〖商业基础资料〗
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1 行业介绍 ................................................................................................................................. 5 1.1 零售业的演变史 .............................................................................................................. 5 1.2 零售业的发展趋势 .......................................................................................................... 6 1.2.1 1.2.2
国际零售业发展趋势 ............................................................................................... 6 国内零售业发展趋势 ............................................................................................... 8
2 商圈介绍 ............................................................................................................................... 10 2.1 商圈含义 ........................................................................................................................ 10 2.2 商圈的构成 .................................................................................................................... 11 2.3 商圈分析 ........................................................................................................................ 11 2.3.1 2.3.2 2.3.3
商圈分析的必要性 ................................................................................................. 12 商圈分析应考虑的因素 ......................................................................................... 12 影响商圈大小的因素 ............................................................................................. 13
3 零售业态的介绍 ................................................................................................................... 14 3.1 业态概念 ........................................................................................................................ 14 3.2 业态分类 ........................................................................................................................ 15 3.2.1 3.2.2 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9
国际上零售业态的一般分类 ................................................................................. 15 购物中心也不能作为独立的零售业态。 ............................................................. 16 百货店 department store(Dept．) ................................................................ 17 超级市场 suPer market(S．M) ......................................................................... 17 大型综合超市 generalmerchandise store(G．M．S) ................................ 18 便利店(方便店) convenience store(Cv．S) .................................................. 18 专业店 s9eciatity store(S．S) ........................................................................... 18 专卖店 exclusive shop ....................................................................................... 19 购物中心 shopping center(S．C) ................................................................... 19 仓储商店 disc01Int store.................................................................................... 19 家居中心 home center(H．C)......................................................................... 20
3.3 业态特点 ........................................................................................................................ 17
4 零售业种介绍 ....................................................................................................................... 20 4.1 业种分类 ........................................................................................................................ 28 消费品 ................................................................................................................................... 28 4.1.1 4.1.2 4.2
从使用目的上分类 ................................................................................................. 28 从购买习惯上分类 选购品 ............................................................... 29
业种特点 ........................................................................................................................ 29
品牌的概念 ............................................................................................................. 29
4.3 品牌介绍 ........................................................................................................................ 29 4.3.1
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4.3.2 品牌在市场营销中的作用与意义 ......................................................................... 29
5 商业客户介绍 ....................................................................................................................... 30 5.1 零售客户 ........................................................................................................................ 30 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4
客户类型 ................................................................................................................. 30 客户及品牌调查 ..................................................................................................... 30 商场与客户的基本合作方式 ................................................................................. 30 引进厂商和品牌的原则 ......................................................................................... 31
5.2 餐饮\\娱乐\\休闲客户 ................................................................................................... 31
6 商业项目市场调查分析 ....................................................................................................... 31 6.1 生活结构调查 ................................................................................................................ 31 ? 人口结构 ........................................................................................................................ 31 ? 家庭户数构成 ................................................................................................................ 31 ? 收入水平 ........................................................................................................................ 31 ? 消费水平 ........................................................................................................................ 31 ? 购买行为 ........................................................................................................................ 32 6.2 城市结构调查 ................................................................................................................ 32 ? 地势结构 ........................................................................................................................ 32 ? 交通情况 ........................................................................................................................ 32 ? 地段的调查 .................................................................................................................... 32 ? 各项机能的调查 ............................................................................................................ 32 ? 城市规划调查 ................................................................................................................ 32 6.3 零售业结构调查 ............................................................................................................ 33 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.5.1 6.5.2 6.5.3
城市商圈的调查 ..................................................................................................... 33 零售业态的调查 ..................................................................................................... 33 零售业种的调查 ..................................................................................................... 33 购买习惯的调查 ..................................................................................................... 33 购买能力的调查 ..................................................................................................... 33 购买量的调查 ......................................................................................................... 33 场所调查 ................................................................................................................. 33 商品构成调查 ......................................................................................................... 33 人流调查 ................................................................................................................. 33
6.4 消费者的调查 ................................................................................................................ 33
6.5 竞争对手的调查 ............................................................................................................ 33
7 商业物业的开发 ................................................................................................................... 34 7.1 商业物业的开发理念 .................................................................................................... 34
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7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5 7.1.6 7.1.7 7.1.8
项目选址和市场调查要注重地段的商业价值 ..................................................... 34 项目定位须有差异性。 ......................................................................................... 34 规划设计坚持创造高质量的商业空间 ................................................................. 35 购物中心内部动线组织要求引导性。 ................................................................. 35 购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用 ..................................... 36 商业项目讲求内部绿化景观。 ............................................................................. 36 商业项目讲求商业灯光照明。 ............................................................................. 36 商业业态分布规划也会影响局部规划设计 商业物业内的经营户较多，购物中
心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 。 ................................................................................................................................. 36 7.2 商业物业的招商租赁 .................................................................................................... 36 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.3.1 7.3.2
购物中心的决算 ..................................................................................................... 36 招商和承租户选择 ................................................................................................. 37 承租户租金 ............................................................................................................. 37 具有“统一管理，分散经营”的特点 ................................................................. 39 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、
7.3 商业物业的管理理念 .................................................................................................... 38
统一物管。 ........................................................................................................................... 39
8 购物中心的各种模式和特点 ............................................................................................... 40
8.1.1 8.1.2 8.1.3 8.1.4 8.1.5 8.1.6 8.1.7
按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 ................................................. 40 按购物中心的商场面积规模分类 ......................................................................... 42 按购物中心的定位档次分类 ................................................................................. 43 按购物中心的选址地点分类 ................................................................................. 43 依据国际购物中心协会的分类 ............................................................................. 43 按购物中心的业态复合度的程度分类 ................................................................. 44 按摩尔购物中心的外观分类 ................................................................................. 44
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11 行行业业介介绍绍
1.1 零售业的演变史
众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁\和“渠道\作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求\仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁\和“渠道\而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。
同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。
机构类型 杂货店 单一专业店 百货商店 邮购店 联销店
快速成长从出现发展到成熟所经目前处于期生命周期
期 1800-1840 1820-1840 1860-1940 1915-1950 1920-1930
历的时间（年）
100 100 80 50 50
中的阶段 衰退期/已消失
成熟期 成熟期 成熟期 成熟期
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