上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：实地查勘的重要性
考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙。乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归__。 A．甲 B．乙 C．丙
D．甲、乙共有
2、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。 A：成本法 B：假设开发法 C：收益法 D：比较法
E：工业用地的监测点评估价格 3、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化
C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格
4、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同
5、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如图所示：则该统计总体的全距为元／㎡。 A：1500 B：1950 C：2131 D：3000
E：执行层的组织协调
6、业主委员会是业主大会的。 A：决策机构 B：执行机构 C：监督机构 D：联合机构
E：执行层的组织协调
7、__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A．房地产的权益和区位 B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益 D．房地产的区位
8、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)．【2003年考题】 A：30万元 B：40万元 C：50万元 D：60万元
E：工业用地的监测点评估价格 9、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取。 A：最佳用途 B：最佳规模 C：最佳集约度 D：最佳开发时机
E：工业用地的监测点评估价格
10、抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同__。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力
D．不得对抗抵押权
11、下列关于管理规约，表述不正确的是。
A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质
B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守 C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定
D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益 E：执行层的组织协调
12、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是__。 A．房地产直接投资 B．房地产间接投资 C．房地产混合投资 D．房地产有效投资
13、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元
C：6203万元 D：6713万元
E：工业用地的监测点评估价格
14、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式 B．房地产交易顺序 C．购买房地产目的 D．房地产类型
15、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。 A．砖木结构 B．砖混结构
C．钢筋混凝土结构 D．框架剪力墙结构
16、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。 A．先征待用 B．分期使用 C．一次征齐 D．分期规划
17、廉租住房租金由构成。(2009年试题) A：维修费和管理费 B：维修费和利润
C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金
E：房地产估价机构必须加盖公章
18、不属于法人成立必须具备的条件是__。 A．独立承担法律责任 B．依法成立 C．必要的经费
D．自己的名称、组织机构和场所 19、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A．2292 B．2236 C．2240 D．2290
20、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素
21、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题) A：38 B：40 C：68 D：70
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。 A：国务院
B：住房和城乡建设部 C：国土资源部
D：人力资源和社会保障部
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。 A．6323.52 B．6804.37 C．6.657.48 D．6650.25
24、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。
A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式
B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权
C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效
E：执行层的组织协调 25、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。 A．间接融资 B．直接融资 C．基金融资 D．债券融资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__ A．交通便捷程度 B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模 E．外部配套设施
2、房地产开发项目的投资的特性不包括__。 A．投资具有时间性
B．投资目的在于得到报酬 C．投资具有政治行为 D．投资具有风险性
3、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损．造成建筑物功能折旧的主要原因有等。 A：意外破坏的损毁 B：市场供给过量 C：建筑设计的缺陷
D：人们消费观念的改变 E：周围环境条件恶化
4、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施
E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 5、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。 A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险
6、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__ A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2
7、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。 A．1.4 B．1.9 C．2 D．3
8、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩
D：建筑红线后退距离