(二) 能提升物业运行服务质量的设备更新物业经营管理实践中， 许多设备更新的情况， 都会由于设备性能的提升而提高住户的满意度， 从而提升物业租金收益(通过提高租金、 提高人住率、 减少租金拖欠等方式) 。 此时的设备更新决策， 就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。 例如， 某出租写字楼的电梯已经明显老化， 虽然能够正常运行，但能源费用、维护维修费用逐年增加， 而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响，住户抱怨增加， 支付租金的意愿下降， 租约期满续约的可能性也下降。 此时， 物业业主和经营管理者就面临着电梯的更新决策问题。假设在上述情况中， 电梯的运行费用为 20 万元／ 年，可能导致的潜在租金损失为 30 万元／ 年， 新电梯的更新购置成本为 200 万元， 经济使用寿命为 15 年， 年运行费用为 15 万元， 电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失， 而且还能比当前增加 20 万元／ 年的租金收入。 此时如何决策呢?更新决策的思维逻辑是： 比较更新和不更新两个方案下的年等额费用， 以数值小的方案为优。 当然， 这里要妥善处理好收益参数， 将潜在租金损失作为费用、 可能增加的租金收入作为负费用。 如果进行静态条件下的计算， 则不更新条件下的等额年费用为 20+30＝50 万元， 采用更新方案下的年费用为 300／ 15+15—10＝25 万元。 据此可以选择更新设备方案。 同样的道理， 如果选用动态算法， 考虑资金时间价值的影响， 更新方案的年费用会增加， 经济效果会下降， 但也有可能是优于沿用原电梯的方案。
物业经营管理中的设备更新问题很常见， 这里只介绍了采用静态算法进行更新决策的思路， 而动态算法决策的思路相同， 只是计算过程比较复杂。 此外， 物业经营管理中， 也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题， 例如屋顶的翻新、 人口或大堂的改造、 空间使用功能的调整等。 此时面临的经济分析和决策问题是： 不更新或大修， 物业日常维护维修费用增加、 收租能力下降； 进行更新或大修， 需要较多的初始投入， 但物业日常维护维修费用下降、 收租能力提高。 此问题经济分析和决策的思路， 与设备更新决策的第二种类型相似。