5.3.1 房地产公司提前1个月向物业提出书面通知，物业参与某项具体项目规划设计的评估，并提 供评估报告。
5.3.2 物业公司接到书面通知后，于3日内回复，由综合管理部牵头组成评估小组，并向房地产公 司提交评估所需的开发资料目录。
5.3.3 房地产公司接到资料后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料，书面通知物业，并 于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会，介绍项目情况并解答疑问。 5.3.4 物业公司接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类似典型项目的实地考察。 5.3.5 评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项目说明会、实地考察情况，于一 周内详细编写完成《项目规划设计前期介入评估报告》，并提交物业公司综合管理部。
5.3.6 物业公司综合管理部在评估小组提交报告3日内，组织公司内部人员对《项目规划设计前期 介入评估报告》进行内部评审。
5.3.7 评估小组根据物业公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目规划设计前期介入评估报告》 的修改。
5.3.8 经修改的《项目规划设计前期介入评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签 后，提交物业公司分管领导审核签发。
5.3.9 物业公司分管领导签发后，评估报告提交房地产公司，评估小组此后将随时参加房地产公司 的图纸变更会议，并随时调整报告。
5.3.10 此阶段系统评估工作应以满足房地产公司要求为目的。 6 营销策划阶段介入 6.1
营销策划介入程序与内容
6.1.1 物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计和营销工作方案时需要物业管理概念及模 式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求。
6.1.2 《物业管理方案》经营销中心确认后，据此在房屋销售前与房地产公司制订《前期物业服务 协议》、《业主临时管理规约》、《住户手册》。
6.1.3 物业公司应主动了解房地产公司在销售时对外宣传和承诺的内容，根据房地产公司需要提供 物业推介资料以及对外统一说辞，房地产公司对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。房地产公司应适时安排物业公司相关人员参加相关培训，根据房地产公司委托要求，物业公司可在销售现场协助地产公司进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物
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业管理承诺问题。
物业公司在与房地产公司签订相关服务协议的基础上，根据《新项目销售卖场物业宣传工作指引》的要求，对销售现场进行全面的服务，加装相关物业公司宣传标识，以向未来潜在业主展示物业公司的风采。
7 施工建设阶段介入 7.1
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时
间上大致在竣工验收前5个月。 7.2
施工建设介入程序与内容
7.2.1 成立介入小组，一般1-3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通 技巧，并经过相关工作的培训，作为未来项目管理储备人员。物业公司介入小组应主动与房地产公司项目部、监理方指定的专人进行沟通。
7.2.2 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与房地产公司、施工方等进行 沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套《内部工作联络单》报项目部、监理方，追踪其及时回复意见。
7.2.3 在施工现场发现的问题要以书面形式呈报给房地产公司相关部门，介入小组应做好发文登 记，留好文件回执，并跟进所呈报问题解决情况。
7.2.4 物业公司按时参加房地产公司组织的历次项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。 8 物业公司对竣工验收最终阶段介入
正式交付前，物业公司提前一个半月开始招聘人员，项目满员提前一个月介入，特殊情况以与地产公司确定的时间为准，费用列入房地产公司前期介入费用。
集团项目物业公司对竣工验收最终阶段介入的工作程序执行集团《交付管理规定》。 9 营销介入阶段的物业包装费用
由营销中心列支；项目开办费、介入小组、正式交付前满员介入的所有费用房地产开发公司负责。 10 相关文件
《物业接管验收管理规程》
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11 相关记录
无 附加说明：
本文件主要起草人：蒋波涛。 本文件于2007年10月首次发布。 本文件由品质部负责解释。
附：物业接管验收管理规程
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一、接管验收的准备工作
a)新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 b)成立物业接管小组：
★在接到总经理（前期介入小组）的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业验收小组；
★接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：
——管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料、业主资料的验收移交工作；
——工程技术委员会抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 c) 接管验收前的准备：
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
★与房地产公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；
★派出先头技术人员前往工地现场摸底，结合介入小组的工作部署，制定好接管验收计划； ★介入小组提前参与机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； ★准备好接管验收记录表格： ——《公共配套设施接管验收表》； ——《机电设备接管验收表》； ——《接管验收问题整改表》。 二、接管验收的工作程序: a）总经理下达接管验收指令 b）公司组建接管验收小组 c）作好接管验收准备 d）进行资料验收移交
e）验收是否合格
e1.否 要求正确、真实补齐资料 e2.是 进行硬件设施、设备验收 f)是否合格
f1.否 要求房地产公司限时整改 f2.是 记录归档
三、资料的接管验收。房地产公司委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。
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a) 物业产权资料： ★ 项目开发批准报告； ★ 规划许可证 ★ 投资许可证 ★ 土地使用合同； ★ 建筑开工许可证 ★ 用地红线图 b) 综合竣工验收资料：
★ 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； ★ 建设工程竣工验收证书； ★ 公共配套设施综合验收合格书； ★ 供水合同；
★ 供电协议书、许可证； ★ 供气协议书、许可证；
★ 有线电视合格证； ★ 通信设施合格证； ★ 电梯准用证。 c) 施工设计资料： ★ 地质报告书； ★ 全套设计图纸； ★ 图纸会审通知单； ★ 设计变更通知单； ★ 工程预决算报告书； ★ 重要的施工会议纪要； ★ 隐蔽工程验收记录； ★ 沉降观测记录；
★ 其他可能会影响将来管理的原始记录。 d) 机电设备资料： ★ 机电设备出厂合格证；
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