大板房危房改造项目
可行性研究报告
2016年10月
目 录
第1章
1.1. 1.2. 1.3. 第2章
2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 第3章
3.1. 3.2. 3.3. 第4章
4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 第5章
5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 第6章
6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 第7章
7.1.
总 论 ......................................................................... 3 项目背景与概况 .................................................................. 3 主要技术经济指标 ................................................................ 6 问题与建议...................................................................... 6 项目投资环境与市场研究 .......................................................... 8 投资环境分析 .................................................................... 8 市场供求分析 ................................................................... 11 销售预测 ...................................................................... 15 营销策略 ...................................................................... 15 建设规模与项目开发条件 ......................................................... 16 建设规模 ...................................................................... 16 项目概况现状 ................................................................... 16 项目建设条件 ................................................................... 17 建筑方案 ...................................................................... 22 设计依据 ...................................................................... 22 建筑设计指导思想与原则 ......................................................... 22 项目总体规划方案 ............................................................... 22 建筑方案 ...................................................................... 23 辅助工程 ...................................................................... 25 节能节水措施 ................................................................... 28 设计依据 ...................................................................... 28 给排水节能..................................................................... 28 电气节能 ...................................................................... 28 暖通节能 ...................................................................... 29 环境影响评价 ................................................................... 30 编制依据 ...................................................................... 30 环境现状 ...................................................................... 30 项目建设对环境的影响 ........................................................... 30 环境保护措施 ................................................................... 30 劳动卫生与消防 ................................................................. 32 指导思想 ...................................................................... 32
7.2. 7.3. 第8章
8.1. 8.2. 第9章
9.1. 9.2. 9.3. 第10章
10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 第11章
11.1. 11.2. 第12章
12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 第13章
13.1. 13.2. 13.3. 第14章
14.1. 14.2.
职业安全卫生健康对策与措施 ..................................................... 32 消防 .......................................................................... 33 组织机构与人力资源配置 ......................................................... 34 组织机构 ...................................................................... 34 人力资源配置 ................................................................... 34 项目实施进度 ................................................................... 35 项目开发期..................................................................... 35 项目实施进度安排 ............................................................... 35 项目实施过程控制措施 ........................................................... 35 项目招投标..................................................................... 37 工程项目招标投标概述 ........................................................... 37 工程项目招标投标因素分析 ....................................................... 38 招标依据 ...................................................................... 40 招标范围 ...................................................................... 40 招标方式 ...................................................................... 40 投资估算与资金筹措 ............................................................. 41 投资估算 ...................................................................... 41 资金筹措 ...................................................................... 41 财务评价 ...................................................................... 43 项目评估依据 ................................................................... 43 财务评价基础数据的选择 ......................................................... 43 财务评价 ...................................................................... 43 不确定性分析 ................................................................... 44 社会评价 ...................................................................... 45 项目对社会的影响分析 ........................................................... 45 风险分析 ...................................................................... 46 社会评价结论 ................................................................... 47 研究结论与建议 ................................................................. 48 可行性研究结论 ................................................................. 48 建议 .......................................................................... 48
第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：xx大板房危房改造项目 2、承办单位概况 单位名称：
单位性质：有限责任公司（国有独资） 注册资金：人民币7,000万元 单位住所：
业务范围：城市基础设施建设投资；房地产开发、经营
建设单位简介：长沙市麓山城市建设投资有限责任公司是隶属于长沙市岳麓区政府的一家国有独资企业，公司成立于2001年9月,注册资本7000万元.主要经营城市基础设施建设及房地产开发等。
3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对用于xx大板房改造项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
①危房改造的需要
岳麓区xx大板房始建于上世纪80年代初，占地255亩，房屋65栋，总建筑面积207,000平方米，涉及3197户，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出现不同程度的开裂、倾斜等现象，特别是45、46号栋的地基已沉降，存在严重的安全问题。该地区住户多次向当地社区强烈要求维修加固，房产部门已鉴定为危房且无维修价值。为排除这一重大安全隐患，区政府研究决定，由政府引导，通过市场运作的方式，对xx大板房危房实施拆除重建，彻底消除该隐患，确保人民群众的生命财产安全。
②市场的需要
房地产作为满足人们衣食住行中比较重要的一块，今后仍是人们消费的主要产品，长沙市新一届政储班子慎重提出“在五年内，长沙人人都有一套住房”的发展目标。目前长株潭三市城镇化率达到51%，但与发达城市相比还有一定的差距。据规划，到2020年全市总人口688万，城镇人中482万人，城市化水平达到70%。上述指标意味着今后将有大量的农村居民进入到城市生活，而人口的增加必定带动房地产的需求。
③购买力
从发展的趋势来看，长沙市民的收入水平一直呈上升趋势，城市经济的发展提市了市民的收入，也为楼市发展提供了坚强保障和动力支持，前不久举行的长沙市委扩大会议提出了长沙要率先在全面建设小康社会的进程中担当全省的领头雁，争当中部地区的领跑者，长沙到2012年生产总值年均增长达到13%以上，财政收入年均增长20%以上，人均生产总值在2000年地基础上翻两番，这都为提高长沙楼市的购买力奠定了基础。
6、拟建地点
本项目位于长沙市岳麓区英才园以东、xx路以南、荣银路高新区以西、王陵公园以北地区。
7、预期目标
xx大板危房改造项目拟在占地面积172,400平方米的土地上，建设总容积率为4.13，建设密度为21.54%,总建筑面积为711,350平方米的经济适用房、商品房和商