（四）、威胁
1、周边原有高档消费场所在新密都有较高知名度，已形成稳定的客户群。如金海港酒店、百乐门酒店、浪淘沙休闲广场、正弘名店等等，都会给本项目运作带来一定的威胁。
2、项目800米左右在建的四星级宾馆——京威宾馆，无论在档次上还是规模上都有是新密第一，是本项目在新密打造新型商务公寓的主要竞争对手。
3、万客隆超市、屏峰商场、上海商场等，虽然规模相对较小，商业配套不齐备，但在新密已有一定的口碑,同样会与本项目形成较强的竞争态势。
4、由于项目距郑州市只有40公里，交通十分便利，很难避免部分高端消费群分流，同时也会减弱部分投资者、经营者信心。 5、政府西迁无疑将给项目带来利好，但西迁时限的不确定，导致部分人对新区开发持观望态度，加大项目的营销推广难度。
第三部分 商业市调
一、新密市商业现状
为了了解新密市的商业现状，我们调研小组一行6人，在新密市展开了为期五天的市场调研。在商业市调的过程中，我们采取扫荡的形式对新密的9条街，9个大型商场及411个相对上规模的铺位进行了
综合性调查，详细的记录了这些商铺的位置、铺位面积、租金水平、经营状况及相应街道的繁华程度。下面是我们对新密商业现状的详细分析。
（一）、商圈分析 商业分布综述
新密市作为一个新型的县级城市，它的商业发展有其自身的特色，主要是以核心商圈的形式辐射整个城市。 其中主要以农业路、行政路、东大街区域为核心商圈，向周边辐射，东到五四广场，南至嵩山大道，西到长乐路，北至北环路。商圈内分布着各种商业业态，满足新密市及周边县市不同消费者的需求。 1、 商圈商业状态 （1）、核心商圈商业状态
农业路、行政路、东大街这一核心区域，目前为新密市商业最为集中，人流量最大的区域。这里集中了7个大中型商场及大量的通讯器材专营店、品牌服饰专营店、摩托车专卖店等，营业状况较好，但总体档次不高。我们调查发现，每到下午五点半之后，在东大街与农业路交汇处会出现很多服装摊点沿街摆设，档次较低，严重影响了市容市貌，也降低了核心商圈的总体档次。
（2）、商圈内其他商业主干道概述
商圈内其他主要街道有：青屏路、青屏大街、西大街、北环路、嵩山大道。
A、 青屏路以餐饮业为主，这里集中了8家装修讲究的大中型饭店， 及部分精品、玉器店；
B、 青屏大街集中了大量的餐饮、娱乐、休闲项目，且属于中高档此 外这一路段上集中的美容美发店档次也较高；
C、 西大街集中了大量的建筑饰材专营店及部分规模较大的餐饮、休 闲业；
D、 北环路的主要业态为汽配、汽修，集中分布在北环路与北密新路 交汇处区域，其次餐饮娱乐业在这里也分布较多；
E、 嵩山大道商业业态较为繁杂，其中嵩山大道和开阳路交汇区域集 中分布了部分建筑饰材专营店，此外百乐门酒店和凯利莱宾馆也分布在附近区域。 2、 商业分布业态
调查结果表明，新密市商业分布呈现明显的区域性特征，相同、相似业态分布相对集中，下面依据我们的调查结果划分6个商业集中带：
（1）、大中型商场、百货集中带
大中型商场、百货主要集中在东大街和农业路交汇区域。这里集中了屏峰商场、亚太商场、银河商场、商业大楼、密州商场、香港大厦、上海商厦等大中型商场。由于商场的集中分布，这一区域成为新
密市人流最为密集的区域。
大型商场的具体情况请见下表：
商场 名称 屏峰 商场 亚太 商场 密州 商场 银河 商场 商业 大楼 上海 商厦 租售 情况 全部 租出 全部 租出 全部 租出 全部 租出 全部 租出 全部 租出 配套 业态分布 商场概述 无 一楼百货、德克士，二业态分布相对合理，人流量楼服装、床上用品，三大，出租情况非常理想，卫生楼针织品（开发中） 状况不理想 服装及少量鞋类、饰品 业态分布凌乱，人流较大，卫生状况不理想 分布凌乱，卫生差 无 无 全部服装，档次低 无 服装、鞋类及提箱 同上 无 一楼鞋类及少量服装，业态分布相对合理，卫生状况二楼服装 不理想 一楼家电，电子产品，电梯内部布局相对合理，经营状况首饰、鞋类等，二楼服停用 良好，卫生状况不理想 装 装修相对高档，业态分布合一楼百货，二楼部分鞋电梯理，有适当的共享空间，银基类及品牌服装，部分铺停用 商贸城即将进驻，多数商铺处位在装修 于招商阶段 香港 大厦 空置 较多 目前这些商场的经营状况普遍较为理想，这与其地理位置和集中效应是密切相关的。从大中型商场、百货的调查中可以看出，新密市目前的商场综合素质偏低，远远不能满足这样一个城市的消费需求，一个管理严格、环境舒适、专业化水平高的一站式购物中心呼之欲出。 （2）、品牌服装专卖店集中带
品牌服装主要集中在行政路与农业南路之间的美食街，这里集中
了26家品牌服饰专卖店，有趣的是这里的服饰品牌几乎都是在中央一台打广告的大家耳熟能详的品牌。其次还有部分品牌服饰专营店集中在行政路南段及东大街西段，这里的服装品牌相比服装街就更加上档次，而且由于地段的缘故，这里平时人流较为密集，租金水平也相对更高。
（3）、餐饮、娱乐、休闲集中带
餐饮、娱乐、休闲主要集中在青屏大街西段，青屏路东段及青屏广场东南角、北环大道东段。这类集中带的特点就是平时人流不多，但到了就餐时间或晚上休闲的时间，这里会集中大量的车流，说明这些业态的高端消费群较多，市场潜力无限。 （4）、汽修、汽配、汽车美容集中带
汽修、汽配、汽车美容主要集中在北密新路与北环路交汇处区域。这里集中了大量的汽修、汽配专业店，这在民用车拥有量高达2.2万量的县级市来说，是商圈分布的一大特色，也是汽车供应与维护达到平衡的一种表现。但是上档次的汽车美容专业店就比较缺乏，这与新密私家车拥有量及新密人对生活品质的追求是不相符的，说明新密市的汽车美容市场还存在较大的潜力。 （5）、特色餐饮集中带
新密市的特色餐饮当属烧烤大排挡，这类餐饮集中分布在东大街五四广场东侧。这里每到夜幕降临的时候就热闹非凡，集中大量的人流、车流。从一片繁荣的景象可以看出，当地人很喜欢这类餐饮，但是从现场看来，卫生状况实在令人担忧。倘若把这类餐饮规范化，适