最高院关于房地产纠纷案件裁判规则汇总（下）（2017最新
整理）
本裁判规则汇总整理总结自《民事审判指导与参考》中最高人民法院审理的房地产纠纷案件，以方便广大同仁及房地产相关从业人员参考。点击左下角“阅读原文”亦可直接下载电子版。35．国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的，不影响转让合同效力
——国有划拨土地使用权转让合同中，双方已经就转让行为共同向政府相关部门提出申请，有批准权的人民政府已经为受让方颁发了国有土地使用证，但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续，未缴纳土地出让金的，转让合同的转让方不得在合同已经履行完毕后，以该转让合同未经有批准权的人民政府批准为由，主张转让合同无效。关键词：划拨土地；出让手续；合同效力规则详解：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。根据该条的规定，“有批准权的人民政府的批准”是国有划拨土地转让合
同有效与否的关键。本案中，尽管没有一个形式意义上的政府批准行为，但相关政府部门已经为被告颁发了国有土地使用证，说明了政府对案涉国有划拨土地转让行为的批准和认可。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条规定的关键在于划拨土地使用权转让须经批准权的人民政府批准，对于是否需要办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金，属政府行政管理职权范围，不应因此影响民事合同效力。因此政府相关主管人员的失职，导致土地使用权出让手续上存在瑕疵，应属于行政部门内部管理不规范，不应因此影响国有划拨土地使用权转让合同的效力。案例索引：（2007）延中民初字第84号，（2009）陕民一终字第16号；见《民事审判指导与参考》（第49辑）第181-188页。36．经有权人民政府批准转让划拨土地使用权的，应按照补偿合同性质处理
——土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。关键词：划拨土地；转让；合同性质规则详解：司法实践中划拨土地使用权人将划拨土地
转让后，如果划拨土地使用权人与政府办理出让手续，将土地办至自己名下，除需要交纳一笔数目可观的土地出让金外，还要将土地使用权变更至受让方名下。因此，很少有此种情况发生，更多的是有划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。当受让方从政府部门受让了土地，受让方成了出让土地的使用权人，原划拨土地使用权人与受让方之间订立的划拨土地使用转让合同性质如何认定，是审判实践中经常遇到的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条对于划拨土地转为出让土地的纠纷处理作了明确的规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。案例索引：（2006）高民初字第815号；见《民事审判指导与参考》（第50辑）第187-201页。37．买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系 ——买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但关于买卖过程的细节中存在众多疑点，甚至出现双方多次陈述不一、前后矛盾的，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。关键词：预售合同；真实购房关系；过户登记规则详解：商
品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准，需要结合正常交易习惯，综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况，尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系，抵抗实际施工人建设工程价款优先受偿权的问题，是源于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到物深层次（物权）与债权、物权与物权保护顺位等法委问题，更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。案例索引：（2006）二中民初字第16218号，（2009）二中民初字第17337号，（2009）高民再终字第5744号；见《民事审判指导与参考》（第51辑）第213-227页。38．当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件
——法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，是确定的。合同约定的当事人义务同民事法律行为的附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件。关键词：附条件；合同效力；不确定事实规则
详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：第一，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。第二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。第三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时法院会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。本案中，关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题，如果这是绿庭公司付款的条件，则此条件无论是否系建宇公司配合取得的条件，还是建宇公司的主要条件，在条件不成就时，则绿庭公司的付款行为即不成立，而一审法院支持建宇公司相应的诉讼请求则理由并不充分。而将上述事实理解为合同的履行义务来说，则当事人基于实际行动就可以实现合同内容的相应变更。故虽然双方当事人关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行，但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更，香泉湖公司能否取得高尔