河北省地方税务局
冀地税函?2006?174号
河北省地方税务局关于进一步贯彻落实 国税发〔2006〕31号文件的通知
各市地方税务局，省直属征收局：
针对房地产开发业务生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点，为进一步贯彻落实?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?（国税发?2006?31号）文件精神，现对房地产开发企业所得税征收管理中的若干业务问题明确规定如下：
一、切实加强对经济适用住房项目的认定工作
主管地方税务机关具体负责对未完工经济适用房项目的认定工作，严格落实预售收入预征企业所得税的政策，不得随意变通经济适用房项目和非经济适用房项目。房地产开发企业未完工且符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行?关于印发?经济适用房管理办法?的通知?（建住房?2004?77号）规定的经济适用房项目，其对预售收入进行初始纳税申报时，
必须向主管地方税务机关报送有关部门的批准文件以及其它相关证明材料。主管地方税务机关初审后，出具?房地产开发企业经济适用住房确认书?（见附件1），并报县级地方税务机关备案。主管地方税务机关要本着“实质重于形式”的原则对经济适用住房项目进行严格审核，凡不符合经济适用住房规定条件、或未报送有关部门批准文件及相关资料的，一律按非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
二、强化开发产品完工条件的认定工作
主管地方税务机关要加强对开发产品完工标准的认定工作，确保完工开发产品收入及时确认，并相应结转计税成本。在具体认定时，应以竣工证明已报房地产管理部门备案、或者开发产品已投入使用、或者开发产品已取得了初始产权证明、或者相关部门出具竣工验收报告认定开发产品合格之日的较早者为开发产品已达完工条件，并出具?房地产开发企业开发产品完工确认书?(见附件2)。开发产品已投入使用是指房地产开发企业与业主已经办理完毕房屋交接手续，业主已经领取所购（租）房屋钥匙。
三、关于税务鉴定报告出具问题
按国税发[2006]31号文件规定，房地产开发企业在进行年度申报时，须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告。这里所指的税务鉴定报告必须由税务师事务所、会计师事务所中的注册税务
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师、注册会计师出具，并承担相应的法律责任。
开发产品已具备完工条件且经主管地方税务机关认定，而房地产开发企业在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利之间的差额进行纳税调整的，主管地方税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按?中华人民共和国税收征收管理法?的规定进行处理。
四、关于房地产开发企业按预售收入计算的毛利额相应弥补以前年度亏损问题
房地产开发企业按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额，不能弥补以前年度亏损，但可以弥补当年发生的亏损。待以后年度将预售收入转为销售收入时，方可按规定弥补以前年度亏损。
五、关于地税部门预征土地增值税的扣除问题
目前，我省对房地产开发企业普遍采取预征土地增值税的办法。对房地产开发企业按税法规定预缴的土地增值税，主管地方税务机关在计征企业所得税时准予扣除。
六、关于企业定率改核实后应缴、已缴所得税的衔接问题 房地产开发企业以前年度实行定率征收企业所得税，以后年度由于核算规范改为核实征收，对其以前年度已定率征收的预售收入在结转收入的当年应进行纳税调减，与其配比对应的结转成本和营业税金及附加应进行纳税调增；只对当年的商品房现售销售收入、新实现的预售收入以及其他收入扣除相应的成本、费用、
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税金后按账核实征收企业所得税。
七、关于开发产品出租、自用问题
（一）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。为防止企业以出租名义长期不转固定资产，对开发产品使用期限不超过二年的租赁，适用上述规定；对开发产品使用期限超过二年的租赁，应视同转作固定资产进行税务处理。
（二）企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。临时自用是指开发产品使用期限不超过一年。开发产品使用期限超过一年的，应视同销售。在资产的税务处理中，应按照视同销售的价格计价，以后出售时再按销售固定资产确认收入的实现。
八、关于房地产开发项目完工清算问题
按现行税收政策规定，房地产开发企业在开发项目跨年度时，每年必须进行企业所得税汇算清缴。对跨年度的开发项目，待开发项目整体完工时，应对整个开发项目查帐征收年度预售收入确认的实际毛利与按税法确认的预计毛利对比，进行统一清算。多缴所得税款的，如企业连续经营，则抵顶后期应纳所得税款；如经营终止时，仍未抵顶完毕的，予以退税。少缴所得税款的，按规定予以补缴。
九、关于房地产开发企业征收方式鉴定问题
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各市地方税务机关要严格按照?河北省地方税务局关于贯彻执行?河北省房地产开发企业所得税征收管理办法?有关问题的通知?(冀地税函[2004]150号) 第二条中的有关规定,从严核定实行查账征收的房地产开发企业，对现有的已实行核定征收的房地产开发企业，如无正当理由，不得随意变更为查账征收方式。对新纳入地税征管的新办房地产开发企业，要严格按照总局的要求，事先一律核定为查账征收方式。
从2006年1月1日起，房地产开发企业的所得税征收方式实行一次性确认制度。次年征收方式不变的企业，不再实行一年一核定制度。若次年企业要求变更所得税征收方式的，由企业提出申请，主管地方税务机关在每年1-3月份进行重新核定。其中，由核定征收方式改为查账征收方式的房地产开发企业，由市级地税机关具体下文予以明确，并报省局所得税管理处备案。
十、强化企业财务管理，加大政策培训力度，提高企业办税人员政策业务水平
对执行查账征收的房地产开发企业，必须按照国家统一的房地产行业财务、会计制度和?企业会计制度?的规定进行会计处理。同时，既要有针对性地加强对地税干部有关房地产开发企业会计制度、新会计准则的业务培训，也要加强对房地产开发企业财务人员税收业务政策的辅导。
十一、建立与相关部门的信息沟通机制
要加强与房地产开发企业开发项目审批及资金供给等部门的
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