同济外卖 控制性详细规划
《控制性详细规划》——笔记
第一章 控制性详细规划的涵义、特征与作用
1、我国的城市规划：总体规划——战略层面
详细规划——操作层面 2、什么是控制性详细规划？
以总规或分区规划为依据，土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质，使用强度和空间环境，强调设计、管理、开发相衔接是管理的依据，指导修详的编制。 (《上海市城市详细规划编制审批办法》：控制性详细规划是指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。 3、1982，上海虹桥开发区，我国最早尝试控详地区之一 1998，深圳《深圳城市规划条例》，将控详内容转为法定图则。 4、法定图则——本质为公共契约
是通过一系列的法定程序与过程，有关各方达成共识而形成的相互之间共同遵守的“规划实施图则”。 5、简述控制性详细规划的特征和作用
特征：
（1） 控制引导性和灵活操作性
控规表现在对建设项目的定性、定量、定位、定界的控制和引导——核心问题&首要特征 灵活操作：规划要素简化和图解，实现设计管理结合，提高可操作性，制定指标有弹性
（2） 法律效应——基本特征 （3） 图则标定——成果表达方式 作用:
（1） 承上启下，强调规划的延续性
（2） 与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据 （3） 体现城市设计构想 （4） 城市政策的载体
第二章 控制性详细规划产生的背景及历程
6、简述我国控制性详细规划产生的背景和历程
背景：改革开放、计划经济向市场经济转变，土地使用有无偿无限期转向有偿有限期，土地进入市场。为了对土地资源更好地利用、分配，引进了新的规划手段——控详。 （1） 城市建设的要求 （2） 规划管理的要求
（3） 新形势下的规划设计的要求 发展历程：？ 7、相关类型
（1）区划法，起源于19世纪末期的德国，是一种土地分区管理法，它是在对土地进行详细划分的基础上，规定土地的用地性质，建筑及环境容量指标，并通过立法作为城市开发控制的法定依据。 （2）德国
联邦制，地方自治，《建设法典》
建设指导规则：土地利用规划（F—Plan）
建设规划图则（B—Plan） 主要依据 （3）美国
联邦制——联邦政府、州政府、地方政府
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综合规划（comprehensive plan） 区划法规（zoning regulation）
有参照意义的条例：“整体计划发展”、“开发权转让”、特殊地区条例、区划奖励（具体看一下）、土地储存 （4）日本
地域划分；区划制度；街区规划（B—Plan） （5）香港
全港发展战略规划；次区域发展策略规划；地区规划（地区图则） 8、规划控制体系图
（1）土地使用：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容 （2）环境容量：容积率、建筑密度、居住人口密度、绿地率 （3）建筑建造：建筑限高、建筑后退、建筑间距
（4）城市设计引导：建筑体量、建筑形式、建筑色彩、建筑空间围合、建筑小品 （5）配套设施：市政设施、公共设施（行政、商业、文教、体卫等）
（6）行为活动：交通活动—交通方式、出入口方式数量、其他交通设施、停车泊位
环境规定—噪音振动等允许标准值、水污染物允许排放量、水污染物允许排放浓度、
废弃物允许排放量、固体废弃物控制、其他
1、 对比我国与德国、美国、日本、香港类似于控制性详细规划的异同 2、 简述美国通则法和英国案例法进行管理和控制的不同点。
第三章 土地使用控制
9、用地面积Ap≤征地面积Ag
10、用地边界：规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线 用地红线表示,包括空中和地下空间的竖直的三维界面 11、地块划分的原则是什么？
（1） 严格根据总体规划和其他专业规划，根据用地部门、单位划分地块 （2） 以单一性质划分地块，一般一个地块只有一种使用性质 （3） 建议有一边和城市道路相邻 （4） 结合自然便捷、行政界线划分地块 （5） 考虑低价的区位级差
（6） 地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发
（7） 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独划分地块，不再给定指标 （8） 必须满足“专业规划线”的要求 （9） 尊重地块现有的土地使用权和产权边界 新旧区不同：新，3~5ha;旧，0.5~3ha
12、简述规划控制线及其作用。
红线——道路用地和地块用地边界 绿线——生态、环境保护区域边界线 蓝线——河流、水域用地边界线 紫线——历史保护区域边界线 黑线——市政设施用地边界线
禁止机动车开口线——保证城市主要道路的交通安全和通畅 机动车出入口方位线——建议地块出入口方位、利于疏导交通 建筑基底线——控制建筑体量、街景、立面
裙房控制线——控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间 ocean
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同济外卖 控制性详细规划 主体建筑控制线——延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、街道公共空间 建筑架空控制线——控制沿街界面连续性
广场控制线——提升地块环境质量、完善城市空间体系 公共空间控制线——控制公共空间用地范围
13、为什么要规定土地使用兼容？
控规中涉及多种用地性质在地块内的混合布置问题，旧城改造尤其突出，为了使控详极有弹性，又不失控制作用，所以要规定土地使用兼容。 原则：（1）促进相关功能建筑集中布置 （2）提高土地经济效益 （3）减少环境干扰
（4）非营利性，市政设施不被占用 （5）确保土地使用的有限灵活性
（6）灵活，不违背总规，从实际问题出发
第四章 环境容量控制
14、环境容量
为保证良好的城市环境质量，对建设用地能容纳的建设量和人口聚集量做出合理规定 分为：自然环境：日照、通风、绿化；城市人工环境：市政、公共设施
15、控制指标：容积率、建筑密度、绿地率；延伸指标,空地率、人口密度、人口容量 16、容积率：衡量土地使用强度，FAR 公式：
关于利用容积率控制城市开发可阅读 p41 17、确定容积率的因素有哪些？
（1） 地块的使用性质 （2） 区位 （3） 基础设施条件 （4） 人口容量 （5） 空间环境条件 （6） 土地出让价格 （7） 城市设计要求
（8） 建造方式和形体规划设计
18、容积率对城市开发建设经济活动影响
前期投资费用、开发利润总额、开发资金的循环速度 商品房单方售价和成本不变，容积率↑，建筑面积提高↑ 单位建筑面积前期投资↓，总成本↓，利润↑ 19、容积率与可持续
容积率过高，造成过分拥挤和环境恶化，心里紧张不安定，诱发一系列的社会问题；地组和房价下跌，开发利润减少，应兼顾经济发展水平和环境承载力 20、容积率奖励（看书）
21、建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积) *100%
保证旷地率及绿地率，确保城市的日照、空气、防火安全，最佳土地利用强度 人口密度=(地块总人口数/地块面积) *100%
22、绿地率与绿化率、公共绿地率、绿地覆盖率如何区分？
绿地率=(地块内绿化用地总面积 / 地块面积) *100% 保证城市绿化和开放空间，为人们提供休憩、交流场所
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绿化率=(绿化面积 / 地块面积) *100% 公共绿地率=(公共绿地面积 / 地块面积) *100%
绿化覆盖率=(绿化植物覆盖的投影面积 / 地块面积) *100% 公共绿地+其他绿地=绿地
绿地+住宅用地中的绿化=绿化面积
绿化+植物覆盖=绿化覆盖
宏观绿地率：总规或分区规划中，公共绿地、生产绿地、防护绿地之和占城市建设用地百分比。衡量城市绿化水平。
微观绿地率：特定地块内各绿地总和占总用地百分比。 公共绿地率达标，但绿地率低，也可能环境不好。P49
1、 容积率与建筑密度的关系如何？
第五章 建筑建造控制
23、影响建筑高度的因素
经济、社会环境、基础设施条件（前两条为主要因素） （1） 经济。一定层数内，提高层数可减少单位建筑面积的成本。开发商希望盖得高，以追求利润。
但超过一定层数，则不然。（建筑盖得越高，单位面积成本越低。×）
（2） 社会。考虑周边建筑，特别是历史文化建筑协调关系。
建筑物高度H与旷地W的比例：H＜0.3W 宽阔、空旷
0.3W＜H＜0.6W 亲切、宜人 H＞0.6W 高耸、压迫 （3） 基础设施条件。 机场、微波通道 24、建筑限高
规划部门对建筑建造提出一个许可的最大限制高度。（上限） 建筑高度计算：建筑间距、退界距离、后退道路（p52-53） 其他规定（最高点）
（1） 净空限制。 飞机场、气象台、电台、其他无线电通讯
（2） 视线分析。 文物保护、建筑保护。视点距离≥3H，不小于2H（p55图） （3） 道路两侧建筑限高。 H≤1.5(W+S) W-红线宽度 S- 建筑后退距离 高层组合：A≤L(W+S) 25、建筑后退 作用：（1）避免建设过程中产生混乱 （2）保证必要的安全距离
（3）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观 具体退界要求：p58 26、建筑间距
至两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 27、日照间距
前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的十日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 具体数据见书。
第六章 控制性详细规划中的城市设计引导
28、控规从两方面影响城市形态：
地块的总体格局和整体形象，决定性影响。 细则，直接或间接影响城市设计品质。
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城市设计引导多用于重要景观地带和历史文化保护地带。 29、建筑单体环境控制引导：建筑体量、风格形式、建筑色彩
建筑体量：建筑物在空间上的体积，包括长宽高。一般从竖向尺度、横向尺度、建筑形体三方面要求。
建筑群体环境的控制引导：建筑实体围合的城市空间环境。 建筑小品：绿化小品，商业广告，指示标牌。
第七章 配套设施控制
第八章 行为活动控制
30、控规指标分为规定性（指令性）指标和指导性（引导性）指标
规定性指标：指必须遵照执行不能修改的指标。
（1）用地性质（2）用地面积（3）建筑密度（4）建筑限高（5）建筑后退红线（6）容积率 （7）绿地率（8）交通出入口方位（9）停车（10）公共设施
指导性指标：指参照执行在一定条件下可以进行调整变化的指标。 （1）人口容量（2）建筑形式、风格、体量、色彩要求
（3）其他 1)拆建比2）绿化覆盖率3）敞地率（旷地率）4）裸地率5）建筑面积 31、控制指标的弹性
为了适应市场的多变性，城市规划需要保有灵活性。对控规而言，最基本的为指标的弹性。 例如容积率的奖励。
第九章 控制性详细规划的编制内容与方法
32、指标确定方法：
（1）城市整体密度分区原则法
城市建筑总量→地区密度分配→地块密度分配 全局性、科学性、适应性 （2）环境容量推算法
建筑面积=现状或规划用水量 / 单位用地用水量 人口容量=建筑用地面积 / 人均建筑用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积×人口容量 计算简便，较为准确，综合适应性不强 （3）人口推算法
居住用地面积→居住人口+人均居住用地、人均居住建筑面积→容积率、建筑密度、建筑高度
资料收集简便，计算方法简易，缺点是对上级规划依赖性强，对新情况适应性不强，且适合于居住为主的地块。
（4）典型实验法
形态规划→控制指标+经验数据→最终指标
形象、直观，对空间布局有利，缺点，工作量大，局限性，主观性 （5）经济测算法
成本效益分析——合适的容积率
科学性、可实施性；静态匡算，重要指标波动，结果不准确 （6）类比法（经验归纳统计法） 参考类似项目数据
简单、直观、明确；新情况难以把握 33、成果表达深度
（1）深化、补充、完善落实总体规划、分区规划意图，又能落实到具体用地上
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（2）土地租让招议标底条件 （3）直接指导修详和个案建设 34、内容深度要求
（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。
（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求 （4）确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高
（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线 （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定 35、图纸成果深度要求 p118-119 36、文本内容要求 p121
第十章 控制性详细规划的实施与管理
37、实施的目的
对城市空间资源加以合理配置，使城市经济、社会活动及建设活动能高效、有序、持续地按照既定规划进行。 38、实施的作用
作为总规与详规的中间环节，使规划管理的主要依据和土地有偿使用的前提条件。 （1） 城市国有土地使用权出让，地价测算的重要依据
（2） 提高规划弹性、可操作性，适应投资、利益主体多元化的冲击。 39、控规实施情况 立法。管理。 40、公众参与
通过一定方法、程序使城市成员参与到与之相关的政策、规划及决策过程中。 目的：规划师与公众相互了解、相互信任。集思广益。 作用：（1）了解民意，“自下而上”反馈机制
（2）集思广益 （3）利于实施
262题——控规
60. 控制性详细规划的定义、内容、成果、审批
61. 控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系 62. 容积率与哪些参数有关，如何确定 63. 控制性详细规划的作用与地位
64. 法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题
65. 美国区划法、香港法定分区计划大纲图、台湾土地使用分区管理、深圳法定图则的区别 66. 控规中如何加强法制化 67. 区划的定义，发展过程
68. 通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合 69. 土地使用兼容性的定义、相关的影响因素 70. 兼容性规划与管理如何进行完善
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