房地产经济学复习摘要
三 名词题
第二章 房地产与房地产业
*房地产：房产和地产的结合体及其衍生的权力关系的总和。一从实物形态上说，房地产是房产和地产结合的统一物。二从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。三从产权关系上说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权力关系。 *房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
第三章 土地与土地使用制度
土地是人类社会一切活动的物质载体，作为建筑地块又是房地产的物质前提的基础条件。 土地资源的配置方式：行政配置和市场配置。 行政配置：土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例以及以何种代价提供给用地者。
市场配置：各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益情况确定用地区位和面积。
*土地使用制度：对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式。
*城市土地利用规划：指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。 土地使用权划拨： 土地使用权出让：
第四章 城市地租与土地区位
*地租：是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以以非货币形式表现出来，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。
级差地租：经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系称为级差地租。
绝对地租：只要使用所有者得到土地绝对需要支付的地租。
*城市地租：指住宅经营者或者工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。
集聚效益：从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。两类：一是企业内部的规模经济效益，二是企业外部的集聚效益。
*区位：狭义指特定地块的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义上指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局以及相互关系。
*区位理论：研究地块地理和经济空间的位置分布，相互关系及其影响因素的学说。
第五章 房地产产权与房地产制度
*产权;人们围绕财产而形成的经济权利关系，直接表现为人对物的占有关系，实质上是产权主体之间的经济利益关系。
*房地产产权：指产权主体（组织和个人）对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产权利。体现经济利益关系的总和。 房地产制度：围绕土地资源与房地产产品的开发、交易和分配而确立的关于人们相互作用方式的一系列规则。 房地产用益物权：
第八章 房地产开发与投资
*城市规划：一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指城市开发、建设和管理的重要依据和手段。
*房地产综合开发:是一种使土地开发和房屋建设相结合一种生产经营活动。
*房地产开发项目的可行性研究：是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建设项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法。
建设监理：监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，总结运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、劝、利进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。
*房地产投资：指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
*房地产投资风险：指在房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。
房地产开发投资决策：拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程 房地产开发投资决策过程：指在房地产投资决策中，提出问题，分析问题和解决问题的过程。
第十一章 房地产业与国民经济
*支柱产业：指在一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重，科技含量高，具有较大的市场发展空间和增长潜力，产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。
房地产产业发展周期性：指在房地产业发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。 房地产业增长率：
第十二章 住房消费与住房制度
*住房消费：人们的居住行为，是住房的生活资料功能，发展资料功能，社交功能，资产功能和文化艺术功能的实现。
*住房市场消费需求结构：指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住房市场需求总量中，各种不同层次的住房消费需求构成。
住房消费模式：由住房消费观念，消费方式，消费水平，消费结构等多重因素构成的，是住房消费诸因素的总和。
*住房制度：国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系。
住房政策体系：由国家或政府指定的一整套方针、政策和具体措施构成的，是一国住房制度
的内核。
*住房社会保障制度：指政府和单位在住房领域实施社会保障功能，对城镇居民中的低收入家庭和住房困难户进行扶持和救助的住房政策措施的总和，包括对低收入弱势群体住房的供应、分配、补贴、协调机制等一系列政策的总称。 城镇住房制度：
四 简答题
第三章 土地与土地使用制度
*一 土地的双重属性：自然特性和经济特性
1自然特性：土地总量的有限性，区位的差异性，位置的固定性，使用的耐久性 2经济特性：土地的稀缺性，区位可变性，报酬递减性，经营的垄断性
二者关系：土地既是社会资源又是社会资产。在社会经济关系中，土地作为自然资源和社会
资源，主要是资源的合理配置问题，而作为社会资产，则主要是土地财富的占有和分配问题。在现实经济生活中，二者是结合在一起的，目标既要达到土地资源配置合理化，又要达到土地资产收益最大化。
二 土地在房地产业中的地位和作用
地位：1土地在房地产开发中居于基础性的地位 2土地市场是整个房地产市场的基础性市场 3土地的权属关系是房地产基本经济关系 作用：1促进土地资源合理配置，提高企业效益 2土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 3土地决策时房地产宏观调控的重要手段 四 城市土地资源合理配置的重要性：
1 城市土地资源合理配置是集约高效利用土地的需要 2 有利于节省社会成本
3 是城市功能布局合理化的基础性条件 4 是城市集聚效应所发挥所必须的前提 5 是城市生态环境建设的迫切要求 八 城市土地利用规划的作用
1 城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段 2 城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性 3 城市土地利用规划有利于城市土地利用的长效管理
第四章 城市地租与土地区位
*一 决定城市土地区位的主要因素 1自然条件和环境 2交通和通信 3基础设施
4人口和经济集聚 5社会文化
工业区位理论：
第五章 房地产产权与房地产制度 二 产权功能
1 产权主体权益的保护功能 2 产权运营的激励功能
3 产权所有者和经营者的约束功能 4 优化资源配置，提高配置效率的功能 5 社会经济秩序的协调功能 *六 房地产制度的作用
1 房地产制度有利于维护房地产市场秩序 2 房地产制度可减少房地产交易费用
3 房地产制度可以增强或保证人们在房地产经济活动中的预期 4 房地产制度可以保护房地产权利人的合法权益 5 收入再分配作用
第八章 房地产开发与投资
四 房地产综合开发的作用
1 实现城市规划，迅速改变城市面貌
2 促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境 3 确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能 五 房地产综合开发的指导原则 1 与政府产业政策的协调性 2 与城市规划的统一性
3 房地产综合开发投资结构的合理性 4 房地产综合开发的科学发展机制 * 房地产投资的特征
1 房地产投资对象的固定性和不可移动性 2 房地产投资的高投入和高成本性 3 房地产投资的回收期长和长周期性 4 房地产投资的高风险性 5 房地产投资的强环境约束性 6 房地产投资的低流动性 *九房地产开发投资决策过程 1 调查研究提出房地产投资项目 2 确定房地产投资决策目标 3 找出可行性方案
4 确立衡量房地产投资效益的标准，测算每个方案的预期结果 5房地产投资方案评估和方案选择 6实施房地产投资决策方案
7 追踪调查方案实施，保证目标的实现程度
十三 房地产开发投资决策工具 核心环节是对开发项目进行财务评价 （一）静态分析方法 1 投资回报率
2静态投资回收期
（二）动态分析方法 1净现值法 2内部收益率法
监理的必要性
第十一章 房地产业与国民经济 二房地产在国民经济中的作用 1 推动城市开发，促进现代化建设 2 带动相关产业发展，促进经济增长 3 增加财政收入，为现代化建设积累资金 4 加快社会主义文化发展，促进精神文明建设 5 改善居住条件，提高劳动者素质 *房地产与国民经济的相互关系
房地产业国民经济之间存在着相互制约相互促进的辩证关系。从国民经济的总体角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要组成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度。另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。
四 国民经济对房地产业的影响因素
1 国民经济发展水平和速度队房地产业的影响 2 产业结构对房地产业的影响 3 投资水平对房地产业的影响 4 消费水平对房地产业的影响
5 信贷规模和利率对房地产业的影响
五 房地产业对国民经济的影响作用 通过以下变量实现 1 房地产开发投资规模和增长率 2 房地产业增长贡献率 3 房地产业经济效率 4 房地产业信贷规模 5 房地产需求和供给水平
六 房地产业发展波动与国民经济周期之间的互动效应
国民经济从供给和需求两个方向影响着房地产业：一方面，随着国民经济扩张，房地产投资将会增加，从而推动房地产供给，另一方面，国民经济扩张和居民可支配收入的上升将会扩
大房地产需求。同时，房地产的周期波动反过来也会通过影响就业规模和其他相关产业的扩张与收缩来作用于国民经济。
培育房地产业成长为支柱产业的基本条件
第十二章 住房消费与住房制度
三 决定住房市场消费需求结构的主要因素分析 1 居民住房改善性需求
2 旧区改造动拆引致性住房需求 3 投资性住房需求
中国特色的住房消费模式
五 论述题
第二章 房地产业（每一点均需具体详细阐述） 房地产的经济特性：1内涵的统一性 2 价值的双源性 3 空间的固定性 4 需求的普遍性 5 效用的长期性
房地产业的行业特性 1 先导性和基础性 2 综合性和关联性 3 资金密集型和高风险性 4 级差收益型和区域性 5权利主导型和制约性 房地产业属于第三产业原因（作业题）
1房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发，规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的
2 房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业 3 房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业，房地产金融业和物业管理等服务行业更是第三产业的直接组成部分 第六章 房地产产品与供求
影响房地产需求的主要因素：1国民经济发展水平 2 居民收入水平和消费结构 3 房地产价格 4 城市化水平
5 国家有关经济政策 6 消费者对未来的预期
影响房地产供给的主要因素 1 房地产市场价格 2 土地价格和城市土地的数量 3 资金供应量和利率 4 税收政策
建筑材料供应能力和建筑能力 6 房地产开发商对未来的预期 各类不同房地产产品特性关联及其理论和实践基础
六 材料分析题 需结合书上内容具体分析作答
第七章 房地产价格（特点，影响因素，形成原理，功能作用等） 房地产价格泡沫 第十三章 房地产宏观调控目标 1 调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 2 优化房地产业结构，提高资源配置效率 3 房地产价格合理化，保持房价的基本稳定 4 确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和