房地产市场发展综合评价方法
选择主观和客观相结合的组合赋权法对房地产市场评价指标进行赋权，组合方法确定权重步骤：
（1）利用层次分析法确定权重[11]aj首先构造判断矩阵，
求出最大特征值对应的特征向量，并进行一致性检验；
3.2.1指标值的标准化方法
（1）采用Z-Score法对房地产市场发展各指标进行标准化处理[8]，Z-Score法标准化公式为
（Xik-X）（1）Xik′=i/Si
其中，Xik为i指标第K年的指标值；Xik′为Xik标准变换后的值；Xi为i指标平均值；Si为i指标标准差。
根据国内外的研究成果和房地产专家意见，正态归一化处理的数据区间在[-1，1]作为指标正常运行区间，区间[-1.5，-1]作为
图2
房地产市场发展评价指标体系
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ECONOMY
2011年第8期（总第346期）房地经济
（2）利用信息熵值法确定权重[12]bj
首先利用Z-Score法计算第j指标下第i个指标值的然后利用公式：标准化值pij，
ej=-kΣpijlnpij
i=1m
根据信息熵值法计算步骤计算出各指标权重，结合层（1-p）次分析法和信息熵值法确定的权重，利用公式wj=paj+
（见表3）。bj进行计算得到综合权重4.3
评价模型计算结果
（4）
（3）计算第j项指标的熵值ej，其中k=1/lnm，计算第j项指标的差异性系数gj=1-ej，由此得出指标的权重为：
bj=gj
n
通过评价指标的标准化及调整后的数据与综合权重的确定，可以计算得到房地产市场发展评价值（见表4），结合房价就得到了1998~2009年我国房价-房地产市场发展），如果将评价模型中的房价替换成房价增长模型（如图3率就得到了房价增长率-房地产市场发展模型（如图4）。4.4
结果分析
j=1
Σg
j
（5）
）将客观赋权法和主观赋权法得到的权重组合起来（4
进行二次赋权，公式为：
（1-p）…，）（6）wj=paj+bj（j=1，2，n
设aj为第j个指标的主观权系数；bj为第j个指标的客观权系数；取p=0.5，将主、客观权系数的平均值作为指标的权值。
（1）我国房价-房地产市场发展和房价1998~2001年，
增长率-房地产市场发展曲线都很平缓，并且房地产市场发展、房价和房价增长率都在正常区间。
（2）房价和房价增长率均小幅提高，而2001~2002年，
房地产市场发展却小幅回落，此时房价、房价增长率和房
表1
房地产投资增长率/GDP增长率指标
内插外推以及巨警调整过程
房地产增长率/GDP增长率
内插外推
巨警调整
4
4.1
房地产宏观调控政策效果评价实证分析
指标数据标准化及调整
根据1998～2009年我国房地产市场数据进行评价指标的标准化处理（数据来源于《中国统计年鉴》），考虑到各评价指标的性质和具体情况，首先，对房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的合理区间及其他区间进行了专家界定，根据专家界定的各区间进行了内插外推调整（见表）；其次，对房地产开发投资增长率/GDP增长率等8项指1
标进行巨警调整（见表1、表2）。4.2
指标权重的确定
时间
199819992000200120022003200420052006200720082009
1.99472.16482.01852.59312.34212.35601.67071.33391.30171.31991.28881.9164
1.49561.63731.51541.99431.78511.79671.22560.66940.50870.59950.44401.4303
1.49561.63731.65272.14702.29472.57601.80730.96610.50870.59950.44401.4303
采用层次分析法确定权重，根据专家的意见，得到准则层和目标层指标的判断矩阵，通过判断矩阵就可以求出指标层和准则层权重，其乘积就是各具体指标相对于总目标的权重。
表2
时
间
房地产投资/
固定资产投资
销售面积/竣工面积
房地产评价指标巨警调整结果
土地开发面积
增长率
施工面积/竣工面积
销售额/投资额
建筑业贷款/短期贷款
销售面积增长率
199819992000200120022003200420052006200720082009
-2.0832-2.1461-1.49680.05860.56110.74620.94850.56670.44280.81870.6346-0.3433
-1.0372-1.0998-0.8160-0.7796-0.7065-0.4944-0.09870.53000.84431.60910.42401.8428
0.7889-0.20350.3357-0.1536-0.19370.1936-0.58541.4111-0.70530.1483-2.35310.4638
-0.33400.0661-0.15570.12150.1746-0.02270.9138-0.24661.68100.6671-2.4365-1.1841
1.5263-0.29962.20621.34060.14720.4483-0.5124-0.8077-0.6393-0.4358-0.4992-1.0621
-1.0246-0.8543-0.5353-0.6553-0.6149-0.5669-0.54091.10150.93251.5021-0.46171.7220
-0.7814-1.5462-1.29120.05141.28491.05530.26670.69561.21580.4037-0.2591-1.1880
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房地经济2011年第8期（总第346期）
表3
房地产市场发展评价指标房地产投资/GDP增长率房地产投资/固定资产投资房价增长率/收入增长率
房价收入比销售面积/竣工面积销售面积增长率土地开发面积增长率
房价增长率房租增长率施工/竣工面积销售额/房地产投资额建筑业贷款/短期贷款
综合权重确定过程
信息熵值法权重层次分析法权重
综合权重
表4
时
1998~2009年房地产市场发展评价值
间
房地产市场发展综合评价值
XijX11X12X13X14X21X22X23X24X25X31X32X33
0.08640.09370.08220.08050.07710.08030.09830.08190.07890.07670.07510.0890
0.28980.08980.16750.08980.02300.06090.02300.12850.02300.03500.03500.0350
0.37620.18350.24970.17040.10010.14110.12130.21040.10180.11160.11010.1239
199819992000200120022003200420052006200720082009
0.429145324-0.5294454780.4627344390.6950358350.6529655981.0107082691.2547852871.0518143680.4004501330.899170526-1.2872889371.285213187
地产市场发展继续处在正常发展的区间。
（3）房地产市场得到一定发展，房价和2002~2003年，
房价增长率的增长幅度较小，此时房价、房价增长率和房地产市场发展持续处于正常区间。
（4）房价和房价增长率大幅提高，均大2003~2004年，于房地产市场发展幅度，虽然房价处于正常区间，但房价增长率和房地产市场发展都处于较热区间，且房地产市场发展达到极值点。