象采用收益法评估估价对象的价格。
收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。
其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持n 年不变，资本化率固定为Y）。 其计算公式为：
公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n] 其中:
V ── 房地产价格 A ── 房地产纯收益 Y ── 资本化率 n ── 剩余使用年限
五、估价测算过程
1、 房地产年租金收入
合肥市南七里站的科茂大厦一楼门面房经营状况：通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目的租金水平为：20元/平方米·月。南七里站的科茂大厦一楼门面建筑面积为160㎡，则估价对象的年收益为：
160×20×12=38400元
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2、年经营成本费用
①管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的2.5%，则管理费为：
38400×2%=960元
②维护费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据测算，本类建筑物的重置价格（包括建造，装修）约为1500元/平方米，维修费为建筑物重置价格的1%，则估价对象每年的维修费为：
1500×160×1%=2400元
③房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为10%。则房产税为：
38400×70%×10%=2688元
④保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。该房屋市场均价为20000元/平方米，按房屋市场均价乘以保险费率0.05‰计算，则保险费为：
20000×160×0.05‰=1600元
年经营成本费用合计为：7648元
总收益(元/年) 总费用(元/年) 纯收益(元/年) 38400 7648 30752 - 12 -
所以，该门面正常年经营收支情况如下： 估价对象价值的确定：
收益还原法计算公式：V＝A/Y×[1-1/（1+Y）^n] V表示房地产价格； A表示房地产年纯收益；
Y表示房地产资本化率(8%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。
n表示房地产的剩余使用年限（40年）。
数据代入计算公式,V=30752÷8%×[1-1/（1+8%）^40]=366717.6元。
（七）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2011年12月27日的房地产市场价值为： 366717.6元，人民币大写：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。
合肥市××房地产价格评估事务所 二 ○ 一一年十二月二十七日
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