管理学院专业学位大作业
课程名称：社会主义市场经济
万科企业股份有限公司治理结构与制度演进前瞻
专业名称： 工商管理硕士
班 级： 1093，1094
学 号： 3111080152，0177，0182，0197，0212
姓 名： 张媛、李超、曹国芳、段治国、陈仁德
任课教师： 佟景国
大作业完成时间：自2011年09月 —2011年10月14日
万科企业股份有限公司治理结构与制度演进前瞻
目 录
第1章 万科公司概况及公司治理概况 ....................................... 3 1.1 万科公司概况 ...................................................... 3 1.2 万科公司治理概况 .................................................. 3 第2章 万科在制度深处的探险与发展 ....................................... 5 2.1 改革开放与万科的新生 .............................................. 5 2.2 住房体制改革与万科的专业化道路 .................................... 5 2.3 中国房地产的快速发展与万科的腾飞 .................................. 6 2.4 2010年以来房地产新政策与万科的战略 ............................... 7 2.5 面对未来应变重于预测 .............................................. 8 第3章 万科与资本市场共舞 .............................................. 10 3.1 股份制改造奠定成功之基 ........................................... 10 3.2 首创A、B股同时上市 .............................................. 10 3.3 引进华润入股是转折 ............................................... 11 3.4 多元化的融资策略 ................................................. 12 3.5 快速增长面临资本难题 ............................................. 12 第4章 万科对市场因素的把握 ............................................ 14 4.1 市场定位 ......................................................... 14
4.1.1 由初期的多元化到进入房地产市场 ............................... 14 4.1.2 认准城市化趋势, 专注于住宅开发 ............................... 14 4.1.3 准确的市场定位，让万科迅速壮大 ............................... 14 4.1.4市场变化与前瞻 ............................................... 15 4.2市场策略 ......................................................... 18
4.2.1 品牌战略 ..................................................... 18 4.2.2 快速周转策略 ................................................. 18 4.2.3 稳健发展策略 ................................................. 19
4.2.4 有节奏扩展策略 ............................................... 19 4.3 品牌塑造 ......................................................... 22 4.3.1 品牌规划 ..................................................... 22 4.3.2 品牌内涵 ..................................................... 22 4.3.3 品牌认可度 ................................................... 23 4.4 市场营销 ......................................................... 23 4.4.1 市场细分 ..................................................... 23 4.4.2 概念营销 ..................................................... 24 4.4.3 客户关系,万客会 .............................................. 24 第5章 从产品战略看万科治理结构与制度演进 .............................. 26 5.1 万科经营架构与产品系列的发展历程 ................................. 26 5.1.1 万科经营架构的战略调整与高速发展 ............................. 26 5.1.2 万科产品系列的形成与发展历程 ................................. 26 5.2 万科当前产品战略详解 ............................................. 27 5.2.1 以客户为中心的产品理念和总体战略 ............................. 27 5.2.2 锁定大众住宅开发的核心战略 ................................... 28
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5.2.3 致力于住宅标准化的产品研发和质量战略 ....................... 29 5.2.4 立足于于住宅产业化的产品发展战略 ........................... 30 5.3 结合外部环境对万科产品战略的优缺点分析 ......................... 31 5.3.1 万科当前产品策略的集中优点与机会 ........................... 31 5.3.2 万科当前产品策略的不足之处与威胁 ........................... 31 5.4 万科产品战略的前瞻与展望 ....................................... 32 第6章 万科治理之企业家精神和职业经理人制度 .......................... 34 6.1 王石简介 ....................................................... 34 6.2 王石的企业家精神与企业的王石精神 ............................... 35 6.2.1 王石的野心：敢为天下先 ..................................... 35 6.2.2 “行业领跑者”----不走寻常路 ............................... 35 6.2.3 勇于创新和变革-----万科的“减法”—在\剥离中经营\36 6.2.4 顺应时代潮流，坚持市场原则 ................................. 36 6.2.5 王石的“精品意识”---集中资源做品牌 ........................ 37 6.2.6 “高于25%的利润不做”------稳健发展的战略 .................. 37 6.2.7 敢于放权—\把权力移交给职业经理团队\37 6.2.8 渴望学习、更新自我、挑战自我 ............................... 38 6.3 “企业家精神”光环下的压力和问题---“捐款门”事件 .............. 38 6.4 万科的职业管理团队与职业管理团队的万科 ......................... 38 6.4.1 以人为本——人力资源战略 ................................... 39 6.4.2 永续发展的动力源泉——企业文化战略 ......................... 39 6.4.3 万科职业经理人的未来将如何？---万科高管“离职门”背后 ...... 39 第7章 结论与展望 .................................................... 41 7.1 市场变化前瞻和建议 ............................................. 41 7.2 产品战略：住宅为主，坚持创新，加强保障房建设和商业地产 ......... 41 7.3 预测万科今年重启的股权激励计划 ................................. 42 第8章 团队成员感悟 .................................................. 43
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万科企业股份有限公司治理结构与制度演进前瞻
第一章 万科公司概况及公司治理概况
1.1万科公司概况
万科企业股份有限公司成立于
1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008
年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。
公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。
1.2 万科公司治理概况
作为我国最早上市的企业之一，万科很早就认识到公司治理机制在建立现代企业制
度中所发挥的重要作用，并为形成规范化的运营体系付出了不懈的努力。 秉持做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋的理念，按照《公司法》《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求，万科逐步建立了符合实际的公司组织制度和法人治理结构。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会11名董事中，4名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，积极发挥作用。
遵循“专业化+规范化+透明度=万科化”的原则，依据企业实际经营特点，按照权责明确、结构合理、权力与责任对等的原则，万科系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理规范和流程，致力形成“阳光照亮的体制”。
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万科企业股份有限公司治理结构与制度演进前瞻
为了加强内部风险控制，公司建立了系统的内部控制制度，形成了完整的内部控制体系。 公司笃信“阳光是最好的解毒剂”，坚持及时、充分的信息披露，对投资者在财务、管理、政策等各方面保持透明。公司一向重视投资者关系，除了按要求披露外，公司还努力通过不同的方式加强投资者的沟通与互动。。
公司实施以均衡计分卡为核心的组织绩效管理，分别从公司财务、客户、内部流程和员工学习与发展以及可持续发展等多个维度对公司发展进行评估。在各个维度，公司均建立了客观的组织绩效衡量指标。客户满意度和员工满意度数据，均来自独立第三方调查。公司提出“客户是万科永远的伙伴”，在业内率先提出了完整的客户理念、聘请独立第三方进行客户满意度调查，以客户为导向，为客户提供高质量的产品和服务。
在实际运作中，上述理念和规则的严格遵循和实施，为增强公司竞争力提供了重要的保障，同时也为实现公司的长期增长和有效运营目标打下了坚实的基础。
2005年，万科成为国内第一家完成股权分置改革的同时包含A股和B股的公司，进一步理顺了股东之间的关系，使所有股东的利益更趋一致。分散的股权结构，第一大股东持股仅16.3%的实际情况，使万科不同股东的利益能更多得到均衡。
为了保持公司在治理水平上的优势，公司2005年度股东大会通过了《首期（06-08年）限制性股票激励计划》，该激励计划建立了股东与职业经理团队的利益共享与约束机制，对于吸引和保留优秀管理人才和核心关键员工，完善公司中长期激励机制起到了重要作用。
公司的较佳的治理水平得到了投资者认可和广泛赞誉。公司多次获得国际权威机构如英国《投资者关系（IR）》、《亚洲货币（Aisamoney）》、《财资（The Asset）》等评选的国内最佳公司治理奖。去年，在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中，获得唯一的“AAA-”级最高评价。
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