年
逐步实 施工业 用地招 拍挂
土 出 金 支 理
地 让 收 管
强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性 产业区”发展
08年至10年
11年-至今
粗放经营阶段：圈地；整顿
规范经营阶段：放行；管理
集约使用阶段：综合；优化
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政策分析 一系列政策主要调控目的在于有效规范工业土地出让，抑制工业地产项目投资过热和 项目胡乱上马的现象；同时，为工业地产的规范化运营奠定了良好基础时间 03年 ~08年 06 年
政府政策3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶 段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。 为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛 。 强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。 8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式 施行。规范土地供给。 8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国 家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。 2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项 目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范 围内建造非生产性配套设施。 10年之后,国家没有再出台相关的工业用地政策。有的只是各地方政府出台的相关政策。如：温州政府在 2011年9月2日下发《关于推进开发区(工业园区)整合提升发展的意见》,对工业地产转让作出限制性的规 定，土地使用权变更登记受严控。
07 年
08 年 10 年 之 后
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主要标志事件
事件一物流地产成为工 业地产市场的新 宠：普洛斯带着“物 流地产”的概念 登陆中国后，中 外地产开发商就 掀起了物流地产 的热潮。
事件二AMB在中国市 场首次发力于上 海：美国工业地产巨 头AMB收购了松 江九亭的一个物 流房地产项目， 预计总投资约 1330万美元。 “这是AMB在中 国的第一笔收 购。”
事件三总部经济、总部 模式全国开花：三大总部经济区： 长三角区，以上 海为核心的“总部 -加工基地”区域 合作模式； 珠三角区，形成 了香港和顺德、东 莞间的“总部-制 造业”互动发展模 式； 环渤海区，以北 京为核心，以京津 冀及环渤海为腹地 的"总部-加工基地 "模式。
事件四国家一系列政策的 颁布也使的工业地 产的格局不断在发 生着
变化：国土资源部正式出 炉了《全国工业用 地出让最低价标 准》,有效抑制工 业地产项目投资过 热和项目胡乱上马 的现象；同时，对 工业地产的规范化 运营奠定了一个很 好的基础
事件五开发商同制造型 企业联手运作发 展工业地产：万通与TCL签署 《进一步推进工业 地产领域合作之框 架协议》。依协议 约定，双方合资创 办万通新创工业资 源投资公司，采用 “售后回租”的方 式，相当于TCL把 资产卖给万通，然 后把资产回租回去。
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开发风险工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业 地产开发也存在一定的市场风险市场风险： 产业转移导致区域竞争 力下降，引起对工业物 业需求的减少； 产业升级及产业结构调 整引起对物业需求变化
经营风险：区域市场供应情况，供大于 求造成的市场经营难度，形 成的风险。
开发风险
政策风险：土地出让政策变化，招商、税收优惠 政策的变化造成区域吸引力下降
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对项目的启示
工业地产与其他房地产业相比，和产业紧密联系，受地方政府、经济、产业
发展、政策等影响较大，不受住宅政策调控影响；项目规模大，专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点； 随着我国工业化进程的不断加快，以及住宅市场的调控紧缩，商业地产的高
风险，工业地产从一定方面来说迎来了机遇 工业地产机遇的同时也经历着考验，国家一系列的政策调控，有效抑制工业 地产项目投资过热和项目胡乱上马的现象，为工业地产的规范化运营奠定了
良好基础 工业地产开发市场风险相对较小，主要受政府土地政策调控及产业结构变化
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盈利方式2
开发模式研究1
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