天津市直管公产非住宅房屋盘活研究
刘玉录
作者简况 刘玉录 副教授 南开大学经济学博士 中国作家协会天津分会会员 天津市房地产经济学会副秘书长 天津市房地产市场专家咨询委员会委员
天津市东欧中亚研究会副理事长 《住宅与房地产》特聘专家级撰稿人
[摘要] 形成于计划经济下的现存直管公产非住宅房屋管理体制，是划拨平调和实物补贴的产物，造成了效率与价值的双重损失，已经完全不适应市场经济体制。因此，除需要按照近年已经采取的做法继续推动盘活外，应该采取更为直接有效的新办法，以解放存量房产生产力。主要有：将产权人进行技术处理，聚集房产资源规模，资本运作融通资金；编制租金调整中长期规划，确立自动调租制度；将分散的“保管自修”房屋管理方式进行调整，实行统一的专业化分类集中管理；加大市场化出售房屋产权力度，探索使用权转让新方式；实行房管内部行政与经营运行两条线的“机构、职责、人员、财务和资产资金五分离”，建立直管公产非住宅房屋运营管理新架构。在盘活时，同进应做好配套支持工作。
[summary] The management system that it is not pubic house in direct management which form below planned economy is product of dividing adjustment and object subsidy. It creats double losses about efficiency and value so that it could not suit market economy completely. therefore, we can adopt measures for recent years to go on propeling adjustment. And also take the more valid and new measures to liberate the productive forces of leaving house. It includes : Dealing with the owner of property right. Assembling the resources of house property. The capital fund. Arranging the rent and a long planning. Estabilishing system for adjusting the rent automatically. Adjusting the scattering manage form of house property named \Implementing uniform management by professional classification. Extending the power of selling the property right. Discovering the new style of making over the using right. Implmenting the internal administration and management moving of the house. It includes: \
responsibility, staff, finance, fund\frame that it is not public house in direct management. Forming a complete set well in adjustment.
要抓紧研究出台相关政策，经营好城市资源，特别是盘活城市土地、房产、基础设施等国有存量资产。
——戴相龙市长2003年2月27日在天津市政府第一次全体会议上讲话
一、存量房产资源评估
1.总量情况
2002年底，全市存量房屋总量=18695.4万平方米。 （1）存量房总量按产别分类。
表1 存量房总量按产别分类表 单位：万平方米
名 称 直管公产房屋 单位自管产房屋 私产房屋 总 计 住 宅 1871.58 2825.81 7199.62 11897.01 非住宅 1275.31 5217.06 306.02 6798.39 合 计 3146.89 8042.87 7505.64 19695.40 （2）直管公产非住宅房屋按用途分类。 工商业用房=172.05万平方米； 行政事业办公用房=226.46万平方； 保管自修房屋=876.80万平方米； 总计=1275.31万平方米。
（3）直管公产非住宅房屋按坐落分类。
表2 直管公产非住宅房屋按坐落分类表 单位：万平方米
名 称 工商业用房 行政事业办公用房 保管自修房屋 总 计 市内六区 150.00 122.14 612.91 885.05 其他县区 22.05 104.32 263.89 390.26 合 计 172.05 226.46 876.80 1275.31 注：本文系笔者参加天津市房地产管理局所承担的市政府“关于制定促进金融发展的政策制度选题之三”课题组，以执笔人身份为课题所起草的研究报告。写作时得到了天津市局岳玉贵处长、杨士风女士以及相关省市房管局处室同仁在资讯及某些思路上的支持与启发，在此一并鸣谢。
2.资源评估
（1）价值分析。
①计算的价格依据。2002年，全市商品房交易均价=2609元/平方米，其中市内六区=2901元/平方米，其他区县=1948元/平方米；全市存量房交易均价=1321元/平方米，其中市内六区=1895元/平方米，其他区县=946元/平方米。
②评估计算。全市存量按产别分：全市存量房屋总量=18695.4万平方米×1321元/平方米=2469.66亿元。其中：直管公产房屋=3146.89万平方米×1321元/平方米=415.70亿元；单位自管产房屋=8042.87万平方米×1321元/平方米=911.26亿元；私产房屋=7505.64万平方米×1321元/平方米=991.50亿元。
表3 直管非住宅房屋按用途分类表 单位：亿元
名 称 工商业用房=172.05万M2 2市内六区 150.00×1859=28.43 122.14×1859=23.15 612.91×1859=116.15 885.05×1859=167.73 2其他县区 22.05×946=2.09 104.32×946=9.87 263.89×946=24.96 390.26×946=39.92 合计 30.52 33.02 141.11 204.65 行政事业办公用房=226.46万M 保管自修房屋=876.80万M 总计=1275.31万M
2（2）作用分析。
2002年底，全市存量房屋价值约2469.66亿元。该值相当于当年全市国民生产总值2022.6亿元的
122.10%，相当于当年全市年末城乡居民储蓄存款余额1486.38亿元的142.15%；全市存量房屋18695.4万平方米，按当年全市常住人口1007.18万人计算，人均18.56平方米；按当年全市非农业人口541.14万人计算，人均35.55平方米；全市非住宅存量房屋6798.39万平方米，年末全市社会单位从业人员人均13.89平方米（6798.39÷489.29）；全市直管公产非住宅行政办公用房226.46万平方米，以事业机关45.6万人计算，人均4.97平方米。全市直管公产非住宅工商业用房172.05万平方米，按当年全市国有经济单位从业人员约109.9万人计算，人均1.57平方米。
[理论]英国学者保罗贝尔琴说：“房地产和房地产投资对经济的重大作用非常重要，其重要性表现在以下三个不同方面：作为生产要素，作为公司财产，作为投资工具”。
（3）比较分析。
为便于认识房地产业在国民经济中的地位与作用，现摘录美国房地产业对国民收入增长的贡献与美国非居住物业产权结构资料（见表4），供参考：
表4 美国房地产业对国民收入增长的贡献（1929——1969）
年 代 国民收入 资 本 非住宅性 建筑和设备 住 宅 房地产合计 增长率(%) 3.33 0.50 0.20 0.19 0.39 2.75 0.13 0.03 0.06 0.09 3.85 0.80 0.36 0.29 0.65 占增长率的百分比(%) 1929-1948 100.0 4.7 1.1 2.2 3.3 1948-1969 100.0 20.8 9.4 7.5 16.5 100.0 15.0 6.0 5.7 11.7 1929-1969 1929-1948 1948-1969 1929-1969 ———————————————————————————————————————————
资料来源：[美]丹尼森：《增长因素的核算》
表5 美国非居住物业产权结构
产权人 个人 公司 合伙人 非盈利性机构 总 计 物业价值 (10亿USD) 17 1633 338 307 2655 占百分比 0.6 61.5 12.7 11.6 100 产权人 政府部门 机构投资者 金融机构 其他(含境外机构) 非居住物业占全国所有房产的30.2% 物业价值 (10亿USD) 61 114 101 84 占百分比 2.3 4.3 3.8 3.2 资料来源：丹尼斯.迪帕斯奎尔：《城市经济学与房地产市场》
二、利用与经营现状分析
1.直管公产房屋经租情况
目前，市房管局负责全市存量房屋的行业管理以及负责全市直管公产房屋的资产管理。在直管房屋中，除保管自修房屋外，市内六区直管公产房屋由市房管局直属的事业法人单位市房产总公司和公用公房经营管理处经租、修缮，其他区县直管公产房屋按照属地化原则由区县房管部门经租、修缮。
全市直管公产房屋执行的是政府规定的租金标准。直管公产住房平均月租金为1.59元/平方米；直管公产非住宅房屋平均月租金（元/平方米）为：工商业用房=3.60元，自收自支事业单位办公用房=1.75元，财政拨款行政事业单位办公用房=1.09元。
2002年底，全市 直管公产非住宅房屋工商业用房172.05万建筑平方米，分布在各委、局（集团公司）所属的3768家企业，具体情况如下：
表6 直管公产非住宅房屋工商业用房经租情况
单位：家、万平方米
单位合计 建筑面积合计 商委系统单位 建筑面积 经委系统单位 建筑面积 其他系统单位 建筑面积 经营状况较好 经营状况一般 经营状况较差 能够正常交租 勉强能够交租 不能正常交租 2953 112.03 1145 42.47 525 25.48 1283 44.08 462 28.8 316 19.01 60 6.34 86 3.45 353 31.22 115 7.92 74 7.2 164 16.1 合计 3768 172.02 1576 69.4 659 39.02 1533 63.63 ———————————————————————————————————————————
资料来源：市局文件
2002年底，市内六区房产公司及公房管理所，现共有职工12464人，其中：在职职工6185人，离退休职工6279人。
2.直管公产非住宅房屋盘活情况
1996年以来，经市政府批准先后出台了一系列促进直管公产非住宅房屋盘活的政策措施，采取出售产权、房地产“空转”、使用权转让等多种方式盘活存量。积极为国有企业资产重组、转制、跳产经营提供服务支持，为企业增资减债、搞活经营创造了有利条件。为此，本市为盘活国有房产出台了一系列文件： （1）《转发市体改委<关于选择部分企业进行盘活国有房地产存量试点的实施意见>》津政办发[1996]76号；
（2）《印发<关于现代企业制度试点中若干问题的意见>的补充意见的通知》津体改委发[1996]44号；
（3）《关于印发工商企业存量国有房产授权经营试点办法的通知》[1997]房管33号； （4）《关于盘活直管公产非住宅房屋的实施意见（试行）》房管[1997]315号；
（5）《关于做好部分中小商业企业转让承租房屋使用权工作的通知》[1998]房管333号； （6）《关于继续做好部分中小商业企业转让承租房屋使用权工作的通知》房管[1999]287号； （7）《关于学习贯彻四中全会和市委七届四次会议精神自觉主动为国有企业改革服务意见的报告》房办[1999]299号；
（8）《关于规范我市房地产“空转”试点工作的补充意见》津体改发（2000）14号； （9）《关于加强商业小企业产权制度改革的通知》津商委[2000]91号；
（10）《印发<关于出售区属国有商业小企业的若干意见>的通知》津体改发（2001）17号； （11）《关于调整公有非住宅租金标准的通知》津价房地[2002]226号； （12）《关于加强产权交易管理若干问题的通知》津财企一[2002]22号； （13）《关于直管公产非住宅房屋盘活的意见》房管[2002]225号；
（14）《关于我局申请参加海河两岸综合开发改造的请示》房办[2002]295号； （15）《市房地产管理局关于拟用公用公房抵押融资承担危陋房屋改造任务的请示》津房办[2003]81号；
（16）《关于发布天津市2003年房屋租赁市场指导租金的通知》津房管[2003]138号。
截止2002年底，盘活直管公产非住宅房屋27.87万平方米，占该类房屋总量的7.43%。其中：出售产权12.11万平方米；使用权转让6.1万平方米；置换1.36万平方米；无偿划转8.3万平方米（经市领导批准将粮油系统423个网点所占的直管公产房无偿划转，支持其改革）。如减去无偿划转房屋面积，实际盘活19.57万平方米。`总共回收盘活资金7304.74万元，每平方米平均合373.26元/平方米。
经市委、市政府批准，2002年底将3479家企业使用的142万平方米直管公产非住宅工商企业用房的产权人，由市人民政府变更为市房产总公司，评估价值约为17亿元，按50%折扣，可抵押贷款融资8.5亿元，按照市场化运作，用于古文化街海河楼商贸区开发改造项目。此举，使市房产总公司经租的原以市政府为产权人的房产，变更为国有事业单位为产权人的法人财产，增加了房产总公司的资本金，扩张了经营管理规模。
3.租售现金流量