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目 录 前言???????????????????????????1 市场背景篇 第一章 宏观政策研究 ???????????????????2 一、2011年房地产相关政策???????????????2 二、央行历次调整利率时间细则一览表 ???????3 第二章 德州宏观经济研究 ?????????????????4 一、城市基本情况???????????????????4 二、宏观经济研究???????????????????6 市场分析篇 第三章 德州房地产市场研究 ????????????????9 第四章 土地市场 第五章 房地产市场 第六章 房地产投资 第七章 市场表现 第八章 市场预测 第九章 客户需求综述 ?????????????????? 一、地域住宅消费心理特点分析????????????? 二、目标客户群定位分析???????????????? 三、需求市场综述??????????????????? 对贵司项目市场战略及销售价格建议 ???????????? 结束语 ????????????????????????? 《 经典房地产资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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前言 前行中的理解，变革中的发展 2011年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆发、美国通胀形势严峻EQ3推出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI高起、人力成本上涨、企业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资信托、房地产，从而引起了“信贷风波”。我们在“称为稳健、实为紧缩”货币政策下进入了2012年。2012年整体经济发展定调为“稳中求进”，也就是说2012年国家在正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业面前的重要问题。 而房地产行业作为国家重要组成部分，承担着更多的经济、社会责任，在理解国家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011年房价上涨态势基本得到遏制，无房者、首次臵业者诉求得到国家认可，房地产调控政策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整资源税为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来,鼎泰认为：2012年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。 经典房地产资料，WORD文档，可编辑修改，欢迎下载交流。
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市场背景篇
第一章 宏观政策研究
没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考，有必要对国家的宏观产业政策进行详细罗列，以供贵司参考。
一、2011年房地产相关政策
2011房地产主要政策一览
政策发布时间
发布方
政策细则摘要
2011年1月17日：银监会召开2011年工作会议，会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设
2011年1月
银监会
17日
守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房
2011年1月
住建部
25日
产交易及经纪活动当事人的合法权益。
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别
2011年1月
国务院
26日
不低于基准利率的1.1倍。
2011年1月
财政部
27日 2011年1月
财政部
28日
（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵
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住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月
2011年2月9
住建部
日
0．20个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点，调至4.00%。
国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布
2011年4月
国土部
19日
用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。
根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，
2011年5月1
发改委
日
业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文
2011年5月
住建部
10日
定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。
2011年5月
住建部
19日 2011年7月7
住建部
日
2011年7月
国务院
14日 2011年7月
国务院
14日 2011年7月
国务院
21日 2011年7月
银监会
27日 2011年8月
财政部
31日
加快修订房产税暂行条例。
发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。
财政部提出《关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见》，要求推进税制改革，中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，银监会党委书记、主席刘明康出席会议并国务院发布土地市场\国五条\，强化土地调控。
续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。 格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购
总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继上调至4.90%。
国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严障性安居工程住房的分配任务。
住建部下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，5年期以上公积金贷款利率住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调
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