住用地（2.43平方公里）。成片开发新居住区，以中档多层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。 （2）、影响
? 随着城镇水平的提升，城市人口不断增加，零售商业需求量
逐步提高。
? 老城区商业趋于饱和，商业重心西移，逐渐形成新城区与老
城区——东、西两大商圈。
? 东、西大街依然作为新密市最重要、最繁华的商业大街，发
展方向向西延伸。
? 乡镇商业将得到进一步带动。
第二部分 项目SWOT分析
一、项目地块基本情况
（一）、地块描述
项目地块南临西大街，与新密市唯一市政广场——青屏广场一路之隔，西接长乐路，北靠青屏大街，东面待建10米宽的雪花街与农民自建房相隔离。总占地面积6.46万平方米。
（二）、地形地貌特征
1、地块形状：呈较规整的长方形，北面与青屏大街路面有1-2米落差。
2、地貌特征：属嵩山低山丘岭区，北靠青屏山。
3、地块高差：地势北高南低，最高海拨301.1米，最低海拨290.0米，
最大高差达到11米。
4、地块现状：地块南面和北面已拆迁完毕，中部有部分在种植农田及
原生树木，西侧会涉及少量拆迁，其余均有自然植被覆盖。
（三）、土地七通一平描述
位于项目西北面的天然气工程加紧建设，近期有望开通。水、电等基础设施齐备
（四）、周边环境特征
项目位于老城区西侧边缘，是规划中的城市中心区域。占地近90亩的青屏广场及东面沿街商业为本区域聚集相当人气。东、西大街以
开阳路为界，由东至西，路面宽度从60米扩大到65米，交通便利。长乐路以西大量土地均规划为住宅用地，在开发小区有凯悦园邸、鑫苑花园等。电信大厦、新华书店办公大楼、检察院、税务局等与项目隔路相望。在建的四星级宾馆——京威宾馆，距项目以西近800米处。
?
北面：新改建青屏大街，沿街多为自建房，档次较低，一般6-7层，一、二楼设为商铺，商铺、住宅空置率高。
? 西面：长乐路，双向四车道与西大街、嵩山大道相贯通。 ? 南面：正对青屏广场，东南角与新密最大的餐饮酒店金海港酒店相对。
? 东面：紧邻农民自建房，无规划，显得杂乱无章。
二、项目SWOT分析
（一）、优势 1、优越的地理位置
项目地处规划中的新密市中心区域，正对是占地近90亩的新密唯一的广场——青屏广场，地理位置优越。 2、新密最具规模的商业购物广场
新密市现有商业比较发达，但由于规划落后，仅是沿街商业及小型超市，真正的大型商业在新密还没有出现，项目以超前的规划，打造新密最具规模的大型购物广场，在新密首屈一指。 3、独有的购物环境
首创集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物广场，优雅的购物环境、完备的商业配套以及先进的管理模式，都会给消费者带来全新的生活方式。 4、便利的交通条件
项目地块四面邻路，且道路标准高，多为双向四车道，设有人行道。国际旅游热线郑少高速公路项目北部穿过，而每10分钟一班新密至郑州的长途班车，更缩短了新密与郑州的距离。 5、城市公共配套逐步完善
作为新城区，规划布局的起点高，基础设施、生活配套、教育设施将逐步成熟完善，一应俱全。
6、利用地块自然高差，建筑错落有致；地块方正，易于开发。
（二）、劣势
1、作为商业项目，远离老城区成熟商圈，相邻住宅用地虽然有开发，但开发量较小，速度也比较缓慢，周边人气不够旺盛。 2、项目东面紧邻的农民自建房，有碍项目整体形象。
3、项目地价相对较高，在保证项目高档次定位的同时降低建设成本，开发性价比优良的房产品种，难度提高。
4、城区成熟商业圈在人们心目中根深蒂固，对新的商业圈、新型商业形态有一段认知过程。
5、本地人缺少住宅、商铺等物业投资理念，在营销推广上有一定难度。
（三）、机会
1、政府政策的大力支持。
2、位于建设中的新密新城与老城结合部，从新密未来城市规划方向看，发展前景十分看好，增值潜力巨大。
3、项目的区位及规模，都具有成为城市标志性物业的先天质素，同时也达到了政府对该地块的开发要求。
4、政府规定不允许在新区私自建房，对新经济区域发展，具有利好作用。
5、金成地产的品牌效应及大力投入，深圳同致业公司及其他社会资源的专业支持，确保项目的价值创造和提升，并以实现区域第一品牌项目作为项目起步标高，共创区域高端市场格局。