万科企业股份有限公司治理结构与制度演进前瞻
第二章 万科在制度深处的探险与发展
2.1改革开放与万科的诞生
1978年12月，党召开了十一届三中全会。大会决定把全党工作的重点转移到社会主义现代化建设上来，全会明确指出党在新时期的历史任务是把我国建设成为社会主义现代化强国，揭开了社会主义改革开放的序幕。以十一届三中全会为起点，中国人民进入了改革开放和社会主义现代化建设的新时期。改革，包括经济体制改革，即把高度集中的计划经济体制改革成为社会主义市场经济体制；政治体制改革，包括发展民主，加强法制，实现政企分开、精简机构，完善民主监督制度，维护安定团结。开放，主要指对外开放，在广泛意义上还包括对内开放。1979年，党中央、国务院批准广东、福建在对外经济活动中实行“特殊政策、灵活措施”，并决定在深圳、珠海、厦门、汕头试办经济特区，福建省和广东省成为全国最早实行对外开放的省份之一。正是抓住深圳改革开放的大好时机，王石于1984年南下来到深圳成立了一家贸易公司，攫取了他的第一桶金，也是因为当初深圳的一批高级干部锐意改革，包容和支持了年轻的王石，才有了后来万科的资本市场之旅。在中国从计划经济到市场经济的过渡中，有很多灰色地带，特立独行的王石为了自由发展，大胆押注，急于抓住这个先机。于1988年便进行股份制改造，开始豪赌中国改革开放规范化的明天， 将万科改制为了一个规范运作、独立经营的股份公司。有人归纳，某种程度上，王石率领万科进行的20多年的跋涉，一半都是在体制深处探险。
2.2住房体制改革与万科的专业化道路
改革之前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，当时谈到住宅问题，邓小平说：“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人考虑买房合算”。此后，房改大致经历了试点售房(1979～1985年)、提租补贴(1986～1990年)和以售带租(1991～1993年)等改革阶段，以及全面推进住房市场化改革的确立(1994-1997年)阶段。1994年7月国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发199443号)，开启了城镇住房制度正式改革之路。而房改具有里程碑意义的文件则是1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(国发199823号文)，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。这一政策的出台,标志着全国福利分房制度成为历史,住房开始走向市场化。对房地产企业而言，1998年是一个分水岭。政府取消了福利分房制度，商品房成为房地产市场主流，在此政策引导下，房地产业进入真正意义上的产品竞争时代。
在此10多年的住房体制改革进程中，万科也经历了其1988年-1992年的加速加法期和1994年-1998年的艰难减法期，1992年万科确定公司战略，将房地产业务做为核心业务发展，并推动该项业务的跨地域投资，1993年万科看准城市居民住宅这一潜力极大的市场, 在国内房地产行业中倡导城市居民住宅,并以中档及中高档城市居民住宅为本集团房地产开发的主导方向.城市居民住宅项目总投资已经占万科建房地产项目总投资的52.5%.到1994年房地产业务为万科作出了主要贡献,为集团提供了56.92%的营业额和68.58%的利润总额。1994年万科凭着其对中国经济发展脉搏,行业发展形势的准确把握,针对社会经济环境的变换,果断的聚焦于房地产行业特别是住宅市场。至1998年，万科已经走上了房地产行业专业化道路。
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2.3 中国房地产的快速发展与万科的腾飞
2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。国务院先后颁发“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等一系列文件，提出在高度重视稳定住房价格工作，稳定住房价格（特别是普通商品住房和经济适用住房价格）的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。2007年以来，中央进一步加大宏观调控的力度。8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，规定：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实际可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。这是中国房改历程中的一个新的里程碑。
2000年万科引进大股东华润，为改善公司治理结构铺平了道路，2001年提出针对工程质量的“磐石行动”，明确三级采购体系，2002年提出名为“专业集成”的业主流程完善，提出“建筑无限生活”的品牌概念。截至2003年万科在住宅领域成功涉足到了成都，武汉，南京，长春，南昌，佛山等多个城市，日趋完善其全国性布局。2004年起，中国房地产逐步进入快速发展阶段，给万科此迅速扩大规模提供了良好的环境，万科在每一年都针对当时的宏观环境制定了当年的“主题”，保持了万科持续领先的地位。
2007，2008，2009年，房地产市场走出了一条V型反弹的醒目轨迹。2007年全国各主要城市的投资额，销售额，销售价格大幅度上扬，但四季度起，深圳开始了房地产市场的大幅调整，为全国市场在2008年大幅调整拉开了序幕。2008年房地产市场发生了惊心动魄的逆转，全球金融危机动荡下，各地开发商纷纷大规模降价，楼市的量价齐跌给行业上下游链条以及中国社会带来了一幅困难场景图。2009年在振兴规划，刺激政策，货币投放等政策影响下，由于2008年的观望，调整与蓄积而积累的购买需求和购买力，使得2009年的房地产创出历史新高。这三年房
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地产行业可以说是戏剧化的。在当时全球经济处于极为特殊的时刻，万科直面挫折，及时总结反思，制定对应的预案，提出了以确保经营的稳健性和财务安全性为首要目标。将促进销售，消化库存，优化运营为工作重点，要求各一线公司回到基本商业逻辑，围绕市场和客户展开工作，切实提高产品品质和服务水准。
2.4 2010年以来房地产新政策与万科的战略 2.4.1 保障性住房政策与万科的积极参与
2010年从“国十条”，到国家三部委《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，再到国家六部委《关于做好住房保障规划编制工作的通知》。2010年以来，国家在保障房方面接二连三出台政策、通知，目的很明确，即试图通过大力建造保障性住房，坚决遏制商品住房价格过快上涨，降低群众通过市场解决住房问题的难度，引导中国楼市进入理性、健康的发展轨道。
2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。
随着国家相关政策的陆续出台及责任地产的快速推进，各地保障房建设已经进入快速发展时期。地方政府一方面加紧出台相关保障性住房条例，另一方面创先争优，积极制定具体规划。万科积极参与保障房建设，成为南京市首批公示的16家保障房建设开发商之一，将参建400万方
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保障性住房。规模远远超过其进入南京10年来所有开发项目面积之和，更是当时开发商参建保障房之最大规模，被业界人冠以“保障房建设活雷锋”之名。其总裁郁亮在接受媒体采访时明确表示，该轮调控是房地产市场“重建”的开始，未来市场格局、行业发展趋势都将发生变化。万科认为未来住宅体系必须包括两大部分：政策性住房和商品房，而且政策性住房会有一个可观的比例。作为开发商，必须主动配合这种趋势，主动参与这两大块的建设发展。仅2010年，万科通过竞标以代建方式参与了深圳、北京、南京三个保障房项目的开发，建筑面积合计约153万平方米。为中低收入人群盖房子也可以赚钱，还可以很好履行开发商的企业公民社会责任。未来房地产企业大规模参与地方的保障性住房建设将是市场的大趋势，万科如实说。据相关数据显示：2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约320万平方米。 万科“保障房”大事记
1.2006万科广州万汇楼保障房项目投资4600万,年平均收益率仅为2.6%。
万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目，以低租金面向城市低收入务工人群、新毕业学生等出租。项目于2008年交付使用后，出租率接近100%。根据现有租金收益情况的计算，万汇楼的建筑成本可在25年后回本，该项目在剩下的45年时间内，预计有8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均收益率仅为2.6%。 2.2010年8月25日万科深圳龙华保障性住房项目
8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住房，首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式。项目总建筑面积约21万平方米，计划2012年7月完工，总投资约7.6亿元。
3.2011年4月14日万科河北保障房8千套
2011年4月11日，万科与河北省住房和城乡建设厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》。据悉，万科签署的协议将涉及到在河北省辖区内的廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为8000套。
2.4.2 绿色节能环保建筑与万科
大力发展绿色节能环保建筑已然成为房地产市场的主旋律。2007年3月27日，建设部、中国建筑设计研究院及中国建筑标准设计研究院联合对外发布了《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇》（以下简称《技术措施》）和《国家建筑标准设计节能系列图集》（以下简称《节能图集》），使建筑节能环保不再只是纸上谈兵而已。2009年11月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前期，中国政府正是宣布了中期减排目标，在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009年最重要的一页。 对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济将深刻影响几乎所有产业的发展趋势。房地产行业自然也不例外，而正处于高速城市化建设的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。
万科作为中国最大的专业住宅开发企业,一直关注并倡导对建筑节能减排技术的研究与实践。据了解，万科早在2005年就走出实践的第一步，在国家十大重点节能工程之一——深圳万科城四期里，建设一栋小小的实验楼——万科零宅。
除了将节能减排技术应用于建筑本身外，万科也十分重视生产建设的过程，希望通过应用住宅工业化的生产方式实现从建造到使用全生命周期的节能环保。对于消费者而言，通过住宅工业化可以大幅提高房屋的质量；对于环境而言，工业化住宅的施工过程可以减少用水60％，减少建筑垃圾80％，房屋的使用寿命也将大大增加；对于企业而言，工业化住宅则可以进一步缩短建造周期并提高整体运作效率。王石曾透露，万科从2007年开始用环保节能方法将产品投放市场，2010年投放达到120—150万平方米，预计到2014年将实现环保住宅产业化生产。
2.5 面对未来应变重于预测
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正如万科在其2008年的年报中所讲，房地产一直，也永远是一个与宏观经济环境紧密相关的行业。因此，宏观经济短期趋势的可预测性，很多程度决定着房地产行业的可预测性。而当全球经济处于极为特殊的时刻，中国住宅市场短期内的变动也变得极为复杂，已经超出了企业的预测能力。但是对于企业而言，更重要的不是预测，而是应变。企业可以也应该做到，对行业长期发展的方向始终保持清醒的认识，对市场环境已经发生的改变及时做出判断，在此基础上对未来可能出现的各种短期变动进行分析，并分别制定应对的预案，在相关变化逐渐明朗的同时迅速采取行动。分析目前国际国内外形式，尽管全球经济复苏还存在很多不确定性、不稳定性因素，但一些国家已经陆续退出经济刺激措施，经济刺激政策的退出不仅是经济的需要，也是出于自身利益的考虑。由于各国的非常之策，这场危机中经济的调整并没有到位，而是用新的泡沫覆盖旧的泡沫，给未来的经济发展留下隐患。纵观历史，历次危机之后都出现了资产被稀释和通货贬值的现象。世界经济再平衡面临挑战。统筹兼顾国内、国际两个大局，中国应保持宏观经济政策的连续性和稳定性。对于房地产行业来说，也一样面临着各方面的压力和挑战。万科20多年来，屡屡在制度深处探险，却始终进退自如，屹立不倒。前瞻万科未来的发展与规划。要保持经营的持续性。万科需一直遵循简单、透明、规范、责任的企业价值观，不断探索和完善公司治理。以良好的公司治理为基础，与投资者建立长期信任与共赢关系。孜孜以求的执着于研究客户需求，不断改善产品，服务的品质和性价比。一如既往的积极参与保障性房的建设，顺应人居模式的变迁,与城市同步发展,前瞻行业趋势,持续创新探索,率先提供解决方案, 尊重自然与环境,关注人类未来,成为卓越绿色企业.尽可能的精打细算，最合理的分配成本，控制费用，以实现股东利益的最大化。
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