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北京化工厂项目投资分析报告
一、北京市房地产市场分析
1、北京市经济情况稳步增长，房地产市场供需两旺。
2005年1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。其中9月份，全市商品住宅期房预售均价6898元/平方米，比8月份上涨了78元/平方米，涨幅为1.1％，在今年5月以来月预售均价6805-7136元/平方米区间内波动，继续保持平稳波动态势。办公用期房买卖价格为15222元/平方米，上涨2138元/平方米，涨幅为16.3%。商业用期房买卖价格为15604元/平方米，上涨2683元/平方米，涨幅为20.8%。
2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。
北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。
3、土地供应将以招拍挂为主，价格逐年上涨。 1-9月，全市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。
1-9月，全市住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。8月份华润置地所拍的清河地块楼面价格已经达到3656元/平方米。 4、北京商品房住宅市场需求旺盛，经济适用房供不应求
北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米。
2003年经济适用房竣工322.8万平方米，2004年竣工298.8万平方米，2005年预计竣工200万平方米。远远不能满足需求。
5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格小有上升。
2004年北京写字楼和商业用房供应较大，今年仍然不断有新盘上市，供需基本平稳。2003年写字楼供应面积190.7万平方米，2004年224.76平方米。
二、北京化工厂项目分析 1、项目情况
此项目2003年纳入北京市土地储备中心储备土地，2003年4月张贴招标公告，2004年4月9号由北京首都城市房地产开发公司以182000万元挂牌摘得。但是该地块重新被土地储备中心收回，具体原因不明。
北京化工厂位于北京市朝阳区广渠路15号，现为政府储备土地，四至范围是东至东四环路，南至广渠路，西至北京玻璃集团公司，北至北京建筑第一构件厂（后现代城）。土地面积227667.6平方米，其中建设用地17.37公顷。规划用途为住宅、公建及配套，规划建筑面积约50万平方米。
该地块具体的规划条件尚未确定。原来规划用途为住宅、配套商业和综合用途。原先的
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规划条件是约15万平方米的住宅，其余为公建。
其东侧靠近东四环，南临广渠路，周边有11路、23路、34路、348路、715路、等907路十几条公交路线，路网四通八达，交通便捷。
北京化工厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气）。
优势：
1、 项目位于北京CBD区域。 2、 两面临路，交通便利。 3、 北邻后现代城已经入住。
4、 西侧300米有家乐福和百安居店。 5、 场地基本具备开工条件，只有东四环路少许临时店面尚在营业，地块内建筑还需拆除平整。
6、 广渠路正在拓宽改造。
劣势：
1、周边竞争者众多，在北京吉普车厂（广渠路36号）推出后，它是最大的同
区位楼盘。
2、西侧的北京玻璃集团尚未确定改造计划。
3、由于是工业用地改造，教育、卫生医疗设施相对不够。
2、周边楼盘分析
周边楼盘主要有双井组团，百子湾组团，四惠组团。近期市场商品房供应量354万平方米。
双井组团主要是东三环，国贸桥以南，以富力城为代表。平均均价为9153元/平方米。
项目名称 富力城 时代国际 CBD总部公寓 天之骄子 苹果社区 乐成国际公寓 银杉国际中心（写字楼） 恋日国际（写字楼） 建筑面积 143689.58 130000 400000 27944.16 63413.43 23053.25 32000 25615 均价 10500 8000 8600 9000 8600 11440 12000 12000 百子湾组团主要是东四环，四惠桥以南，以后现代城为代表。平均均价为6866元/平方米，不考虑经济适用房是8369元/平方米。
项目名称 后现代城 珠江帝景 金海国际 CBD东都 金都杭城 沿海赛洛城 UN中心 易构空间 PekingHouse 建筑面积 81165.31 159270.15 50000 403000 91423.3 136040.3 197425 24000 90000 均价 7300 11000 7500 7500 7500 7000 6800 6300 16000
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百子湾1号（经济适用房） 610000 3830 四惠组团主要是建国门外大街以北，四惠桥周边。平均均价10740元/平方米。
项目名称 东区国际公寓 远洋国际中心（写字楼） 东恒时代 远洋商务（写字楼） 华业。玫瑰东方 华贸中心（写字楼） 建筑面积 200000 226338 37376.6 33667 250000 102546.2 均价 9450 11000 7500 9272 9650 17000 北京化工厂项目属于百子湾组团，因此参考周边楼盘，预期楼盘售价为8000元/平方米。
4、项目成本、利润分析 用假设开发法计算楼面地价：
1）、开发完成后的房地产价值 平均售价：8000元/平方米 2）、由熟地建成房屋的开发成本 (1)前期工程费：按建安费的10%计取；
(2)房屋建筑安装工程费（简称建安费）：1400元/平方米； (3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取； (4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取； 开发成本＝(1)+(2)+(3)+(4)＝1.4×1400=1960元/平方米 3）、管理费用
按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。 管理费用＝(V+3%×V+1960)×2% 4）、投资利息
包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6%。 投资利息＝(V+3%×V)×1×6%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕×1×0.5×6% 5）、销售费用 按售价的2%测算 6）、销售税费
主要指“两税一费”，按售价的7.5%。
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北京市营业税5%，所得税33%。 7）、开发利润
计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用 假设投资利润率为20%，即
开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×20% ＝[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20% 8）、列式计算
V=8000-1960-(V+3%×V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6%+[1960+(V+3%×V+1960)×2%]×1×0.5×6%}-8000×7.5%-[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%-3%×V V= 3734元/m
实际上由于有商业用房和写字楼，以及规划条件的不确立，现阶段的地价估计不能准确。
成本测算：
名称 一、土地成本 二、前期费用 三、建安工程费 四、红线内市政工程费 五、园林环境 六、非公建配套费 七、不可预见费 八、直接成本合计 九、间接费用 管理费用 财务费用 营销费用 十、开发成本总计 十一、税 十二、开发综合成本 单价（元/M2） 总额（万元） 2
3734 140 1400 180 60 120 20 5654 294 94 100 100 5948 600 6548 186700 7000 70000 9000 3000 6000 1000 282700 14700 4700 5000 5000 297400 30000 327400 利润分析：
销售均价计算采用8000元/平方米计算，毛利润为每平方米1452元，总额为72600
万元。
5、项目风险
本项目最大的风险是资金问题。
因为本项目的由于商业用房所占分量较重，销售周期会比较长，资金压力相对较大。
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三、结论
本项目是北京备受瞩目项目之一。
由于最近的地价越来越高，成本分析法似乎失去作用。此地普通住宅的价格一年内最高不会超过9000元/平方米。由于有吉普车用地在旁，因此按照8000元/平方米的预期售价是比较合适的。
此地由于富力、顺驰等都急于拿到，故预计地价将不会低。也许会把楼面地价炒到5000元/平方米。但是楼面地价超过5000元/平方米的价位风险就很大了。楼面5000元以内，操作的好的话，销售均价在10000元以内市场会接受，但是超过10000元，销售工作会有很大的难度。