集体土地征收补偿与安置
宣城市国土资源局耕地保护与征地管理科 潘新兵
一、集体土地征收的概念及补偿方法
一、集体土地征收（简称征收土地或征地）的概念
1.征收土地的概念
征收土地是国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序将集体所有的土地转为国有，并给被征地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。
2.征收土地的特征
①统一性；②控制性；③补偿性；④强制性。
二、征地补偿的主要方法
征收土地补偿费用的计算方式包括年产值倍数法和区片综合地价法。 1.年产值倍数法
1987年颁布的原《土地管理法》和99年颁布实施的新《土地管理法》规定的的土地补偿均按年产值倍数法计算。年产值倍数法是指在一定区域内（以县级行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前3年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算出的综合收益值，来计算征地补偿费用。
市县政府确定本区域各类农作物前三年平均年产值。《土地管理法》和省实施《土地管理法》办法分别确定耕地和耕地以外的其它地类的补偿倍数，得出应补偿费用的总额。
宣城市政府于2002年2月22日发布的《宣城市城市规划区各类建设用地管理办法》（2号令）和2005年8月24日《关于同意调整宣城市征收土地补偿标准的批复》（宣政秘〔2005〕97号文件）均以此计算补偿费用标准。
如原宣城市政府97号文件对水田的补偿标准按此方法计算为：
征地每亩应补偿总额（21000元）=市区水田前三年平均年产值（900—1200元/亩） ×水田土地补偿倍数（6—10倍）+水田安置补偿费倍数（8-15倍） 蔽端：①不能体现同地同价原则；②变化地类确认难度大；③补偿地类分类过细极大地增加工作量等等。此方法国土资源部已叫停，不再执行。
2.区片综合地价法
是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量，土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生
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活保障水平等因素，划分区片并测算征地综合补偿标准。
国土资源部自2004年始已经开展此项工作，要求各地开展调研，形成初步成果后上报，条件不成熟的地方可以依照过渡方法统一年产值法上报征地补偿标准。各地于2006年初正式上报补偿方案，后经县、市、省多次平衡后调整标准，安徽省人民政府于2009年12月31日发布《关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖政地〔2009〕132号）统一规定全省各地征地补偿标准。文件主要内容：
①全省合肥市、淮北市、淮南市、马鞍山市部分地区执行区片综合地价，其余地方均按统一年产值计算补偿标准；②2010年1月1日起，全省行政区域内征收集体土地的土地补偿费和安置助费均按新征地标准执行。大中型水利水电工程建设征地补偿标准，按国务院有关规定执行；③各市、县人民政府可根据本地实际情况，对特殊地类提高征地补偿标准；④使用国有农场土地参照执行；⑤省人民政府根据国家规定和各市县经济发展状况，补偿标准每两年调整一次；⑥授权各市人民政府制订被征土地上房屋、其它附着物和青苗补偿标准，报厅备案后执行。
二、征地补偿费用的种类及补偿标准
一、征地补偿的费用种类。
按照《土地管理法》第47条规定：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第42条第二款又规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
1.土地补偿费
土地补偿费是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地上的投入和收益造成损失的补偿。
2.安置补助费
安置补助费是用于被征地农民的生产、生活安置的费用，其目的是帮助失去土地的农民解决就业问题及其他生活方面的困难。
3. 青苗及地上附着物补偿费
青苗补偿费是指因征收土地，致使已处于生长期的农作物不能收获而使农民造成损失，
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所给予土地承包经营或土地使用者的一次性经济补偿。
地上附着物补偿费是指在征收土地时对地上附着物的补偿费用。地上附着物补偿费用包括地上地下的各种建筑物、构筑物，如房屋、水井、道路、地上地下管线、水渠等的拆迁和恢复费用以及被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。具体标准，由各省、自治区、直辖市规定。
二、征地费用补偿标准（以宣州区为例）
法规性文件依据：
安徽省人民政府于2009年12月31日发布《关于公布安徽省征地补偿标准的通知》（皖政地〔2009〕132号）
宣城市人民政府2010年3月23日发布的《关于调整城市近期建设范围内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置和社会保障政策有关事项的通知》（宣政秘〔2010〕115号）
1. 土地补偿费和安置补助费标准
(省政府132号文件附表和市政府115号附表一部分内容) 区 域 地 区 编 号 行政区域范围 济川街道，澄江街道，鳌峰街道，西林街道，敬亭山街道，飞彩街道，双宣城市宣州区 Ⅰ-1 桥街道泥湾社区、双桥社区，金坝乡关庙村、长桥村、靖庙村，五星乡庆丰村，向阳镇双河村、夏渡村。 双桥街道隆兴村、金阳村，金坝乡双Ⅰ-2 凤村、祠边村、松林村，向阳镇河北村、杨村、向阳村。 Ⅱ 水阳镇。 Ⅲ 其他地区。 农用地 建设用地和未利用地 统一年产值 土地安置征地补 土地安置征地补 标准(元补偿补助偿标准 补偿补助偿标准 /亩) 倍数 倍数 (元/亩) 倍数 倍数 (元/亩) 1520 10 15 38000 5 7.5 19000 1520 8 1460 8 1400 7 15 15 15 34960 33580 30800 5 5 5 6.5 6.5 6 17480 16790 15400
115号文件根据132号文件相关规定，对专业菜地作为特殊地类补偿：专业菜地（指经市、区人民政府批准的蔬菜基地、成片在册菜地或成片面积10亩以上的专业蔬菜大棚）土地补偿费按统一年产值的10倍标准（15200元）补偿，安置补助费按统一年产值的18倍标准（27360元）补偿，两项合计42560元。
2. 青苗及地上附着物补偿费
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根据《土地管理法》第四十七条规定：被征土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
安徽省人民政府132号授权各市人民政府制订被征土地上房屋、其它附着物和青苗补偿标准，报厅备案后执行。
市政府115号附表二内容：
宣城市城市近期建设范围内征收集体土地青苗补偿标准（单位：元/亩）
地 类 专业菜地 成片非在册菜地 水 田 旱 地 备 注
补偿标准 1000 900 800 700 市政府115号文件附表三部分内容：
宣城市城市近期建设范围内征收集体土地地上附着物补偿标准（部分）
类 别 坟 墓 单 位 元/丘 400 砖砌水井 双穴以上 标 准 单 穴 300 机井 500 60 3担以下20元，3担以上30元 手压井 说 明 无主坟墓,由被征地单位负责代迁或深埋。 水 井 元/口 1000 400 废井，不予补偿 砌体粪池 粪 缸 元/平方米 元/担 按粪池上口平面积计算，不足1米深不予计算 等等
宣城市市本级因执行市政府办公室《关于印发宣城市城市近期建设征收集体土地范围内房屋拆迁补偿安置实施办法的通知》（宣政办〔2009〕53号）文件，广德县因执行广德县政府办公室《关于印发广德县建设用地置换项目涉及的房屋及附着物拆迁补偿安置暂行办法的通知》（政办〔2008〕174号）文件，其执行时间均没有超过两年执行期限，按照相关文件规定，可暂不调整外，宣州区、宁国市、郎溪县、泾县、绩溪县、旌德县六县（市、区）分别拟定了适合当地被征土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准。并按规定进行了论证、听证、公示。2010年8月经市国土资源局对各县市区及市本级的各类地上附着物补偿标准再次综合平衡，并在市国土局网上公示无异议后，通过省国土资源厅审查。市政府于2010年12月19日根据省厅审查意见，下达正式批复，现六县市区的标准待省厅批复同
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意备案后执行。
三、征地补偿的程序（批前、批后实施程序）
根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和国土部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》（国土资发〔2004〕237号）的规定，征地补偿的一般程序为：
一、征收土地审批前需履行的程序
概括为：告知、确认、听证。 1.开展实地调查
当地国土资源管理部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查。
2.告知征地情况
在征地依法报批前，当地国土资源管理部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径（社会保障）等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户，一般是以国土部门发放《征地拆迁补偿标准安置途径告知书》的形式告知。在告知后，凡被征地农村集体组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
3.确认调查结果
调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。在调查确认中，对拒不在调查表中签字盖章确认的，由被征地所在乡（镇）、村、组有关人员签字见证调查结果；也可以采取照相、摄像等取证方式，并将结果予以公证，作为实施征地补偿的依据。
4.告知听证权利
按照《国土资源听证规定》，国土部门在拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案后，用地报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利。因此在征地依法报批前，当地国土资源管理部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应当在告知后5个工作日内向市、县国土资源管理部门提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证。
二、征收土地方案报批
市、县国土资源管理部门将拟订的征收土地方案、农转用方案、补充耕地方案等报省以上人民政府审批。
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