[二] 供需状况
相对于每年2000多万平方米（套）300025002000150010005000199719981999供应2000需求2001空置率20021997-2002年上海酒店式公寓市场供求情况50@0 %0%的普通住宅供应量，酒店式公寓的市
场总量则要小得多（2002年上海酒店式公寓的供应约13万平方米）。从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期是较为集中的供应期，1998年达到顶峰， 90年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在10万平方米左右。
1997-2000年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002
年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。
1、
（1）供应量出现波动 近两年逐渐提高
近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪90年代末，受东南亚金融危机影响，一些住宅
采用租赁的方式来加快资金回笼，致使1998年上市量骤增，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘。包括上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山路41号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供334个单元。
2000年，随着市场的好转，一批管理优秀、设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市
场供应的次高峰，当年推向市场的共有11个楼盘，共计1349套单元。相比1998年的第一次高峰，2000年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘一般在110个单元左右，如时代豪庭、鸿艺豪庭、亦园等。
近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使
2001年的供应量不到500个单位。2002年黄浦区的威斯汀公寓、卢湾的希尔福
供应
公寓，长宁区嘉里华庭二期、瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年的供应达到1200个单位。2003年一季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共363套。
可见受一系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。 （2）供应结构发生变化 出现产权转让和出售现象
2000年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租
赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。
酒店式公寓产权转让
酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现
金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租金走势使一些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。
根据最新的市场信息，荷兰某上市房地产投资基金以8430万美元的代价收购了位于卢湾区济南路
的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达成转让交易。此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力公司。此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场的主要选择对象。
酒店式公寓产权出售
产权出售型酒店式公寓的出现，主要是开发商看好目前的房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧
的高端租赁市场竞争。
90年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。如果在当时上市，或许连成本都
难以收回，于是许多高档房选择以租代售的方式收回投资，这也是90年代后期酒店式公寓供应量增长较快的原因之一。目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场价格一路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权的方式套现。
销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈的市场竞争。受全球经济下滑的影响，外资公
司纷纷缩减住房补贴开支。与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端的高档
公寓，竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣的方式与酒店式公寓争夺短期客源。
出售产权套现的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中档、
中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓的国际性固定客源，又没有低档物业的价格竞争优势。同时有些产品本身也存在一定问题，如长宁区的丽晶大厦、徐汇的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面积也都在200平方米以上。目前古北、徐汇地区的高档房价格达到1万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。
酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面的原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报的特点，出
现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主的投资客看准了酒店式公寓的稳定回报，积极介入。
目前产权在售的酒店式公寓有：爱俪轩、亦园、芝大厦、金苑和丽晶大厦，售价在每平方米1200
美元－5000美元之间。
上海市出售产权酒店式公寓汇总表
面积范围 项目名称 房型 (平方米) 厦 轩 大厦
房 房 4房 4房 288 291 50 60 租金 售价 （美元/平方米/月） （美元/平方米） 6 5 0 5 3 -5000 -1600 -1800 -1600
上海酒店式公寓汇总表
No 房产名称 地址 模（套） 房产种类 出租率 1 2 3 4 5 6 7 浦东雅诗阁 明城花苑 汤臣商务中心 盈标花园 四季华庭 东樱花苑 环球广场 华山公寓 静安广场 嘉里中心 上海商城 协和酒店公寓 总统公寓 东方雅筑 爱俪轩 浦东大道3号,浦东南路 崂山东路600号,世纪大道 张杨路188号, 杨家渡口 334 300 742 高层 高层(28F) 商住办高层(25, 28F) 小高层(8F) 小高层（10F） 高层(28F) 高层（32F） 高层(38F) 高层(33F) 高层(28F) 高层综合楼 高层 高层 高层 高层 90% 85% 80% 金桥红枫路450弄, 碧云路 110 花木路983号,罗山路 临沂北路200号 桃林路18号 华山路688号,镇宁路 华山路339号 南京西路1515号 南京西路1736号 南京西路2068号 华山路868号 镇宁路9号 镇宁路98号 88 466 148 93% 98% 90% 88% 80% 1 2 3 4 5 6 7 8 133 472 1 2 3 4 No 5 6
芝大厦 东亚公寓 汇金广场 徐汇盛捷公寓 房产名称 港汇花园 名仕苑 衡山路41号 衡山路 肇嘉浜路 陕西南路 地址 华山路2118弄 广元西路88号 65 235 167 规模 高层 高层(22F) 高层 高层 房产种类 80% 90% 100% 80% 出租率 100% 高层 高层 7 8 9 1 2 3 4 5 6 鸿艺豪苑 金苑 亦苑 淮海中路1500弄 安福路198号 安福路168号 146 高层 高层 高层 90% 发展银行大厦-Patina 徐家汇路555号,鲁班路 Court 晶苑-Somerest Grand 济南路8号,淮海路 海时代广场-时代豪庭淮海中路 111号,普安路 香港广场世纪阁 城市酒店公寓 希尔福公寓 淮海中路282号 延安路,陕西路5号 西藏南路218号 72 118 264 高层(27F) 高层(34F) 高层(26F) 高层(38F) 高层 高层 90% 95% 95% 278 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 No 11 12 温莎公寓 君悦花园 金桥花园 泰古酒店公寓 长宁贵都 东方雅苑 金都苑 京华酒店公寓 上海丽晶大厦 新华嘉利公寓 房产名称 瑞峰公寓酒店 柏华丽豪华公寓 虹桥路, 虹梅路 虹梅路3887弄号 东诸安浜路103室 112 196 小高层 小高层(8F) 高层 小高层 18F高层 18F高层 高层 高层 高层 高层 房产种类 高层 32F 高层 高层 高层 高层 98％ 95% 85% 90% 95% 80% 95% 出租率 北新区荣华东道鹿特丹花园 长宁路889号 镇宁路9号 定西路1310弄16号 东诸安浜路103号 仙霞路88号 新华路699号 规模 400套 261套 地址 延安西路1066号 长宁路833号 虹梅路2899号 新华路2号 法华镇路123弄1-4号B幢 13 虹桥首席酒店公寓 14 15
鸿发苑 法华苑