市场法计算公式：
被估房地产价值=交易实例单价*（1+或—交易实例差异因素调整率）*（1+期间房地产价格上涨率）*被估房地产面积
被估房地产价值=交易实例单价*交易情况修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数*交易时间修正系数*被估房地产面积
2.案例应用
待评估宗地为杭州经济技术开发区(杭州经济技术开发区L28-02地块)东至规划一号渠绿化、浙江德嘉建设有限公司，南至空地，西至规划星河北路绿化，北至规划南苑路，26.56亩，住宅用地。评估其的公平市场价格。收集的有关资料如下表。
比较对象 评估项目 坐落 所在地区 用途 土地类型 价格（万元） 交易时间 面积（平方米） 形状 地势 地质 基础设施 交通状况 使用年限 容积率
A B C 待评估对象 高新技术开发区 较偏僻 住宅 熟地 114000 2010-11-25 65711 规则 平坦 较好 完备 很好 70 2.8 高新技术开发区 较偏僻 住宅 熟地 62855 2010-10-28 47813 规则 平坦 较好 完备 很好 70 2.5 6
高新技术开发区 较偏僻 住宅 熟地 78800 2010-10-12 51228 规则 平坦 较好 完备 很好 70 2.5 高新技术开发区 较偏僻 住宅 熟地 17706 规则 平坦 较好 完备 很好 70 2.7
注：A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块) 东至规划道路，南至规划道路，西至规划春澜路绿化，北至规划农垦路绿化。
B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块) 东至规划长安路，南至绿化带，西至规划长垦路，北至规划汇安路。
C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块) 东至规划道路，南至沿江大道，西对绕城公路绿化带，北至24号大街。
计算过程：
(1)进行交易情况修正
经调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待。故无需修正。 (2)进行交易时间修正
根据调查，2009年第四季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为2595元／m2，环比增长3.01%，平均每月上涨1%，则：
交易实例A交易时间修正系数＝107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数＝108/100=1.08 交易实例C交易时间修正系数＝108/100=1.08 (3)进行区域因素修正
根据调查，交易实例A、B、C与待估对象处于同一区域，故无须作区域因素修正。
(4)进行个别因素修正
①关于面积因素的修正
待估宗地的面积小于3个交易实例，对住宅土地而言，面积小些不利于充分利用，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格低3%。则：
交易实例A的面积修正系数＝0.97 交易实例B的面积修正系数＝0.97 交易实例C的面积修正系数＝0.97
②关于容积率因素的修正
经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是，容积率增加0.1，地价增加2%。则：
交易实例A的容积率修正系数＝100/102＝0.98 交易实例B的容积率修正系数＝104/100＝1.04 交易实例C的容积率修正系数＝104/100＝1.04 个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数＝0.97×0.98＝0.9506
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交易实例B的个别因素修正系数＝0.97×1.04＝1.0088 交易实例C的个别因素修正系数＝0.97×1.04＝1.0088 (5)计算比准价格
A、B、C的单位价格分别为
A＝1140000000/65711=17349元/平方米（取整） B＝628550000/47813=13146元/平方米（取整）
C=788000000/51228=15382元/平方米（取整） 基准价格：
A＝17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40（元/平方米） B＝13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62（元/平方米） C＝15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75（元/平方米） (6)采用算术平均法求得评估结果
因得到的3个比准价格较相近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价（单价）＝（17646.40 + 14322.62 + 16758.75）/3 ＝16242.59（元/平方米）
（二）假设开发法 1.基本思路及计算公式
假设开发法在求取待开发房地产价值时。将待开发房地产的预期开发后的价值，扣除正常的开发费用、税金及正常的开发利润，以倒推出的剩余价值作为待估房地产的价值。正常的开发费用即为建造和销售房屋所花费的必要费用，如前期的工程费、建安工程费、管理费、销售税费、资金成本等。 假设开发法计算公式：
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-资金成本-销售税费-开发利润-取得待开发房地产应负担的税费
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-销售费用-利润
2.案例应用
土地面积：17706平方米，容积率2.7，土地使用年限70年。选用评估方法：假设开发法。选择和确定最佳开发方式：住宅用地。估算建设周期：2年。预计售价：15000元/平方米。估算开发费用：预计建筑费3000元/平方米。转业费为建筑费10%。成本利润率30%，银行贷款年利息率6.4%。销售费用为售楼价的2%。销售税费为售楼价的6%。
楼价=17706*2.7*15000=717093000元。建筑费=17706*2.7*3000=143418600元。专业费用=建筑费*10%=14341860元。建筑费和专业费合计=157760460元。销售费用=717093000 * 2%=14341860元。税费=717093000 * 6%=43025580元。
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投资利息=地价 * [（1+6.4%）2-1]+（157760460+717093000 * 2%）*[（1+6.4%）-1）]=地价*0.132096+11014548.48。假设地价一次投入，建筑费、专业费及销售费用均匀投入。利润=（地价+建筑费+专业费）*30%=0.3*地价+347328138 地价=楼价-建筑费-专业费用-销售费用-投资利息-税费-利润
=717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地价 * [（1+6.4%）2-1]+（157760460 +717093000 * 2%）*[（1+6.4%）-1）]-0.3*地价+157760460*0.3 地价=30977142.41元
单位地价=30977142.41/17706=17495.3元/m2
注：上述地价中含有购买土地时缴费的税费。建设周期定为2年。其他数据可以根据自己的经验合理估计。
十、评估程序实施过程和情况
（一）市场法的实施过程
1.踏勘被估房地产（见上文表格中的资料）
2.收集较充分的房地产交易实例资料（见上文表格中的资料）
3.选取可比较参照的交易实例（上文表格中A=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-03地块。B=杭州经济技术开发区(下沙R21-C-06地块)）。C=杭州经济技术开发区(下沙R21-13地块) 4.建立价格可比基础
5.被估房地产与交易实例之间差异因素的比较和修正（见上文案例应用） 6.被估房地产价值的确定（见上文案例应用） （二）假设开发法的实施过程
1.调查和勘察待开发房地产的基本情况（见上文表格中的资料） 2.选择最佳开发利用方式：住宅区 3.估算开发周期：2年
4.预测未来开发完成后的房地产的售价：15000元/平方米 5.预算开发建设总成本费用（见上文案例应用） 6..估算税费和开发商利润（见上文案例应用）
十一、评估假设
1.在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2.土地使用者合法有偿取得土地使用权，并支付有关税费。
3.任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 4.估价对象与其它生产要素相结合，能满足设定年期内经营管理的正常进
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行、持续发展。
5.估价对象在设定用途条件下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。
6.待估宗地的最佳开发利用方式为：住宅用地。土地使用年限为70年，容积率为2.7。如以上设定的条件与政府相关部门最终的批复有出入，评估报告应做适当调整或重新评估。 7.委托方提供资料属实。
8.评估设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。
十二、评估结论
根据以上评估方法和标准计算，杭州经济技术开发区L28-02地块土地使用权价格于评估基准日2011年6月4日的评估单价为（15852.33+17495.3）/2=16869元/m2（取整），大写为人民币壹万陆仟捌佰陆拾玖元整。
十三、需要特殊说明的事项
1.本报告评估的土地价格是估价对象在估价基准日2011年6月4日的现状价格，随着时间的推移及土地市场情况的变化，该价格应做适当的调整或重新评估。 2.本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的出让土地使用权价格，若待估宗地的土地权利状况、开发利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。 3.本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4.估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
十四、评估报告适用限制说明
1.本次评估是在委托方和被评估单位提供的文件、资料真实、有效的假设条件下进行的，如发生由于委托方及被评估单位提供的文件、资料失实或有隐匿等行为二造成评估结果失实，则有委托方承担责任，本公司不承担任何法律责任。 2.本评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。 3.本评估结论是注册资产评估师根据专业知识和经验对评估对象发表的价值咨询意见，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4.根据国家有关规定，本评估报告有效期为1年，即有效期从资产评估基准日
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