风之铃 2011年5月昆明市房地产市场分析报告
www.letfind.com.cn 发布时间：2011-6-23 6:14:00 责任编辑：张紫琼 来源：焦点房地产
度假区今年启动的“央企入滇”总部经济重要项目——中电投云南国际总部基地
昨天下午正式破土动工，到明年上半年建成的园林式现代中央企业总部办公基地将为度假区再添一标志性建筑。
方旺片区保障性住房是全省率先使用BT模式建设的保障性住房项目，目前，该项目一期工程已完成70以上的工程量，将在今年9月竣工，12月底交房入住，二期项目3558套保障性住房将确保今年年底完成工作量的50，明年年底全面竣工。
云南积极推进瑞丽重点开发开放试验区建设，以边境经济合作区、跨境经济合作区建设为重点，不断完善跨境交通、口岸和边境通道等基础设施，推进与周边国家的贸易便利化。目前对外开放经济带的建设，已成为对外开放合作的新亮点。
5月10日至16日，昆明市分别与普洱、西双版纳、保山、德宏、怒江、临沧6个沿边州（市）签署了《共同推进国际大通道建设合作框架协议》，涉及交通运输、招商引资、国际贸易、新型工业、现代农业、旅游、社会事业等方面。被称之为“通道经济”下的“云南动作”。
主城四区第一批保障性住房用地5个地块772亩用地已进行公示，全部土地均以协议出让方式供地。
云南审计厅已派出审计组，对全省2010年度住房公积金进行审计。
1、国家政策:
时间 政策及要点
国土资源部:《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》
《通知》明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房，维护良好的管地用地秩序。同时，严格控制保障性安居工程建设标准，以有限的土地资源增加住房有效供应。公共租赁住房套型建筑面积应控制在６０平方米以内，以４０平方米为主。
发改委日前下发通知指出，各级价格主管部门开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对违反相关规定的要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。
财政部和国家税务总局日前联合下发通知明确，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
国务院办公厅13日发出通知，决定立即在全国开展征地拆迁制度规定落实情况专项检查，强化监管，严肃问责，坚决制止违法强拆行为，切实维护群众合法权益。通知要求各地区、各有关部门要认真贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》等规定，坚决制止违法强制拆迁、暴力拆迁。
在目前的市场环境下，平抑房价的根本目的还是为了维护房地产市场的健康与平稳，因此，加大保障性安居住房、“一房一价”政策，或是加强对拆迁的监管，都是对大方向政策的
增强和补充，在房地产市场真正到平稳、健康的轨道上时，国家对房地产市场的力度不会放松。
2、昆明地方性法规
时间 政策及要点
昆明市将尽快出台一系列规范性文件规范保障性住房的分配和管理工作。保障性住房及其配套设施建成完工且具备入住条件的，必须在1个月内安排保障对象入住。
省政府法制办新拟的《云南省流动人口服务管理条例（草案）》提出:对符合条件的流动性人口可以申请居住地保障性住房。此外，居住证持有人在居住地有合法固定住所、有稳定生活来源的，可以申请常住户口。
第二篇 市场分析篇
一、 土地市场分析:
5月份昆明市共挂牌20宗土地，其中两宗终止交易，总共成交的土地为757097.81平方米。
成交土地中城镇住宅用地占到总成交面积的25，共191683.79㎡，商业金融用地性质用地占到总成交面积的45，共339956.09㎡，较于上个月有了大幅度的提升。
二、项目规划信息分析
5月份共有9个项目通过建筑工程规划许可证，其中房地产开发性质项目占44，其中居住占33、商业占11。
三、市场供应情况分析
1、在售楼盘结构分析:
2011年5月份的在售楼盘中混合型楼盘占到49，普通住宅占到28，商业项目占到11。
2011年5月份，在售混合楼盘中，仍然占比最大的销售类型是“住宅 商铺”，占到总销售项目的35。
随着土地利用程度的提高，综合性项目在以后长期都会成为市场产品的主流，而项目的功能性物业越多，开发商所承担的风险显然会越大，在目前的市场情况下，传统的“住宅 商业”在资金回笼速度相对较快，风险系数较低，因此在短期内在市场中会保持着较高的份额。
2、在售楼盘销售情况分析
5月份销售率排行前三的版块为西山版块、高新版块和世博版块，销售率分别为96.6、95.8和95.2。
在限贷、限购政策环境下，市场上的新开住宅项目很难得到良好的销售成绩，而商业物业所面对的消费群毕竟有限，因此，只有存量楼盘的区域才能保持较高的销售率。
四、 市场成交情况分析
1、成交走势分析
根据昆明市房产交易中心数据统计，2011年5月份昆明楼市共成交5174套商品房，日均销售172套，总成交量较2011年4月份下降了51.5，成交面积为532719.52㎡，较4月份下降了26.87，成交金额为329788.98万元，较4月份下降了32.32，成交均价为6190.67元/㎡，较4月份下降了7.45。
从市场的交易情况看，4月份的楼市反弹没能持续到5月份，楼盘成交量几乎萎缩过半。尽管楼盘均价没有上涨，但是限贷、限购政策显然是控制成交量的有效措施，很多消费者对
住房购买处于一个有心无力的状态。即使是作为刚性需求，还是会被严厉的调控措施拒之门外。
2、各类型物业成交均价分析
本月的住宅成交均价6134.90元/㎡，较2011年4月份下降了6.57。
本月有大量的专业市场住宅成交，其区位决定其价格较主城区的住宅有一定的差距，而昆明的主城区商品房均价水平由于政策原因并未上涨，因而市场整体均价水平出现下降的情况。
2011年5月份昆明市的别墅物业均价15028.28元/㎡，较4月份上升23.11。
昆明的在售别墅物业目前活跃的几乎是近郊的楼盘，随着经济圈的打造，安宁等地的区域价值也在不断的提升，因而其销售的别墅物业价格也在提升。
5月份商业物业价格27437.8元/㎡，较上月上升9.6。
本月有云上城、奥宸财富广场、南亚风情第壹城的商业物业开盘销售，其均价区间在40000元/㎡——60000元/㎡，对整个市场的商业物业均价水平的提高起了较大的作用。
5月份写字楼成交均价为26629.5元/㎡，较4月份下降了4.6。
昆明写字楼的价格受其区位价值的影响较大，由于近期是主城区内的写字楼是主要成交对象，因此均价水平也较高。