物业公司前期介入工作指引
1 总则
本文件规定了公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段的全面介入。
本文件适用于集团开发项目的前期服务工作。 2 定义
前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发单位委托物业公司实施的物业管理。
前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用前，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向开发单位提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。
房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
项目开办费是指在项目集中入住前，物业公司为实现物业前期介入及新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等费用。
物业移交是指在竣工验收后开发单位将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收的过程。
保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司受开发单位委托对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 3 职责
物业公司成立前期工作领导小组，由分管领导负责，综合管理部作为协调部门，组织公司内部技术力量，对各项目进行前期的介入工作，各专业技术委员会作为技术支持部门，财务部作为资源支持部门。 4 工作要求
第 1 页 共 14 页
1
房地产工作流程与物业管理前期介入对照表
土地招标/拍卖信息 投资机会分析 签订出让合同，办招标/拍卖取得土地 理土地权证 使用权 填报住宅项目配套建 办理项目报建 申领项目建议书 设条件审核申请表 编制详规 向规划局申领建设项 征询上水、下水、供电、 目选址意见书 煤气、电话等配套条件 设计招标 书面征询上水、下水、供电、 煤气、电话等配套条件 对建筑方案作 内部评审（物 业公司规划阶方案设计 编报建设项目可行 段介入） 性研究报告 征询环保、 消防、 卫生防 送审建筑方案，向 环境影响评价报告 疫、交通、绿化、上水、 下水、规划局报批建设用 供电、 煤气、 电话、 地规划许可证 环卫等部门意见 组织动拆迁：1、冻结 户口、停发营业执照、勘察招标与施工 初步设计 停办房屋交易2、制定 拆迁计划和方案3、签 定委托动迁协议4、申征询环保、 消防、卫生防领拆迁许可证5、发布疫、交通、绿化、人防、 拆迁公告6、实施 抗震、 上水、下水、供电、初步设计评审会 煤气、 电话、环卫等部门物业公司设计阶段提出意见 前期介入方案 施 工/监向住宅局申请开工向计划部门申请投资理招标 指标（缴配套费） 计划立项 消防、卫生防疫、环保、 施工图设计 绿化、交通、民防审核审图公民防项目由民防 司审核 部门审核 第 2 页 共 14 页
2
测绘部门道路红线定界 面积 预测
第 3 页 共 14 页
3
物业公司建立全面档案 物业公司接管建筑面积测绘 人防验收 总体绿化施工 门牌编号 物业公司销售阶段介入 公安局技防办审核 智能化安保系统设计 报批建设工程规划许可证 签订公建配套协议、填报工程竣工档案验收报送申请表、办理人防费核定单 质量安全报监 施工许可申办 办理使用粘土砖核定手续 施工单位放灰线 规划部门复验灰线 物业公司施工阶段介结构施工 入 安装、装饰施工 结构验收 申请预售许可证 供电、上水、煤气等配套专业设计 市政配套施工 环保验收 绿化、卫生防疫、环卫、电梯、管线等部门验收 消防验收 物业公司参与部分验收 规划验收 竣工档案验收 办理竣工验收备案 申领入户许可证 公共区域 办理初始登记 交房入户
4.1 前期介入的一般程序 4.1.1 双方确定工作内容要求； 4.1.2 介入小组由介入项目未来储备管理人员组成，以上所有相关费用由前期介入费项目开办费中开支。 4.1.3 4.1.4
制定工作计划；
计划实施，物业公司应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、物业公司组成工作领导小组；
前期介入领导小组 评估小组 介入小组 验收小组 绿化配置、施工质量问题、机电设备、空调系统、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.1.5 4.1.6
物业公司与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。
对涉及物业公司利益的文件应由物业公司确认，如：物业服务收费标准、物业服务协议、
销售中涉及物业公司的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.2 前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合房地产公司进行竣工验收。 4.2.1
规划设计阶段包括：
对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置各种管路铺设合理性、 消防系统、垃圾储存点等生活配套设施的分布、道路规划、网点房的分布等方面应注意的内容。 4.2.2
营销策划阶段包括：
物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.2.3
施工建设阶段包括：
电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、
第 4 页 共 14 页
4
地下室工程等方面应注意的问题。 5 规划设计阶段介入 5.1
规划设计评估准备
5.1.1 规划设计评估需要获得的资料。 5.1.1.1
报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。 5.1.1.2
企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3
设计文件
总说明、规划图、建筑(设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、透视图)、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
5.1.2 房地产公司所属项目、设计、工程以及营销、物业等相关部门共同召开项目说明会，专题介 绍项目情况并解答疑问。
5.1.3 物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察。 5.2
项目评估细则。
5.2.1 总体评估。 5.2.1.1 5.2.1.2 5.2.1.3 5.2.1.4 5.2.1.5 5.2.1.6 5.2.1.7 5.2.1.8 5.2.1.9
住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。
5.2.1.10 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 5.3
规划设计评估的程序
第 5 页 共 14 页
5