行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。
目前唯一竞争对手是位于亚龙湾天域一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：13000元/平方米（均价）。
项目名称 项目位置 开发商 总建筑面积 容积率 绿化率 层数 8层 项目优势： 1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要； 2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。 户型 建筑密度 总套数 开盘或预计开盘日期 总占地面积
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项目劣势： 1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境； 2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求； 3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。 宣传与销售方式 销售价格 客户主要来源 目前销售情况 其他
2、4 本项目优劣势分析
●本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点： A、 都位于亚龙湾。 B、 均为新建项目
●本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势： A、 位置更好，我们为临海一线，
B、 产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，
迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合） C、 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专
用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 ● 本项目与其他项目相比较具有的劣势：
采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售 2780元起，高一层加50到100不等，均价3100 80%以上为内地游客 住宅部分销售率已达到95% 装修标准为毛坯房
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采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多 2、5 本项目前景预测
我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的天域度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。
第三章 项目定位
3、1 主题定位
天域度假酒店二期
——绝版海景视野，一生的度假计划 ——国宝级的海景，您将不再是过客 3、2 功能定位
结合天域度假酒店一期成功之处，规划设计的天域度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。 3．3开发该项目目的定位： 1．投资收益的最大化
2．提升现有天域酒店的品牌形象；
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3．为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4．增强在市场竞争力；
5．增强客户满意度，提升客户重复入住率； 6．完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。 3．4项目开发的市场需求定位
天域度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里天域积累了许多成功的经验，这些都将成为天域二期建成后，成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发天域二期的重要源动力。这些意见包括：
1．对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；
2．对多功能厅和现代化会议设施的需求；
3．对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；
4．需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行； 5．需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施； 6．需求更多的独家休闲和VIP空间； 7．需求更多的文化活动和短程旅行活动。 3．5．行业发展趋势项目影响
天域度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对天域形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力，天域应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式热带滨海度假酒店：
1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房； 2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；
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3．体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；
4．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准； 5．增加康体和健康水疗设施；
6．与一期合并，建成具有明显独特热带风格的超大的园林，强化其不可比性。 3．6公共的配套条件
1．亚龙湾国家旅游度假区1992年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；
2．中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；
3．邮电代办设置在各大酒店；
4．文化体育设施包括：亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；
5．各大酒店自设医务室；
6．给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全； 7．排污系统、垃圾站健全；
8．通往市区和机场、车站的交通便利。 3、3 市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。 3. 3. 1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析
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