根据目前课题掌握的资料，做出1992—2002年全市直管公产非住宅房屋租售收入与相关支出现金流量表，以便于观察。
[理论]佛瑟吉尔：“房地产界需要知道收益和回报率。”
表7 1993~2002年天津市直管公产房屋租售收入与相关支出现金流量表 单位：千万元
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 合计 (一)现金流入 1.住房出售收入 住房租金收入 小 计 2.非住宅盘活收入 非住宅租金收入 小计 3.流入合计 (二)现金流出 1.住房出售资金使用 住房租金使用 小 计 非住宅租金使用 小 计 3.流出合计 (三)现金流量净额
2.10 0.59 0.23 3.97 5.88 0.25 6.49 7.15 12.48 0.14 14.02
资料来源：市局资讯
3.41 5.08 3.55 11.51 18.96 6.99 11.73 22.22 8.38 2.49 94.31 7.13 6.16 12.73 14.97 17.92 18.54 17.50 16.25 19.92 23.76 154.87 10.53 11.23 16.28 26.48 36.88 25.53 29.23 38.47 28.30 26.25 249.18 0.00 0.00 0.00 0.00 1.14 2.68 0.86 0.65 0.83 1.15 7.30 6.96 6.32 8.16 9.15 8.91 8.58 7.37 7.13 7.13 7.00 76.71 6.96 6.32 8.16 9.15 10.05 11.26 8.23 7.77 7.96 8.15 84.01 17.49 17.56 24.44 35.63 46.92 36.79 37.46 46.24 36.26 34.40 333.19 1.31 4.49 3.32 7.55 14.16 6.31 5.05 15.01 20.18 2.41 79.78 7.13 6.16 12.73 14.97 17.92 18.54 17.50 16.25 19.92 23.76 154.87 8.44 10.65 16.05 22.51 32.08 24.85 22.56 31.25 40.10 26.16 234.65 6.96 6.32 8.16 9.15 8.91 8.58 7.37 7.13 7.13 7.00 76.71 6.96 6.32 8.16 9.15 8.97 11.68 8.41 7.84 8.64 8.38 84.52 15.40 16.97 24.22 31.66 41.04 36.54 30.96 39.09 48.74 34.55 319.17 2.非住宅盘活资金使用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.06 3.10 1.04 0.71 1.52 1.38 7.81 在现金流量表中，10年累计现金流量净额为14021.70万元，其实是公有住房出售房款的余额，其中7240
万元为公房售后共用部位与公用设施设备维修基金，4100万元为售后主体维修基金，1000万元为转制基金，其余为危改基金等。由此说明，由于低租金制公有非住宅房屋入不敷出，“租不养房，租不养人”，损失惊人。
三、效率与价值双重损失估计
1.经济损失测算：低租金造成的直接经济损失
表8 直管公产非住宅房屋经济损失测算 单位：元/万元
建筑面积 现行租金 市场租金 平衡租金 测算租金 测算值/月 现收值/月 损失额/月 (万M) (1) 2(2) 3.6 3.6 3.6 7.5 1.74 1.09 0.00 (元/·月) (3) 38.48 64.29 91.36 27.42 15.0 27.42 69.84 (4) 35 60 80 23 15 23 61.00 2(5) 25 45 60 15 10 15 (万元) (6) 6830.10 1215.75 5372.55 241.80 172.80 (万元) (7) 619.38 175.07 429.80 30.23 20.04 (万元) (8) 6210.72 1040.68 4942.75 211.58 152.76 1.工商业用房 工业 商业 金融业用房 办公用房 172.05 48.63 119.39 4.03 2.自收自支事业 11.52 3.财政拨款行政 214.94 事业办公用房 4.保管自修房屋 876.80 合 计
2149.40 23428.09 1915.12 13152.00 0.00 13152.00 1275.31 6.43 40.00 20316.10 873.71 21430.59 表中计算，（6）=（5）×（1）；（7）=（2）×（1）；（8）=（6）－（7）。现行租金是依据津价房地[2002]226号《关于调整公有非住宅租金标准的
通知》进行计算的；市场租金：根据《2002天津房地产市场》资料测算并参照广州、南京、重庆等相应城市的同类公产物业政府公布的租金水平。具体说：（1）工业用房，以市开发区、保税区、新技术产业园区、区县开发区等4区和分布于市内外的11个工业园或通用厂房项目的平均租价进行测算；（2）商业用房，从分别坐落于中心城区、开发区、塘沽区等商业用房随机抽样，进行加权平均测算；（3）金融业用房，参照主要分布于市内六区（含开发区）的13个营业性办公楼日租金水平，并考虑我市商场单位面积营业额，综合进行测算；（4）自收自支事业办公用房和财政拨款行政事业办公用房，主要参照广州、上海、温州等地政府公布的同类用房现行租金标准，并考虑到城市间的差异，进行测算的；平衡租金即根据多方面因素综合平衡目前应该实行的租金标准，也可以说是合理的租金水平；测算租金是考虑到存量房产盘活的种种障碍因素，这里的分析采取了大大低于平衡租金、更低于市场租金的水平标准，即测算租金。
如上表，直管公产非住宅房屋经济损失测算值为21430.59万元/月。年损失=21430.59万元/月×
12=257167.08万元；5年损失=1285835.4万元；10年损失=2571670.8万元。
其损失不仅在此。由于直管公产非住宅房屋，长期以来被作为固定资产，形成一种资本存量，处于相对静止状态，成了名副其实的“不（许）动产”，其价值只能在帐面上以货币现值计算，随着币值下降这部分房产的价值也相应减少。另外，房屋的贬值还来自“磨损”，“自然磨损”由于租金偏低得不到补偿而造成透支，“精神磨损”因为房型不能适应变化了的新的生产活动而使价值打了折扣。
损失还来自于僵化凝固的直管公产非住宅房屋管理体制所形成的价值流程漏洞。由于现存公房管理体制的管资产、管人、管事相互分离，留下了产生问题的土壤，系统内违规事件时有发生。据审计发现，2001年，城区共有150万平方米公有房屋，因未纳入管理，形成帐外资产“小房库”。按2002年市内六区存量房交易均价1895元/平方米估算，高达28.43亿元之多。造成国有资产的直接流失，其恶劣影响已超出经济范围。此类情况因体制不顺屡禁不止，已成为口子越来越大的国有房产资源流失的“大漏斗”。
因体制原因造成的直管公产非住宅房屋国有资产流失现象还表现在：由于至今仍未建立起真正的国有房产授权经营的法人治理结构，没有形成法人财产权，区房管局、区房产公司经营创收的成果得不到应有
的保护，结果，利用国有房产资源经营增值开发的房产物业，因怕被平调而隐匿不报，形成帐外资金，既造成国有资产流失，又为有关人员的可能犯错误创造了物质条件。
2.效率损失分析：低租金带来低效率
现行直管公产非住宅房屋实行的低租金制，是长期以来计划经济体制国家—企业之间“父爱主义”的遗生子，实质上是国家对国有企业的实物补贴。从宏观经济角度看，其结果是被实物化了的这块“影子租金”（补贴）收入流量游离于市场之外，未能进入“国民收入”流量循环管道，造成资源的闲置浪费：（1）核算的统计范围实际缩少了国民收入数量规模。从经济性质分析，这是明显的过时的自然经济的做法。按照社会生产总产品流程，房租实物补贴从而减少了企业的成本，应该转化成公司利润，可事实并非如此。如进行横向比较，我市绝大部分占用着直管公产非住宅享受低租金补贴的国有企业，并没有出现高于社会平均利润率的情况。据统计，2002年全市国有企业工业增加值仅增加6.7%，比全市同类指标平均水平低11.1个百分点，全市近1400户国有及国有控股企业亏损面高达44.9%；（2）对国有工商企业的公产非住宅房屋低租金实物补贴，扭曲了价格信号，模糊了企业内外的经济核算，产生了连锁式的低效率反应。
[案例]使人误入歧途的成本核算方法：①将价格看成是真正的成本；②忽略了间接成本；③忽略退休人员费用；④忽略资本成本；⑤成本计算不准确、不完全。正如经济学家所说：（在某些企业）不受竞争威胁的过程中，使公众最终处于不受保护的状态。
[理论]罗伯特·考特：“既然需求曲线表示了价格与需求量之间的一个反比关系，那么就可以推知在价格为零时，对牧场使用的需求将尽可能地扩大。草场上拥挤的牲畜将导致过度放牧和土地资源的破坏。这个结果已被称为‘公地的悲剧’。??所有者不会让他人无偿使用他们的财产。他们会对他人把其财产用做牧场索取一个正值价格，并且他们索取的这个价格应该能把土地作为牧场出租所获得的利润大于对土地的任何其他使用所获得的利润。这个定价方式将导致对财产的有效使用。”（摘自《法和经济学》，第253页）。
3.对全局的影响：未能发挥应有作用
（1）按前1.的保守测算，直管公产非住宅房屋年租金净损失257167.08万元，以投资（总需求）乘数=3计算，年损失经济值=771501.24万元，相当于2002年全市房地产业增加值88.57亿元的87.11%。5年期静态计算，年损失经济值=771501.24万元×5=3857506.2万元，相当于2002年全市财政总收入375.81亿元的102.64%。损失了的租金象水一样流失了，它们再也不能作为生产投入和经济发展的工具。
直管公产非住宅房屋低租金对天津“社会生产可能性曲线”的影响：存量房产适度的资本化、虚拟化，是现代经济运行与发展的客观需要，可大大增加我们城市的经济总量。戴相龙讲：“我们与北京、上海、广州等城市经济发展的差距，主要在服务业和金融保险业上”。（2003.3.27）低租金直接影响了存量房产的保护与利用，影响了城市改造的可用投入，从整体上影响了天津城市面貌和经济社会发展。削弱了“三步走”战略的物质基础。
[理论]《物权法研究》：多年来，由于物权制度的不完善，造成公有财产中所有者虚化、财产无人负责、产权界限不清等问题，使公有制的优越性未能得到充分发挥，生产力受到束缚，并导致了国有财产的严重流失（摘自《法和经济学》第281页）。
四、盘活中遇到的主要问题
1.思想不解放，影响了存量的总体盘活
一些部门，习惯于计划经济模式，因循守旧，缺乏创新意识，积极主动性不够，一拖再拖，错过了多
次盘活的好时机，使我市存量公有房产盘活形势远远地落后于兄弟城市。想起来真让人感到切肤之痛：“丧失一次历史性机遇，往往要落后十几年甚至几十年。??重要机遇错过了，就会造成全局性的、历史性的被动。”，“深化改革，突出一个‘活’字，激发全社会创造财富的活力。既要善于经营企业资产，又要善于经营城市资源” 市委书记张立昌在市委八届三次会议上如是说。新的国有存量房产经营体制的章法需要我们自己去创造、探索，而不会从天而降。马克思曾经说过：“一定所有制关系所特有的法的观念是从这种关系中产生出来的。”（马恩全集，P608）“新的权利对应于新的经济力量而产生。这种观点的一种含义是，权利在从财产获益的能力的意义上说，很大程度上是一个经济价值，而不是法律概念的问题。”（德姆塞茨）
[案例]“无权占有”：最早起源于欧洲古代的普通法，很早就成了成文法的组成部分。实质上，“无权占有”学说断言一个人的产权是在时效条款下持有的。如果某人“躺在权利之上”，使这些权利荒废老化，法律则可允许别人接受其财产的真正占有权。关于无权占有规则有两个效率方面的理由：第一，在真正所有权的旷日持久的争论中，这个规则降低了确定真正所有权归属的管理成本。??第二个支持无权占有原则的效率方面的理由是通过规定一个生产性使用者从另一个非生产性使用者手中获得所有权的程序，有助于阻止有价资源被长期闲置。...通过将土地再分配给有进取心的所有者，该规则在这方面有利于将财产转向较高价值的用途，符合效率原则的要求。
2.公房低租金制从整体上影响了盘活
2002年，我市公有住房租金=1.61元/平方米·月，在全国35个大中城市中排名第22位。北京=3.05元/平方米，上海=2.30元/平方米，重庆=2.44元/平方米，石家庄=2.50元/平方米，济南=2.90元/平方米。天津作为一个大都市，其公有住房租金水平；远远低于国家建设部规定的5项（维修费+折旧费+管理费+利息+税金）因素成本租金标准。经测算，目前我市公有住房仅维修费一项就达2.05元/平方米·月，相差甚远。
直管公产非住宅房屋租金水平，天津与兄弟城市比较，存在较大的差距（见表9）。
表9 京沪穗宁渝沈津直管公产非住宅房租比较 单位：元/建筑平方米
北京 上海 广州 南京 重庆 沈阳 天津
工商业用房 市场租金 29.70 市场租金 25(加权平均) 市场租金 6.69~40 3.6 自收自支事业 单位用房 市场租金 15.90 27(加权平均) 20(加权平均) 市场租金 6.69 1.74 财政拨款行政 事业单位用房 3.08 15.90 17.14(加权平均) 17.14(加权平均) -- 2.00 1.09 资料来源：省际交流资料
低租金制使占用直管公产非住宅房屋的单位感到租房合算，承租单位通过市场转租吃租差，获利又不负责修房，当起了“二房东”，影响了非住宅房屋的盘活推动。
3.固守利益格局，用房单位和部门普遍阻力大
本位主义思想，一事当前从小单位利益出发，严重影响了存量公有房产盘活工作的推动。早在1996年，