地 城市化率 家 （人/平方（亩） （人/亩） （%） 公里） 英240 6.2 4.72 87.7 国 荷381 3.9 2.05 89.0 兰 法106 14.2 8.08 74.0 国 中137.6 10.9 1.48 44.9 国 资料来源：黄柯可．英美法德俄城市化特点以及出现的问题[J].兰州学刊.2010 欧洲列国是早期就发展起来的资本主义国家。其完善的社会制度，发达的科技水平，良好的城市设施，规范的建设流程等等都在其他国家拥有良好的口碑。在高楼林立的城市之中，欧洲的城市化还保有其特殊的文化内涵，浓郁的文化气息让人在工作生活的同时心情舒畅。同时，其先进的技术使得城市化的进程并没
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有发生坏境的破坏。与之相反的是，欧洲各国的环境保护措施都非常良好。他们的城市化的经验非常值得我们学习和参考。那么，欧洲各国究竟有何特点呢？
第一，他们成功的实现了新城开发和旧城改造的统一。 欧洲具有悠久的历史，每一座古城内都有大量文物、古迹和各个时期的建筑。他们特有的文化另世界各国游客为之陶醉，在城市化的进程中，为了保护这些文物的历史文貌，坚持旧城区的改造的必须符合当地的文化特色，禁止建设和之前建筑特点相违反的高楼大厦。老建筑只能对其内部设施进行改造，而建筑的外形和结构则必须保持原貌。无论城市化进程到何种程度，保持原先建筑本身的文化底蕴作为第一原则，必须成功实现旧城改造与城市现代化建设的有机结合，将城市化的进程和国家本身所具有的文化底蕴完美有效的结合。可见城市化进程并不是无脑的追求高楼鳞次栉比和先进的城市施舍，将历史文化和城市建设相结合也尤为重要。
第二，实行严格的城市规划管理。
欧洲各国在城市规划管理方面为我们提供了许多可资借鉴的经验。他们拥有许多世界上高度城市化的城市，他们城市发展始终遵循一条规则：既要考虑市场竞争的原则，也要顾及社会公共利益的需要。其城市规划主要特点是：
1、统一筹划，协调发展。城市布局相对合理，城市化进程中大中小城市并行发展，大城市为龙头，小城镇遍地开花，遍布全国各地。在城乡建设上一方面严格管理土地、环境等重要问题；同时在可允许的范围内发挥想象力，使得各个城市的发展有其自主性和特殊性。有效地避免了单调空洞，使得各个城市的发展结合的非常有生气。
2、强调公众参与。居民是一个国家的根本。欧洲城市规划可以分为土地利用规划和建造规划，其编制过程是按照联邦的《建设法典》和州法律所规定的程序进行的。首先是做出编制的决定，将规划的目标、必要性等宣布给公众。然后编制者和与规划相关的公众代表共同编制几种规划草案。市民通过各种形式参与规划草案的讨论。根据公众意见，规划部门将这些草案合并成一个方案。在确定方案以后，进行公众展示，进入公众参与的第二阶段，并邀请相关人士进行评论。规划部门对收集的意见和建议做进一步的调查和审评，之后纳入到规划方案中，如果涉及到的内容修改变动很大，则要重新进行第二阶段的公众参与。最终确定的方案成果，要连同对市民和公共机构团体参与的意见处理书上报上一级管理机构审批，并公布审批结果。
3、规划执法非常严厉。规划局有权制止违章者的违章行为，若违章者不服可向法院起诉，法院则向规划部门的上级查询。上级规划部门直接检查下级规划部门的行为，并向法院回复，法院依此进行裁决。
第三，运用现代科学技术解决城市化难题。 前文又提到，城市化并不是无脑的运用科学技术将城市建设打造的高端先进，具有现代化得气息。然而，科学技术在城市化的进程确实必不可少的。
在城市建设的过程中，人类遇到了许多共同的难题，如交通堵塞、垃圾处理、环境污染等等。欧洲国家的城市化进程非常注重这些问题，为了解决这类问题，他们将科学技术深化到了非常小的细节中去，如城市垃圾的处理，欧洲城市几乎无一例外地实现了垃圾分类，而且垃圾的收集、清运和处理，形成了一个完整的系统。整齐漂亮、形态各异的分类垃圾箱，在城市街头四处可见，并不使人感到有碍市容，有些甚至成为城市的一大景观。另外，垃圾分类一方面避免了资源浪费，大量的纸张、塑料、玻璃直接变成了工业原料；另一方面也大大地减少了需
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要处理的垃圾量，节省了费用。
第四，严格城市管理，实现城市环境保护和方便居民生活的有机结合。 欧洲许多大中城市的市中心都建有农贸市场。这里出售的都是来自于巴伐利亚农村的新鲜蔬菜、水果、鲜花、鲜肉等。尽管这里的商品价格比超市还要高（因为比超市商品新鲜），但仍十分受市民的欢迎，交易兴旺。为了方便居民生活，政府对市场实行严格管理，这些处于市中心的农贸市场整洁美观，别具特色的各种商亭、摊位同周围环境浑然一体，既满足了居民生活的需要又没有影响城市环境。
第五，非常积极地采用了节能手段和措施。 在西欧和北欧的国家，高舒适度低能耗建筑是极其常见的。高于平均水平的建筑可能花费5%左右，但由于节能的优化组合，每年可节省60%的营业费。欧洲可能是世界上最高的质量也是最科学的区域。在欧洲，有些国家法律的形式明确、建筑必须满足能源需求。如瑞士，他们的建筑保温玻璃类型有强制的规定，因而使得节能技术与材料也越来越成熟，这些节能技术大批量生产成本下降。节能建筑区域建设成本一般增加了5%到10%。许多建筑公司建楼，更多的会使用到双层玻璃呼吸式幕墙外墙外保温系统，除了使用“断桥住宅”型，使用窗框中间的中空玻璃充惰性气体这样的技术外。利用太阳能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循环系统也做得很仔细。用高效保温围护结构、智能系统的太阳能和常规加热系统的智能控制，保持热水温度恒定;用通风和晚上热补偿技术降低住宅的热损失等等。欧洲崇尚尽可能的利用资源，例如开发绿色资源，如太阳能、风能等，这些系统使得生态住宅形式的普通住宅已接近较低的能量水平。为了保护自然资源和环境，城市建设方案决定会决定合适的建筑材料，尽可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循环使用的产品，降低了原材料消耗及环境污染，实现了绿化、环保。
从上述欧洲城市化的特点中，不难发现，城市化与经济的发展之间存在着密切的关系。归结起来，经济发展与城市化的辩证互动关系中，存在着以下几个基本的要素：产业结构、科学技术、人口规模、政府行为。产业结构的不断革新、科学技术的持续创新、人口规模的不断扩大以及政府行为的有效合理，促成了经济发展与提高城市化水平的动力机制。 2.4.2亚洲优秀国家城市化建设——新加坡
了解完西方发达国家的城市化进程，再来看看与我们相接近的亚洲国家的城市化进程。这就不得不提及新加坡这个坏境极其优良的国家的优秀的城市化经验了。纵观整个亚洲，还没有那个国家能像新加坡这样将城市化进程的如此完美的与经济发展结合起来，做到文化，环境，人文，经济的有机结合。那么新加坡的城市化进程又是有何种的特点和借鉴意义值得我们学习呢？
第一，城市化目标的科学性统一。
新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然资源，没有腹地，是一个标准的城市岛国。新加坡政府独立之初，就以工业化促进城镇化为基本，提出了对商业、交通、通讯、旅游中心为目标的发展计划。新加坡于1964年开始实施“居者有其屋”计划，通过建屋发展局构建公共屋，并在1968年使得购房者能够使用中央公积金存款购房。这样，居住的相对集中和有序分布为农村人口向城市转移，从而为第一产业从业人员向第二和第三产业转移创造了条件。与此同时，政府通过加强农村基础设施建设，实施税收优惠，提供银行贷款服务等措施，鼓励当地投资风险资本密集型的制造业大力发展，以最大化解决失业问题，
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