广西2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价对象变现能力
分析与风险提示试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。 A．沉降缝 B．伸缩缝 C．温度缝 D．防震缝
2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的。 A：20％ B：30％ C：40％ D：50％ E：借款合同
3、B县w房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由与w房地产开发公司签订。 A：A市人民政府
B：A市人民政府土地管理部门 C：B县人民政府
D：B县人民政府土地管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 4、控制性详细规划的作用是__。 A．规定城市规划区范围 B．确定用地面积和用地界限 C．引导建设
D．对当前拟建的项目和地区进行空间布置 5、下列关于税收的表述中，正确的是。 A：房产税的课税对象是房产
B：房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税 C：农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 E：执行层的组织协调 6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。 A：1 B：2 C：3 D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D．可分配利润=税后利润-未分配利润 8、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、不同的房地产估价师对同一估价对象在同?估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为．【2007年考题】 A：掌握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：委托人不同
E：工业用地的监测点评估价格
10、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。 A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20% B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%
C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40% D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%
11、已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为（）元/m2。 A．560 B．700 C．437.5 D．280
12、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样
13、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。 A：3％ B：3.5％
C：7％ D：4％
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列属于房地产开发直接投资的是。 A：购买房地产开发企业的债券、股票 B：购买房地产投资信托基金 C：购买住房抵押支持证券
D：购买一座正在运营的高尔夫球场 E：借款合同 15、物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定。 A：相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布 B：相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布 C：相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布 D：相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布 E：执行层的组织协调 16、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。 A：中位数
B：简单算术平均数 C：众数
D：加权算术平均数
E：工业用地的监测点评估价格
17、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。 A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房
E：执行层的组织协调
18、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。 A．利润性 B．税率性 C．余额性 D．工资性 19、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格
20、在成本法、假设开发法中不计息的项目有__。 A．销售费用 B．销售税费
C．开发利润和销售税费 D．销售费用和销售税费
21、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。 A．2427元/m2 B．2500元/m2 C．2575元/m2 D．2632元/m2
22、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷
23、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。 A．商品房价格
B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价 D．物价部门核定价格
24、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。(2009年试题) A：马克思的利率决定理论 B：可贷资金利率理论
C：Is—LM曲线模型利率理论 D：流动性偏好利率理论 E：借款合同
25、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。 A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现实价格资料
D．估价师选取的现时和未来的价格资料
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建设工程进度控制工作的主要内容包括。 A：施工现场的调研与分析 B：编制项目建设工程进度计划 C：监督项目施工进度计划的执行 D：制订勘查计划
E：对项目建设总周期目标的论证与分析 2、设置调查项目，必须注意以下等问题。
A：对重大或敏感性强的问题应采用单项选择，宜采用是非提问 B：所问的问题应便于被调查者回答 C：备选项目必须互不相容
D：问题的形式不宜太难和过于复杂
E：问题不宜太短
3、变更合同价款的确定方法包括。
A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款 B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款
C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行
D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行
E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行
4、2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业。 A：获得了正常利润 B：获得了经济利润 C：获得了超额利润 D：年净利润为零 E：执行层的组织协调
5、下列关于房产分丘图，表述正确的有。 A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图 B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图 C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000
D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细 6、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。
A．需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B．房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验 C．房地产估价行业具有广阔的发展前景
D．房地产量大面广，其他资产的数量相对较少
E．房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少
7、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是。
A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％ B：在县城、建制镇的，税率为5％ C：在县城、建制镇的，税率为3％
D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5％ E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％
8、在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位？（） A．土地使用权出让 B．派出所
C．商品房销售 D．学校 E．工厂
9、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定．不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有．【2005年考题】