件1：
房地产估价课程设计
高新区澜溪镇小区5栋501室 设计题目
学生姓名
学 号
专业班级 13工管房本一班 指导教师
土木与环境工程 院 工程管理 系
2016年 11 月 1 日
目录
一、致委托方函 二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件
安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室抵押评估报告
致 委 托 方 函
致李达成先生：
受您的委托，我们对您持有的位于安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室房地产抵押价值进行评估。 估价对象安徽合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室，结构为钢混，建筑面积100平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2080年。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
估价时点为2016年11月2日。
估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值和抵押价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2016年11月2日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：
建筑面积：100平方米 估价总价：199.40万元
大 写： 壹佰玖拾玖万肆仟元整 估价单价：
元/平方米 合肥永辉房地产评估有限公司 二○一六年十一月二日
19940
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；
2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、 意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
8、本评估报告由合肥永辉房地产评估有限公司负责解释。
9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。 估价师签字
注册房地产估价师 *** *** ***
注册证书号 ******** ******** ******** 签名 *** *** ***
估价的假设和限制条件
一、估价的前提条件
1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2016年11月2日的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。
2、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。如改变估价目的，本估价结果应进行调整。
3、估价对象技术经济指标说明：根据《房屋所有权证》【合肥房权证市高新私字第3621013号】，估价对象建筑面积为100平方米，房屋用途为居住用房。
4、本报告仅对估价对象房屋做一般性查看，未对其进行结构、装饰及设施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对象的建筑质量达到国家或行业规定的标准要求为前提。
5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据《房地产估价抵押指导意见》：抵押价值=市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包括：拖欠的建筑工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。
二、估价结果和估价报告的使用
1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。
2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。
3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容
房地产估价结果报告
一、委托估价方 姓名：李达成
居民身份证号：340104197212309036
地址： 安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室 二、估价方
合肥永辉房地产评估有限公司 房产资质级别：*级 资质证书号：**** 营业执照：**** 法定代表人：*** 联 系 人：***
联系电话：010-******** 传 真：010-******** 地 址：合肥市**
三、估价对象
（一）估价对象产权登记状况
安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5位 置 栋501室 房屋所有权证号 房屋权 利状况 房屋产权人 建筑结构 建筑面积 所在层 共有权人 房屋共有权证号 设定他项权利
（二）估价对象他项权利描述
根据《房屋所有权证》记载，估价对象位于安徽省合肥市高新区澜溪镇小区5栋501室2016年11月2日在中国建设银行股份有限公司东四支行设有抵押；至估价时点，抵押尚未解除。
合肥房权证市朝私字第3621013号 李达成 钢混结构 100平方米 第-5-1层 无 无 有
（三）估价对象使用状况 1、估价对象综合情况
建 建 筑 结 构 钢 混 成 年 代 他 产 权 性 质 商品房 项 权 利 有 2013 装 修 情 况 使 用 状 况 所 主朝向 南 北 总楼层 5 在 楼 层 户 型 结 构 小 区 环 境
户内平普通住宅 面 布 局 好 车位状况 地上停车场 临街状况 临 街 较合理 -5-1 建筑物 类 型 板楼 自住 房屋用途 居住用房 精装修 综合成 新率 8
2、估价对象装修设备情况
内部装修 地 面 顶 棚 墙 壁 备 注 塑钢窗 塑钢窗 整体厨柜、抽油烟机 电热水器、座便器 塑钢窗 —— 喷涂 塑钢窗 线路装置完好，绝缘良好 燃气管道 客厅 木地板 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 卧室 木地板 刮腻子喷涂 刮腻子喷涂 厨房 地 砖 刮腻子喷涂 PVC 瓷砖 瓷砖 喷涂 外墙 外窗 电气 燃气 卫生间 瓷砖 刮腻子喷涂 阳台 瓷砖 涂料 外楼梯间 木地板 喷涂 部屋面 平屋面 装平开门 修 户门 设水卫 施设备 暖气 畅通，器具完好 市政供暖 （四）估价对象区域状况
估价对象位于合肥市高新区，香樟大道和黄山路交叉口，大蜀山脚下绿城桂花园。其所处地理位置交通便捷，周围市政设施齐全，商服配套设施较齐全，能满足该居住性物业的要求，详见下表
居住社区成熟度 居住用地比例 小区入住率 居 民 构 成 高 高 商住区 临交通道路通达度 交通便捷度 距主干道距离 区域主要道路 型主干道 香樟大道 近 距公交站点距离 距地铁（城铁）站距离 周边商服配套 附近文化教育公建配套情况 机构 附近医疗机构 幼儿园 附近公园 其 他 基础设施配套情况 估价对象所处环境
四、估价目的
天乐医院 无 街心公园 中国建设银行 七通一平(市政供暖) 较好 华联超市 天一小学 远 公 交 线 路 居住小区规模 社区发展完善程度 小 区 品 质 较大 完善 高档社区 运通158/801路 近 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2016年11月2日
六、价值定义
本报告中的估价结果是为委托方以估价对象进行抵押贷款提供参考依据，所评估出的价格为估价对象在现状使用条件下于估价时点的房地产抵押价值。快速变现价值是在市场价值基础上，考虑了快速变现因素的价值。
七、估价依据
1、有关政策法规和文件：
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《合肥市房地产抵押管理办法》（合肥市人民政府2013年第5号令）、《合肥市房地产转让管理办法实施意见》等。
2、技术标准
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291—1999】 《城镇土地估价规程》【国标 GB/T 18508—2001】 3、评估相关的资料
《房屋所有权证》【合肥房权证市高新私字第3621013号】复印件
委托方身份证复印件
4、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
八、估价原则
此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。
1、合法原则
估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。
2、最高最佳使用原则
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
3、替代性原则
根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。
4、估价时点原则
由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。