活动区域，二是可以知悉消费者选择商品的标准，以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助
7.2 城市结构调查
都市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查，具体要调查中心地带及周围区域都市的结构机能，以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况，并了解将来的城市发展规划，以便选取最具商业价值的地域开设百货商店。
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地势结构
地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查，尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况，因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。
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交通情况
一般而言，百货商店的位置应位于交通要道两侧，因为交通网密布的地方，往往人口容易集中或流量特别大，自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点，有时对于停车空间也有调查的必要。
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地段的调查
在繁华的地段，往往是商店容易集中之处，所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的，但其地价及租金较高，因此投资成本提高的情况下，如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势，均成为在繁华地段设店的考虑要素。
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各项机能的调查
一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方，则整个都市机能易于发挥出来，诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能，自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体，均为调查上应予以明了的事项。
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城市规划调查
除了都市结构的现状外，有关将来发展的方向，城市的发展规划，诸葛亮如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等，均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素，因为这些因素直接影响着商圈的变动，必须对此进行相应的调查。
7.3 零售业结构调查 ? ? ?
城市商圈的调查 零售业态的调查 零售业种的调查 7.4 消费者的调查 ?
购买习惯的调查
这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析，以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主，可采用抽样调查的方法，调查时可以到学校、工厂发放调查试卷，也可以直接入户调查。其调查项目一般包括：居住地
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名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是：居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较，但调查费用较高。
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购买能力的调查
该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力，一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查，或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下，对调查地点通过的行人，依一定时间段采取面谈方式，时间以十分钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。该项调查费用较低，但较为困难，对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。
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购买量的调查
该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况（分不同日期及同一天的不同时间段）进行研究分析，以作为确定营业体制和商店规模时的参考。
7.5 竞争对手的调查 ?
场所调查
这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行，针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查，以便共同研讨。 ?
商品构成调查
该项调查是对前项调查的继续，主要是对于商品组成的细目进行调查，以此作为确查。在调查方法上，可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查，着重进行主力商品量的调查。 ?
人流调查
该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行，以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数，尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。 8
商商业业物物业业的的开开发发
8.1 商业物业的开发理念
入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7%；今年上半年，国内零售增长10.1%，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7%，表明我国国内商业零售业发展速度相当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心（Shopping Center/Mall），由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境，风靡欧美、日本、东南亚，逐渐被认为是将来零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施，其在建设地段的规划、开发、所
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有和经营上是作为一个操作单体，这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务的区域相关，这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购物中心是商业房地产的一种形态。
商业物业的特点是：投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源；商业经营具有“统一管理、分散经营”的特点；投资收益高；市场风险高。目的是通过投资营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间，进而通过租售商铺获利。要达到以上目的，商业物业项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计，到后期的销售定价、楼盘推广等方面有所突破。 ?
项目选址和市场调查要注重地段的商业价值
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调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况 调查目标地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大） 调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势 调查目标城市近、远期城市规划和商业规划 调查目标地块的商业价值和机会点 调查商铺置业者投资购买力、投资心理 项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
市级购物中
心 地区购物中
心 居住区购物
中心 邻里型购物
中心
建筑规模
? 项目定位须有差异性。
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覆盖商圈
覆盖整个城市，服务人口30万以上 覆盖城市局部，服务人口10—30万
人
覆盖城市的一个居住区，服务人口
1—5万人 服务人口1万人以下。
3万平方米以上 1——3万平方米 3000——10000平
方米 3000平方米以下
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项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。
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项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合——北京新东方广场，与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
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规划设计坚持创造高质量的商业空间
商业项目非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。
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符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划，将影响拟建购物中心的近远期的优劣势，甚至成败。 商业项目要求易达性
商业项目必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。根据交通工具的不同，应有不同的交通组织和停车方式。
商业项目要求合理的空间形式。
商业物业可以采用以下四种空间形式：
（1） 室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝。 （2） 露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；
（3） 回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖； （4） 室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；
由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时，对实际使用面积率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%，室内购物中心K要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等等共用面积的不同而不同，一般在45%——65%之间。在建筑设计时，实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
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? 购物中心内部动线组织要求引导性。
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有： （1） 以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端，尽可能的延长购
物中心的人流通过线；
（2） 以局部的造景、中厅引导人流； （3） 以餐饮休闲娱乐区引导人流；
（4） 出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；
（5） 无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施；
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购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用
购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
（1） 屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又
能取得可观的广告位出租收入。
（2） 建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。
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商业项目讲求无障碍设计。
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
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商业项目讲求内部绿化景观。
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
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商业项目讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。
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商业业态分布规划也会影响局部规划设计
商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 。
8.2 商业物业的招商租赁 ?
购物中心的决算
商业物业的开发必须预测开业之后的收入，并和资本投入结合起来考虑。在可行性研究阶段已经做过项目成本预算，在建筑设计阶段的最后可以进行更为准确的决算，计算购物中心的开发费用和成本，进行投资和受益的经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为店面出租的依据。
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招商和承租户选择
在招商过程中，有必要对每一个承租户进行评价，预测它们的经营前景，作为店面出租的指导。
第一，承租户的选择要保证租金的来源。购物中心的店面出租和租金关系密切。开发商
的目标是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地出租营业面积，获得最大的利润来源。以往的经验并没有给选择承租户和预测未来收入提供可靠的指导，问题在于获得长期稳定的租户和短期高回报是有矛盾的，在某些情况下难以两全其美。开发商把面积大量出租给信誉好的零售商，可以保证租金来源的稳定性，但是这些承租户可能达不到预期的销售额，所以难以让业主和金融投资机构
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