ECONOMY
2011年第8期（总第346期）房地经济
1998~2009年我国房地产
宏观调控政策效果综合评价
■金海燕，任
宏
（重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045）
[摘
要]
构建房地产宏观调控政策效果评价模型，将房价和房地产市场发展结合，对1998~2009年我国房地产宏观调控政策效果进行综合评价，得出由于政策反复、缺乏一致性等原因，政策效果并不理想，在我国目前的环境下，鼓励性政策产生的影响大于抑制性政策。
[关键词]房地产宏观调控政策；房地产市场发展；房地产价格；综合评价
Abstract:Thepaperestablishesaevaluationmodelonrealestatemacrocontrolpolicyeffect,tocombinethehous－ingpriceandrealestatemarketdevelopment,andtheeffectofChinarealestatemacrocontrolpolicyfrom1998to2009isevaluatedbythismodel.Theresultsshowthattheeffectisunfavorablebecauseoflackconsistencyofpolicy,andtheeffectofstimulatingpolicyisgreaterthantheoneofinhibitorypolicy.
Keywords:realestatemacrocontrolpolicy;realestatemarketdevelopment;housingprice;comprehensiveevaluation[中图分类号]F407.9
[文献标识码]B
[文章编号]1002-851X（2011）08-0076-05
）。控政策效果评价模型（如图1
图1中，x轴代表我国房地产市场发展，y轴代表房价。Ⅰ区域代表45度虚线将坐标轴分成两大区域Ⅰ和Ⅱ，房价水平高于房地产市场发展水平，Ⅱ区域代表房价水平
低于房地产市场发展水平。A、B、C、D、E分别代表不同时间房地产市场发展与房价的结合点，通过结合点的轨迹变化可以直观地比较政策实施前后房地产市场与房价之间的关系及其变化趋势。
需要指出的是，模型中的曲线斜率r具有一定的经
代表了某一段时间内房价与济意义，比如线段AB的斜率，
1引言
我国房地产市场发1998年取消福利分房制度以来，
展的起伏很大，出现了过度繁荣的局面，为2004年开始，了保持房地产市场健康发展，我国政府出台了一系列宏观调控政策。目前，很多学者开展了政策效果评价的研究，但大多数学者的研究只是对政策实施前后某些房地产市场指标的对比，其评价大多是定性的描述[1-4]，缺乏政策效果整体性和综合性的定量评价[5-6]。基于目前的研究现状，本文构建了我国房地产宏观调控政策效果评价模型，将房价与房地产市场发展结合起来，利用1998~2009年我国房地产市场数据进行实证分析，对我国房地产宏观调控政策的效果进行综合评价。
2
2.1
房地产宏观调控政策效果评价模型
评价模型的建立
房地产宏观调控政策通过房地产市场发生作用，房价在某种程度上是房地产市场冷热状况最直接的晴雨表，因此，将房价与房地产市场发展结合起来，即将点和面结合起来，既突出重点又兼顾全局，构建了房地产宏观调
[作者简介]
图1房地产宏观调控政策效果评价模型
金海燕，女，生于1976年，黑龙江人，博士，主要研究方向：建筑经济、房地产等。
任宏，男，生于1955年，重庆人，博士，教授，博士生导师，中国建筑学会建筑经济分会副理事长，主要研究方向：工程管理等。
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房地经济2011年第8期（总第346期）
房地产市场发展二者增长快慢的比率，可能出现五种情况，）当r＞1时，说明房价增长大于房地产市场增长，房价增（1
长脱离房地产市场发展，房价有可能存在泡沫；（2）当r=1时，说明房价增长与房地产市场增长大体一致；（3）当0＜r＜房价增长小于房地产市场增长，房价增长以市场发展1时，为基础；（4）当r=0时，说明房价保持不变，房价增长为0；（5）当r＜0时，说明房价变化与房地产市场发展方向相反，如果房地产市场发展了，房价就降低了，反之亦然。2.2
评价模型适用的条件
指标在较冷的区域运行，区间[-∞，-1.5]作为过冷的区域，区间[1.5，区间[1，1.5]作为较热区域，∞]作为过热区域。（2）有些房地产指标采用Z-Score法进行标准化后，
如果采用[-1，并不符合房地产正常1]作为正常运行区间，运行的区间范围，这时可以根据国内外的研究成果和专较热（冷）和过热（冷）区间，家意见确定该指标正常区间、
将专家界定指标的不同区间与Z-Score法的区间对应起来，采用线性内插和外推方法进一步处理[2]。线性内插外推的公式为
（）（）
x=0-x12′+x2-x01′
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（2）
房地产宏观调控政策效果评价模型的适用条件：）针对房地产市场出现的问题，国家实施一系列宏（1
观调控政策，并且时间跨度以年为单位；）主要以一轮宏观调控为起始，对该轮房地产宏观（2
调控过程的房价和房地产市场发展两项指标进行比较；
（3）不能单纯依靠评价模型的结果判断政策实施效果，还要依靠政策分析人员的进一步分析才能得出最后的结论。
（x1，）区间内的指标值；其中，x2≥x1；x2′＞x1′；x0代表处于x2
x1、x2分别代表专家确定的指标运行区间；x1′、x2′分别代表Z-Score法确定的指标运行区间；x代表该指标值x0经过变换后与Z-Score法对应的区间位置。
（3）有些房地产市场指标当期值不仅对当期产生影响，还会对未来产生影响，因此本文考虑了房地产市场指标前两年的累积影响，这就是指标值的巨警调整[10]，具体公式为：
（xi-1）（xi-2）xic=xi+f+f
（）其他为0fxi-1=xi-1-I，xi-1＞I；其中，
（）其他为0fxi-2=xi-2-I，xi-2＞I；
设某指标第i期标准化后的值为xi，该指标的巨警界限为（），则经过巨警调整后的该指标I这里为+1.5或-1.5值为xic。3.2.2
权重确定方法
3房地产市场发展综合评价
房地产宏观调控效果评价模型中，横坐标代表房地产
（3）
市场发展的水平，而房地产市场发展是一个综合性指标[7-9]，本文建立了房地产市场发展评价指标体系，通过评价结果得到房地产市场发展评价值。3.1
房地产市场发展综合评价指标体系的建立
≥
按照科学性、全面性、简洁性、可比性和可操作性原则，对我国房地产市场发展进行系统分析，经过反复筛选、对比和向有关专家咨询，建立了我国房地产市场发展综合评价指标体系（见图2）。该指标体系由目标层、准则层和指标层三个层次构成，目标层是房地产市场发展水平，准房地产市场景气则层由房地产与社会经济发展的协调性、程度和房地产市场均衡程度三个类别构成，准则层下面又由十二个具体指标构成指标层。3.2