连云港市市区地价动态监测 及基准地价更新技术报告
连 云 港 市 国 土 资 源 局 江苏苏信房地产评估咨询有限公司
二○○八年十二月
目 录
第一篇 地价动态监测技术报告 ........................................................... 1
第一章 城市地价动态监测技术路线、程序与方法 .................... 3
第一节 地价动态监测技术路线与程序 ......................................... 4 第二节 地价动态监测技术方法 ..................................................... 8 第三节 地价动态监测的主要依据 ............................................... 12
第二章 地价区段划分 ...................................................................... 14
第一节 地价区段划分的原则 ....................................................... 14 第二节 地价区段划分的程序与方法 ........................................... 14 第三节 地价区段成果整理 ........................................................... 20 第四节 地价区段划分结果分析 ................................................... 56
第三章 区段地价内涵及土地估价参数确定 ............................. 59
第一节 区段地价内涵的设定 ....................................................... 59 第二节 评估参数的确定 ............................................................... 61
第四章 市场交易样点整理及数据库建立 ................................. 71
第一节 房地出租、房地出售资料整理分析及其数据库建立 ................. 71 第二节 土地使用权出让、转让、租赁资料整理分析及其数据库建立 .... 73 第三节 征地、拆迁、开发样点资料整理分析及其数据库建立 .............. 74
第五章 地价监测点资料更新与数据库建立 ............................... 75
第一节 地价监测点补设的原则与标准 ....................................... 75 第二节 地价监测点复核与补充设立 ........................................... 77
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第三节 地价监测点布设结果分析 ............................................... 80
第六章 市场交易样点地价评估 ................................................... 84
第一节 样点地价测算 ................................................................... 84 第二节 样点地价修正与样点地价图编制 ................................... 86 第三节 地价样点同一总体检验 ................................................... 89
第七章 监测点地价评估、区段地价及分用途地价测算 .......... 91
第一节 监测点地价评估 ............................................................... 91 第二节 区段地价测算 ................................................................... 94 第三节 市区分用途地价及综合地价测算 ................................... 97
第八章 地价指数测算 .................................................................... 99 第九章 地价水平及其变动分析 ................................................... 103 第二篇 基准地价更新技术报告 ......................................................... 107
第一章 基准地价更新技术路线与技术方法 ............................. 107
第一节 基准地价更新技术路线 ................................................. 107 第二节 基准地价更新技术方法 ................................................. 109
第二章 区段基准地价的测算与确定 ........................................ 112
第一节 区段基准地价内涵的设定 ............................................. 112 第二节 2007年第四季度区段平均地价 .................................... 115 第三节 区段基准地价的确定 ..................................................... 117
第三章 土地级别基准地价 ......................................................... 124
第一节 土地级别划分的原则与方法 ......................................... 125 第二节 土地级别的初步划分 ..................................................... 125
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第三节 土地级别的验证与确定 ................................................. 128 第四节 级别基准地价的测算与确定 ......................................... 128 第五节 土地级别更新成果整理 ................................................. 133
第四章 区段基准地价修正体系建立 .......................................... 135 第五章 基准地价更新成果特点分析与应用 ............................. 153
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江苏苏信房地产评估咨询有限公司
第一篇 地价动态监测技术报告
连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里，总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里。市区包括新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，2007年末人口71.56万人。新浦区为市政府所在地。
连云港是新亚欧大陆桥东桥头堡、全国首批对外开放城市、新兴工业城市和全国重点旅游城市。城市结构形态为由新海城区和连云城区组成的组团式城市形态。城市建成区范围包括新海城区和连云城区两部分，其中西部新海城区包括新浦区和海州区建成区范围，东部连云城区包括连云区、港区、开发区及临港产业区建成区范围，建成区面积90平方公里。城市规划用地范围西自同三高速、新沭河、临洪河一线，南至连霍高速公路、烧香河一线，东至海滨及连岛，总面积约639平方公里。规划城市中心结合连云港组团式城市形态，形成“一主一副双中心”格局。城市主中心位于新海城区，包括市级行政、文化、体育中心和城市商业商务主中心功能；城市副中心：位于连云城区，包括城市商业副中心和区域性国际商务中心功能。
本次连云港市市区地价动态监测与基准地价更新范围依据《连云
港城市总体规划》（2003-2020）所划定的建成区及近期规划区范围确定，包括海州城区（含海州经济开发区）、新浦城区（含南城镇、宋跳高新区）、连云城区（含东西连岛、滨海新区）、连云港市经济技术开发区（含大浦工业区）约为350平方公里围合区域，即东至黄海，南至妇联河、烧香河，西至临洪河、蔷薇河，北至海州湾的围合区域（另含东西连岛建成区和规划区范围）。工作范围示意图如图1-1-1。
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