《民法通则》第五十八条之第三项及第五十九条具体分析。第一，该公证事项不存在欺诈，乙并未以售房掩盖借贷来欺诈甲，甲是自愿与乙签订借款协议并自愿办理售房委托作为担保；第二，该公证事项并未存在胁迫，本案中的细节无法得出乙胁迫甲的情节，即使乙陪同甲共同去公证处只要不存在“砍刀下作公证”16的类似情形则不构成胁迫；第三，该公证事项不存在乘人之危，甲为经营周转之需而通过办理委托售房的方式进行融资系其对自身资源的理性安排，对于售房委托其可为也可不为，故亦不属于乘人之“危”之情形；第四，该公证事项不存在显失公平，有人会提出以四十万市价的房产担保二十万的债务是不是显失公平，笔者认为仅就从此条而言无从得出显失公平的结论，因为作为可能性的担保并非如买卖一样具有现实性，且即使发生违约乙也只能从四十万的房款中取得二十万的债权及利息等费用。至于重大误解更是无从谈起，甲清楚明白整个事情的前前后后，还参与了计划售房委托公证。若由此，名为售房实为委托并非欺诈、并非胁迫、并非乘人之危、并非显失公平、并非重大误解，那么此类授权委托只能理解为具有法律上的真实性。
关于合法性，民间借贷趋于合法化已经是不争的事实。17至于存在的委托人根本不知道何为委托公证及为何委托公证的问题，则还需公证人尽到全面告知义务以弥补当事人公证专业资源的不足，这本身即是公证法律服务的应有之义。公证员需向当事人解释清楚售房委托的法律意义和法律后果，并建议将委托期限限定始自借款到期之次日以避免债权人恶意侵占房产。关于代理行为意思表示的有关内容，在本文第四章中将进一步探讨。
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葛东升，高剑，陈新：《砍刀下作“公证”，公信力有多高？》，载《检察日报》2011年2月24日第06版。 主流媒体观点均可反映出民间借贷合法化的趋势，如《央行表态建议民间借贷合法化》，载新浪财经http://finance.sina.com.cn/g/20080817/11185207455.shtml；《民间借贷要尽快合法化 条件已逐渐成熟》，载金融界http://finance.jrj.com.cn/2011/11/11071411536471.shtml 。
2、 实质审查之深度界定思考
在确立对授权委托单方法律行为进行实质审查的基础上，在办理此类公证过程中究竟应该审查到何种具体深度是实践中争议较大的命题。就案例四来看，应审查到甲是否符合《民法通则》第五十五条的规定，还是应审查到甲是否对委托书所涉房产是否具有处分权，还是应审查到甲的授权委托的基础关系是甲和乙的借贷关系？关于实质审查之深度的界定，笔者按照个人理解尝试提出思考方向。
对于甲和乙的借贷关系不应是硬性审查要求。基于授权行为的独立性和无因性，甲和乙之间的借贷关系无关乎甲的授权委托行为，或者说甲的授权委托行为不受制于借贷法律关系。倘甲未能如期还款，丙持授权委托书将房产售于丁，丁当然能够基于善意取得获得房屋产权，而甲不能以意思表示真实、符合《合同法》的借款合同属甲、乙之间主张是为“真正”的法律关系，来对抗丁购买房产并取得物权的行为和法律后果，法律也不能苛求买受人丁审查该授权委托书背后的基础法律关系，这正是授权行为独立性和无因性的立法选择和制度价值所在。而公证审查不过是将民法上的授权行为放置在准司法公证制度之下获得更高的公信力和证据力而已，公证审查只不过是代丁审查甲的授权委托行为是否真实、合法，本身并未创设、改变法律关系。故该公证事项审查对于能否审查到甲、乙的基础法律关系不应设定硬性要求。
是否应该审查到甲的行为是否符合《民法通则》第五十五条的规定是对于民事法律行为审查的当然范畴，这是授权委托公证审查的通行标准。如何按照《民法通则》第五十五条进行审查笔者将在本文第四章进行阐述。
是否应审查到甲是否对委托书所涉房产是否具有处分权一直是实践中集中
关注的问题。基于对授权委托形式审查的制度反思，作实质审查是公证行业能够体现职能价值的方式。在实务中，对于类似处分财产权利的授权委托公证，公证机构基本是按照或者尽可能按照实质审查的标准审查是否具有处分权，但在证明方式上却按照最低标准作认证式证明。这反映出公证机构对于此类问题的指导思想不明、未来走向不清，也反映出实践中婚姻登记不联网、房产登记不全面、信息更新不及时等各类障碍置公证机构于尴尬的境地。笔者对此所理解的处理办法是涉及处分权利的授权委托公证应采用实质审查方式并且在公证文书上做出相应的证明（不是对等证明，可以视情况在审查范围内对证明范围做大小调整），对于婚姻登记、房产登记等方面审查中的障碍以及如何体现实质审查所耗费的成本，这些主要涉及的不是确定婚姻状况、产权状况等实体法的问题，更多的应是通过具体何种证明材料及规则判断婚姻状况、产权状况等程序法和公证文书运用的问题，实质审查的公证制度如何在不动产登记中发挥作用及如何设计科学合理的收费标准等配套制度设计的问题。
第四章 授权委托公证审查的体系构想
笔者认为，从某种角度而言，授权委托公证审查不是选择实质审查或形式审查的单一、客观的事实判断，而是公证行业长远发展与社会需求综合权衡的价值判断，是公证人职责义务与公民及其他公私主体利益和资源统筹协调的价值判断。同时，授权委托公证审查不仅是通过实质审查抑或是形式审查实现社会需求和法律框架相协调的价值判断层面，还需要立足审查范围并结合证明范围，通过公证文书实现既符合适用需求又确保合规合程序的技术操作层面。由此，笔者提出的思路是审查为主、兼顾证明、借助公证文书的体系化构想，并
在公证审查中设计出基础审查、概括审查、具体审查的概念表述以阐述观点。 一、 授权委托公证审查的定位
在探讨授权委托公证审查究竟采实质审查还是形式审查方案之前，让我们先看下作为事关民生的物权登记审查的定位，以获取可供借鉴的地方。《物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”；《物权法》第二十一条规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”。《房屋登记办法释义》第二十条的解释中，在引用了《物权法》第十二条的规定后，对于物权登记审查的自我定位是“《物权法》并没有规定什么是形式审查，什么是实质审查，也没有明确登记机构实施实质审查或形式审查，目的是要求登记机构在职责范围内充分保证如实、准确、及时的登记，避免登记错误，因此，登记机构应当根据自己的能力尽可能的尽到审慎的审查责任。”这反映出登记部门对《宪法》明确规定的公民财产权的态度，虽然并未明确实质审查还是形式审查，但明确了登记职责和登记错误应承担责任，对审查标准定位在审慎的审查责任上，即并不存在所谓形式审查的借口来规避自身的审查和登记责任。
《公证法》第四十三条规定“公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任”，《公证法》以过错作为公证机构承担赔偿责任的核心要件，但并未对公证机构在尽到何种审查义务时作为认定过错的依据作出规定。司法实践中，上海市高级人民法院
制定的《关于涉及公证民事诉讼若干问题的解答》规定“因当事人提供虚假材料，故意隐瞒真实情况，导致公证机构作出错误公证文书的，经审查，如果公证机构已经尽到充分的审查、核实义务，仍无法避免错误出现的，公证申请人应当承担全部赔偿责任，公证机构不需要承担责任”。这反映出审判部门对于公证审查的态度，将公证机构的审查义务与过错程度的认定相结合。笔者认同在授权委托公证中以“尽到充分的审查、核实义务”作为审查标准，并认为应该贯彻这样的审查标准，至少应该在公证行业规定中体现出谨慎、勤勉的审查义务。在《公证法》及《公证程序规则》未规定何谓形式审查，何谓实质审查的背景下，我们不妨将这种谨慎、勤勉的审查标准认定为实质审查，这样的实质审查概念的理解和应用，既可以回应《公证法》中“过错”的规定，又可以将公证审查定位在合适的高度上，还可以避免公众对于公证机构采形式审查的误解和不信任。同时，为了更好地阐述笔者的观点，本文设计了实质审查项下的基础审查、概括审查及具体审查的概念表述。 二、 基础审查是底限
对于当事人的身份审查是公证审查的底限，即使只是采取所谓的形式审查，即使只是采用第三十四式的认证式证明方式也必须确保当事人身份的准确无误。《公证法》第二十八条第（一）项即明确了对当事人身份的审查。由此，笔者将身份审查认定为基础审查。相对于其他公证事项而言，这种基础审查对于授权委托公证而言其重要性可谓非同寻常，因办理授权委托即“豁免”了委托当事人身份再次被审核的义务，若身份审查出现了偏差，再往后无论办理得如何精细都将是不可逆转的错误，再往后基于授权委托公证的各类事项的办理都将是一错再错。公证机构不具有对抗制的架构而将当事人最大程度地暴露在公