中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告
3、配套状况
周边市政、生活配套较单薄，将给项目居民生活带来较大不便。 4、周边状况
周边环境优美，但常住人口较少，项目东北边为青竹湖外国语实验中学，东边有个安臵小区，北边风景秀美的青竹湖旁有个青竹湖畔小区外，周边其他都是尚待开发的土地，区域目前开发项目较少，但未来开发体量较大。
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青竹湖外国语实验中学 安臵小区 青竹湖畔小区 （三）地块SWOT分析 1、优势分析：
? 项目地块自然环境优美，地势高低起伏，有利于因地借势打造丰富的产品线；
? 项目地块区域规划发展潜力巨大； ? 交通道路网络畅达；
? 项目区域整体形象较高端，有利于高品质产品的打造。 2、劣势分析：
? 现场地块不平整，有较大落差，势必增加规划难度和开发成本；
? 离市区较远，区域内生活配套设施缺乏，公共交通不太方便，生活不便，前期目标客户群只能锁定在有车一族； ? 项目西边的铁路线带来一定的噪音污染，降低居住品质。 3、机会分析：
? 金霞海关保税物流中心的规划建设和火车北站的搬迁未来将给区域内带来消费客群支撑；
? 随着政府宏观调控，低容积率、低密度的高品质物业市场逐
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步稀缺；
? 区域内近期多个大盘的开发建设将提升区域配套设施。 4、威胁分析：
? 政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行“90㎡以下占60%”的规定，而根据长沙市规划管理局文件《关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题的意见》（《长规报[2007]17号》）文件，要求本项目小于90㎡的小户型套型面积占30%，虽然较60%已经有了很大的降低，但是本项目规模体量比较大，30%的比例仍然不小，将在一定程度上影响本项目的开发建设；
? 市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈； ? 未来出台的政府宏观调控政策的影响，2007年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的、更严厉的宏观调控政策，从土地、市场供应结构、金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控。
（四）地块定位分析
根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以0.6为基准进行开发建设，预计总建筑面积为286801.46㎡，以别墅类产品（独栋、双拼、联排）、小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。
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二、 投资和收益分析
在容积率0.6的情况下进行了模拟财务测算，以50万/亩的地价计算，税前利润为44316万元，税前利润率为39.55% ，税后利润25768万元（扣除土地增值税），税后利润率23.00%，有着较高的经济效益： （一） 项目投资
经测算，该项目总投资为112049万元，实际投资估算详见下表：
表一：投资估算表（开发面积：732亩 容积率：0.6） 项目名称：长沙青竹湖项目 日期：2007/10 单位成本总成本 项目 计算说明 （元/M2） （万元） 一、土地成本 1,249.69 36591 按照50万/亩计算,土地面积731.82其中：1、土地出让金 1,249.69 36591 亩 二、开发前期费 335.00 9809 其中：1、勘察设计费 75.00 2196 项目为别墅，部分提高设计费 2、报批报建费 240.00 7027 场地具备道路、场地平整，考虑临水、 3、三通一平费 15.00 439 临电 4、临时设施费 三、建安成本 1、别墅 2、普通住宅 四、基础设施费 其中：1、给排水工程费 2、室外燃气系统 3、高低压供电系统 4、室外消防系统 5、综合管网设计 6、室外智能系统 五、园林环境 其中：1、绿化建设费 2、建筑小品 5.00 1,132.35 1,200.00 1,000.00 110.00 40.00 10.00 40.00 3.00 5.00 12.00 202.00 90.00 80.00
146 临时围墙、临时办公室、临时围板 33155 23251 提高品质,含土建、门窗、外檐、地9904 下室等 3221 1171 含贴费和开口费 293 含区内工程费、灶表费 含高低压和配套费，区内的工程费，1171 红线外费用 88 按总建筑面积计算 146 351 5915 依设计方案的不同而不同 2635 区内、区外绿化支出 2342 考虑硬地、喷泉、雕塑等 9
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3、道路和照明 直接成本 六、管理费用 七、财务费用 其中:1、财务费用（土地） 2、财务费用（建设） 八、不可预见费 九、营销费用 间接成本 总投资成本 32.00 3,029.04 53.38 464.96 341.53 123.43 937 88691 1563 (2+3+4+5)*3% 13614 10000 贷款额度按土地成本的100%，按照3年，利率10% 3614 贷款2.2亿,3年建设期,利率9% 53.38 1563 (2+3+4+5)*3% 226.04 6619 销售收入*4% 797.76 23359 3,826.80 112049 直接成本+间接成本 注：上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒1属正常情况。
（二） 项目收益
别墅类物业按5800—8000元/平米、小高层销售按3500元/㎡、社区商业销售按6000元/平米计算，项目收益详见下表：
表二：项目收益表 （注：容积率0.6） 序号 项目名称 1 销售收入 双拼 其中 别墅类产品 小高层 社区商业 2 3 4 5 6 7 8 营业税及附加 税前利润 税前利润率 土地增值税 所得税 税后净利润 税后净利润率 联排 独栋 销售单价 工程量 金额（万元） 备注 165465.32 79054 市场预估 28095 市场预估 23251 市场预估 29064 市场预估 6000 市场预估 9101 1×0.055 44316 1-总投资-2 39.55% 3÷总投资 9959 增值额的30% 8589.18 （3-5）× 25% 25768 3-5-6 23.00% 净利÷总投资 5769.33 286801.46 6800.00 116256.61 5800.00 48440.26 8000.00 29064.15 3500.00 83040.44 6000.00 10000.00 10