在开发项目: 已完成项目: 在谈项目: 二.外部因素
南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地
该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部, 行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:
①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 ②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新 鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。
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③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。
④规划在河西区天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。
⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。
⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之一，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。
⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型安居居住区，占地面积192 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。
所有以上各种因素，为万科在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。
第二章 项目概述
一.宗地区位及用地 1.项目区位
该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段5公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离南楼市级商业中心约6公里，距离规划友谊路市级行政中心约5公里。
花园新城新区
城市花园
万科中心
7 世贸广场 内环线
项 目 区 位 图
2.项目用地
该项目宗地为国有土地，毛地面积约525亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规
划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：
名称 毛地面积 其中市政代征地 (含退解放南路道路及绿化带、退卫津河道路及绿化带、退北侧道路及绿化带、退南侧道路用地) 可建设用地面积 其中区内配套用地 （含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地） 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 26.05 82% 74% 391 28.75 2.70 431 41 面积(万平米) 35.02 6.27 折算成亩数 525 94
项目所在地 8
配套公建用地 住宅地块2
住宅地块1 教育用地 住宅地块3
住宅地块4
3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标: 序号 用地性质 用地面积 容积率 建筑密度 (万平米) 1 2 3 4 5 住宅地块1 住宅地块2 住宅地块3 住宅地块4 24班小学及15班幼儿园用地 6 储蓄所、物业管理等公共服务设施用地
二.宗地现状 1.四至范围:
东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。
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建筑限高 绿地率 (M) 50 80 50 30 25 (%) 40 40 40 40 40 (%) 1.4 2.0 1.6 1.0 0.8 30 30 30 30 25 9.89 3.17 7.4 4.54 1.79 0.91 1.8 50 50 20
2.地势状况
项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相一致。 3.地上物现状
地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍(约36户42间房)。厂区内绿化树木较多（为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留）。
4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（有无变电站、换热站等设施？）
（1）项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 （2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。
（3）项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 （4）项目用地西侧有一个40平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。
（5）项目用地内有玻璃厂自己打的2口热水井（在地热办有登记），出水温度50℃左 右,可根据规划予以保留,可为项目提供一部分热水。 5.地质情况
场地原为农田，厂区已有50年历史，无不良工程地质条件。
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