业主委员会被告主体资格的认定──困境及其探
解
2015年03月11日20:55 东方法眼张迪锋 评论0条字号:T|T 核心提示：司法解释及各地方性立法关于业主委员会被告主体资格的理解各有不同，导致各地法院在审理业主委员会作为被告的案件时，裁判结果无法统一。 论文提要：随着商品房住宅形式的迅猛发展，社会化物业管理模式在城市中日渐普及。业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主合法权益，参与小区管理的制度得到了推广。业主委员会在进行日常管理，参与民事活动的过程中，不可避免地会出现各类纠纷。但我国《物权法》等法律对业主委员会被告主体资格的规定尚存在缺失，司法解释及各地方性立法关于业主委员会被告主体资格的理解各有不同，导致各地法院在审理业主委员会作为被告的案件时，裁判结果无法统一。要解决业主委员会被告主体资格在立法和司法中存在的现实困境，关键是通过立法正式赋予业委会被告主体资格。“诉讼担当”理论可以作为构建业委会被告资格的理论基础，而业委会诉讼实体责任的落实可以运用“代议制度风险承担”加以解释。此外，司法实践中应注意甄别业委会被告主体资格的各种例外情形。全文共9516字。
关键词：业主委员会，被告主体资格，诉讼担当
引言
2008年5月，福州某小区业主因业主委员会擅自解聘前期物业，与新物业公司签订《物业服务合同》，造成物业收费大幅上调，小区管理混乱，向法院起诉要求确认业委会与物业公司签订的《物业服务合同》无效。法院经审查认定，业主委员会不具备民事主体资格和诉讼主体资格，裁定驳回了原告的起诉。([1])2010年8月，福州台江某小区9名业主以业主委员会未经业主大会授权，擅自选聘物业公司为由，起诉该业委会和物业公司，要求确认两被告签订的《物业委托管理合同》无效。法院正式立案审理后，认定业主委员会选聘物业公司的行为违反了《物业管理条例》规定，未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，判决确认讼争的《物业委托管理合同》无效。([2])上述案例体现出当前司法实践中，各地法院对业主委员会诉讼主体资格尤其是被告资格的认定上，意见不一，究其原因是没有法律明文的依据。目前，理论界的理解和各地方法规的规定虽有不用之处，但一般承认业主委员会具有有限原告资格，而对业委会的被告资格却甚少支持，本文旨在通过对业委会被告资格问题的探讨，为司法实践提供新的参考，促使业主委员会制度不断完善，使广大业主的合法权益得到更好地维护。 一、业主委员会被告主体资格面临的困境
当下，业主委员会被告主体资格主要面临立法和司法实践两方面困境，深入了解这些困境的现状是探讨具体解决方式的必要前提。 （一）困境之一：相关立法缺失
业主委员会是否具有诉讼主体资格，可以参加哪些诉讼，除了代表业主起诉外，可否成为被告，我国《民事通则》、《民事诉讼法》及《物业管理条例》均没有做出规定。2007年出台的《物权法》，似乎给业主委员会被告资格的认定带来了依据。该法第78条规定:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。鉴于小区管理中经常出现业委会违反法律、法规或议事规程做出决定，侵犯到业主合法权益的现象，《物权法》第78条第二款的规定，赋予了业主起诉撤销业主大会或业委会侵权决议的诉讼权利，此类纠纷中业主委员会也理应成为被告参与诉讼。从这一点上看，《物权法》还是部分确认了业主委员会被告的诉讼主体资格。([3])但《物权法》毕竟没有明确表述业主委员会能否在侵害业主权利的纠纷中充当被告。《物权法（草案）》征求意见稿中曾有关于业主委员会诉讼资格的设定，但正式公布的条文却删除了相关内容，全国人大法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》详细解释了其中的立法考量:“立法部门经调查研究认为, 业主大会是业主的自治组织, 业主委员会是业主大会的执行机构,业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上, 目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会”([4])，故对业委会诉讼主体资格以暂不规定为宜。笔者认为，这说明现有立法并未赋予业委会被告的诉讼主体资格，上述撤销权的对象仍然应当为全体业主。
在司法解释及地方性法规方面，一般只肯定了业委会的有限原告资格，例如2009年5月最高院公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释》中,第2、8、9、10条分别确定了业主委员会可以代表业主利益作为原告起诉的几种情况，之前最高院还曾在2003年作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中，针对安徽高院的请示作出如下答复：“金湖新村业主委员会符合?其他组织?条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”上述规定和答复体现了最高院对业委会诉讼主体资格问题的一贯态度。此外北京市高院颁布的《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行) 》第7条、《广东省物业管理条例》第41条也有业委会原告主体资格的相关规定。目前，只有少数规定认可了业委会的被告主体资格。重庆市高院2004 年作出的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》中指出: “依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”明确规定了业主委员的被告资格和诉讼风险的分配。2005年8月15日最高院作出的《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》中,认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事行为，与他人发生民事纠纷的,可以作为被告参加诉讼,所产生的法律后果由全体业主承担。实际上该复函肯定了非业主提起的诉讼中，业主委员会可作为被告的资格。另外，2004年9月颁布的《海南省住宅区物业管理条例》第55条，也赋予了业主委员会与业主、使用人、售房单位及物业管理公司之间因物业管理发生纠纷时，可作为原告或被告参与诉讼的资格。总体而言，司法解释及地方性法规对业委会被告主体资格尚缺乏统一的立法设计。
业主委员会被告主体资格缺乏法律依据导致了司法的不统一，进而形成了另一个难以逾越的困境。 （二）困境之二：司法不统一
如前所述，业主委员会的被告主体资格目前尚无法律明文规定，这带来了难以解决的诉讼难题，例如业委会决定侵犯了业主权利，因没有适格被告，造成业主维权无门，又如业委会拒不履行物业服务合同，配合物业公司入驻小区，交付物业用房等设施，守约方只能起诉全体业主，导致实际的诉讼不能等等。各级法院在审理有关业委会纠纷案件时，就业委会的有限原告主体资格已基本达成共识，但对业委会是否能成为被告，理解却各不相同。如浙江省高院在审理温州某房地产开发公司与温州市某小区业主委员会、温州某物业管理公司租赁合同纠纷的上诉案中，承认业主委员会属于法律意义上的其他组织，可以参加诉讼，其违反合同约定的法律责任由全体业主承担。([5])青岛市中院在审理某小区业主与该小区业主委员会、青岛某物业管理公司物业服务合同纠纷一案中，认定业主委员会没有民事主体资格，因不能成为适格被告，裁定驳回了原告的起诉。([6])纵观当前实务界，以北京和上海为代表的大部分地区不承认业主委员会的被告地位，只有重庆认为业委会具有完全的诉讼主体资格。各地法院对业主委员会诉讼主体资格的不同意见，导致相同的案情在不同法院有各种不同的判决。这种情况的出现极大地损害了司法的统一性，也损害了诉讼各方当事人的合法权益。司法实践中出现的这种困境，有待于全国性的统一立法