天津依云郡一期项目地下室经济性分析（中间稿）
天津依云郡一期项目目前已经全面进入主体施工阶段，因此项目测算的成本利润率较低，为了对今后的设计优化提供经验，降低成本。现对本项目地下室做初步技术经济分析。
天津依云郡项目一期介绍：项目位于团泊西区天津健康产业园内，总建筑面积80396㎡，地上56996㎡，地下23400㎡，由11栋3层联排别墅，4栋23-27层高层住宅，1栋会所，1栋变电室及3座地下车库组成。单层地下室，其中高层区地下室采用双层机械停车。抗震烈度7度半、第二组，设计基本地震加速度值0.15g，按8度二级抗震构造措施配筋。
? 指标对比
1、天津地区地下室钢筋含筋量统计： 序号 1 2 3 4 5 6 7 天津湾 泰达城R5 泰达城R4 滨海新城东区 博海缘 北塘假日 伴山人家 平均（不含泰达R4及北塘假日） 项目名称 地下室钢筋指标 130（扩大地下室） 160（扩大地下室） 225（扩大地下室） 119（扩大地下室） 166 248-273 149-156 145.6 备注 层高4.5 含人防
2、集团上海及苏州区域项目地下室钢筋含量 序号 1 2 3 4 5 陇原一期 海德花园二号地块一期 海廷五期 小石城三 小石城四 平均（不含海德花园） 项目名称 208 147 135 137 141 地下室钢筋指标 145（扩大地下室） 备注
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3、集团地下室限额指标要求
整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。 序号 1 结构形式 指标名称 一层地下室 二层地下室 115 0.9-1.0 120 0.8-0.9 115 0.8-0.9 100 0.8-1.0 备注 钢筋（kg/m2） 135 顶板、底板均为钢筋砼梁板结构 混凝土（m3/m2） 1.1-1.2 顶板为钢筋砼预应力主梁，次钢筋（kg/m2） 130 混凝土（m3/m2） 0.9-1.1 钢筋（kg/m2） 120 混凝土（m3/m2） 0.8-1.0 钢筋（kg/m2） 110 混凝土（m3/m2） 0.9-1.1 钢筋（kg/m2） 160-165 5 人防地下室 混凝土（m3/m2） 1.1-1.2 钢筋（kg/m2） 95-105 6 低层（别墅）地下室 混凝土（m3/m2） 0.9-1.0 钢筋（kg/m2） 40-45 7 钢筋砼独立基础及条形基础 2 3 扩大地下室 梁、顶板及底板为普通砼梁板 顶板为带托板的预应力大板，底板为普通砼梁板 顶板、底板均为带托板的预应力大板 4 按照人防面积 别墅类附属赠送地下室 按基础水平投影面积计算 混凝土（m3/m2） 0.4-0.45 备注： （1）地下部分限额的范围：
A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。
B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。
（2）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。
（3）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。
（4）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。
（5）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。 （6）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。
A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆； B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆； C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆； D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。
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4、万科地下室限额指标要求（北京区域） 编指标名称 号 1 地下车位平均面积 (㎡/车) 指标说明 分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积） 说明 地下汽车库组成部分 车库+塔楼+设备房 车库+塔楼 车库区 平均停车面积 32平米/辆 30平米/辆 26平米/辆 指标控制值 备注 塔楼区：指上部塔楼落入地下室区域，地下室周边塔楼区宜剔除无用部分。 设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括特殊地域或条件设置的设备房。 1、塔楼区占整个地下室投影面积比例a:当1/31/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆。 人防纯地下地下车库区 塔楼区 车库 室 备注 2 地下室钢筋含量 (Kg/㎡) 含天然基础和承台（不含桩基） 杭州宁波苏南南昌武汉重庆东莞长沙青岛惠州贵阳 其他地区80米以下 80米以上 塔楼不转换 塔楼全转换 塔楼不转换 塔楼全转换 城市 塔楼信息 普通地下室（kg/m2） 桩基：105，独基条基：110，片筏基础：125 120 150 130 160 桩基：110，独基条基：115，片筏基础：130 150 170 155 175 1、表中数据按顶板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值。当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5kg；覆土增加0.3-0.5m，含钢量增加5-7kg.。 2、塔楼和人防地下室按桩基考 80米以下 80米以上 塔楼不转换 塔楼全转换 塔楼不转换 塔楼全转换 130 160 140 170 155 175 160 180 虑，若采用天然筏基，此部分增加钢筋15-20kg 3、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20kg，当塔楼全转换，增加10kg。 4、纯半地下车库较纯地下车库减少15kg。 5、纯塔楼人防增加10kg。 6、两层地下室减少10kg。 7、再改项目增加10kg，高端不限。 1、上述表格的转换层是指转换层高度<3层的情况，若转换高度≥3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高4~5Kg/㎡； 2、若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高5~8Kg/㎡。 3、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况。
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5、上海旭辉地下室指标要求
城市 嘉兴、重庆、长沙 （地下钢筋）设计成本对标控制表 普通地下室（KG/m2) 纯地下车库塔楼信息 （KG/m2) 车库区 塔楼区 80米以下 80米以上 80米以下 桩基 120；独基条基 133；片筏基础 151 144 156 156 168 桩基 125；独基条基 138；片筏基础 156 人防地下室（KG/m2) 180 186 186 192 其它地区 80米以上 1）、所有住宅楼均不考虑设置结构转换。 2）、表中数据按楼板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值，当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5KG，覆土增加0.3~0.5 m（规划要求）以上，含量增加5~7KG； 3）、塔楼、人防地下室按照桩基考虑，若采用天然筏基，此部分含钢量增加15~20KG/m2； 4)、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20KG/m2； 备注 5)、纯半地下车库较纯地下车库含钢量减少 15KG/m2； 6)、纯塔楼人防地下室增加10KG/m2； 7）、两层地下室减10KG/m2； 8）、再改造项目增加10KG/m3; 9）、若消防车上地下室顶板，则含钢量增中5~8KG/m2； 10）、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况；
(地下车位面积)设计成本对标控制表
地下汽车车库组成部分 车库区+塔楼区+设备房 车库区+塔楼区 车库区+设备房 车库区 平均停车面积 36 33 31 29 m2/辆 m2/辆 m2/辆 m2/辆 备 注 塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域，地下室周边的塔楼区宜删除无用部分 设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括因特殊条件及地域情况而设的设备房 说明：1）塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例A：当1/3≤A≤1/2;当1/4≤A≤1/3; 当A≤1/4时，表中数值分别减少1、2、3 m2/辆； 2）人防区面积占整个地下车库面积的比例B：当1/4≤B≤1/3;当1/3≤B≤1/2; 当B≥1/2时，表中数值分别增加2、3、4 m2/辆； 3）再改产品配套地下车库表中数值增加2m2/辆； 4）满足其中一条标准要求即符合限额设计要求； 5）机械停车库：按一层的停车位计算总的车位。 6、中海限额设计地下室指标（华南区域） 建筑类型 人防地下室（6级人防） 非人防地下室 地下室 地下室 结构部位 钢筋指标（Kg/m2） 160~180 130~150 混凝土指标 1.1~1.3 0.8~1.0 其他 4
说明：地下室的限额指标值按以下原则使用： a) 地下室按照地下水位在地表以下2m的情况考虑，当地下水位高于此情况时，取较高指标值；当地下水位低于此情况时，取较低指标值。 b) 地下室按照覆土厚度为1.5m考虑，当覆土厚度大于此情况时，可取较高指标值或适当提高指标值；当覆土厚度小于此情况时，取较低指标值。 c) 地下室按面积约10，000m2左右，轮廓形状规则考虑，当地下室面积较小，轮廓形状复杂时，取较高指标值；当地下室面积较大，轮廓形状规则简单时，取较低指标值。 d) 地下室按照一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，取较低指标值。 e) 人防地下室按6级人防标准考虑，若人防标准高于6级，可适当提高指标值。 f) 对于地下室，当采用筏板基础时，可适当提高地下室指标值。 地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。 7、依云郡指标及与上述指标的对比（80m，非人防，塔楼投影面筋占地下室面积比19%，定位首套） 地下室钢筋含量（kg/m2） 公司/项目 塔楼 依云郡一期高层 天津项目（平均） 公司上海项目及苏州项目（平均） 集团限额 130 110 — — 33 顶板底板预应力无梁 万科限额 上海旭辉限额 中海限额 150 156 150 115 130 150 26 26 30 28 32 33 车库 车库 18.8 车库+塔楼 25.33 车库+塔楼+设备 28.81 立体停车 车位指标（m2/辆） 备注 141（不分位置） 145.6 141（不分位置） 从上表可以看出，天津依云郡项目高层地下室钢筋含量
依云郡项目虽然采用了双层立体停车等措施，但单位停车指标仍然较高（参考上海旭辉约定，按单层停车测算）；集团地下车位控制指标控制相对粗放，基本处于行业先进水平。集团控制指标中仅考虑了塔楼及人防占地下室面积比例一个因素，没有考虑产品定位（首套与改善的差别）等的区别。
? 原因分析
一、 总图布局
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