江苏苏信房地产评估咨询有限公司
续表2-3-2 区段编号 0520026J 0610027J 0303001G 0305002G 0302003G 0303004G 0305005G 0301006G 0309007G 0309008G 0309009G 0305010G 0309011G 0506001G 0504002G 0508003G 0602004G 0507005G 0520006G 0520007G 0603008G 区段名称 花果山大道A区段 城区南部区段 墟沟城区中心段 市开发区工业区段 港口西区段 连云区开发区工业区段 连云开发区东区段 港口东区段 大浦工业区区段 碱厂区段 临港产业区南区段 板桥工业区区段 临港产业区北区段 新浦中心区段 中储物流区段 新浦中心西部区段 海州中心区域区段 新浦中心南部区域 宋跳开发区中心区段 宋跳开发区外围区段 西入口区段 范围四至 东至云台山，南至苍梧路，西至宁连高速公路，北至与连云区交界处 东至宁连高速公路，南至妇联河，西至蔷薇河，北至新建路 东至中华东路尽头、南至平山路、西至连徐高速公路、北至黄海 东至泰山路，南至云台山，北至北排淡河，西至铁路 东至陶庵街道，西至中华路首 东至经七路，南至北排淡河，西至铁路，北至平山路 东至经十五路，西至经七路，南至珠江路 陶庵街道向东 东至朝阳林场，南至与新浦区交界，西至临洪河，北至先锋路， 东至连徐高速公路、西至昌圩水库、北至海、南至新光路 东至新光路，南至中云台山，西至临洪河，北至大港路 泰山路、经十五路以东所有区域 临港产业区大港路以北所有区域 东至郁洲路、运河路，南至朝阳路，西至西盐河，北至龙尾河、西盐河 东至东盐河，南至苍梧路、西盐河，西至铁路、盐河北路、郁洲路，北至高渠道 东至西盐河，南至海宁西路，西至幸福路、江化北路，北至解放西路 东至市场街、三衙巷，南至中环路，西至新海南路、北大街，北至新建西路、玉带河 东至宁连高速，南至海宁东路、玉带河，西至东盐河、西盐河、江化北路，北至苍梧路、朝阳中路、海宁西路 东至海连东路，南至高渠道，西至解放东路，北至301国道 东至新港城大道、解放东路，南至高渠道、301国道，西至临洪河，北至连云区交界 东至盐河北路、幸福路、江化北路、江化南路，南至解放西路、玉带河，西至铁路，北至铁路 27
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续表2-3-2 区段编号 0602009G 0610010G 0520011G 区段名称 海州外围区段 海州开发区区段 新浦中心东部及东南部区段 新浦中心北部区段 锦屏山区段 范围四至 东至西盐河、空望山，南至孔望山、道路，西至蔷薇河，北至玉带河 东至瀛洲路，南至烧香河，西至西盐河，北至玉带河 东至前云台山、宁连高速公路，南至苍梧路、妇联河，西至东盐河、宁连高速、瀛洲路，北至东盐河、海宁东路、玉带河 东至铁路，南至铁路，西至蔷薇河，北至蔷薇河、高渠道 锦屏山西部、南部区域 0502012G 0520013G 四、地价区段面积量算
1. 地价区段面积量算方法
根据已建立的地价区段图形数据库，利用Mapinfo软件所提供的面积计算功能，采用屏幕量算的方法计算各地价区段土地面积。为了保证面积量算的精度，我们利用各类用地评估区域总面积对地价区段量算图斑面积进行控制，图幅内商业、住宅、工业用地地价区段图斑面积量算总和与商业、住宅、工业用地评估区域理论面积（P）之差△满足下式：
△≤0.0025P
若面积量算误差符合要求后，则按面积比例进行平差算得图斑实际面积。
2. 地价区段面积量算结果
根据以上面积量算方法，量算出市区各地价区段土地面积，本次土地面积统计不含水域和道路面积。详见表2-3-3。
表2-3-3连云港市市区地价区段面积统计表及商业区段标准深度、宽度确定表 编号 0505001S 0503002S 0508003S 0505004S 0505005S 0503006S 面积 （公顷） 23.48 25.04 27.93 11.85 7.63 17.89 标准深度(米) 11 10 11 10 9 8 标准宽度(米) 10 9 9 8 8 7 编号 0505001J 0505002J 0506003J 0506004J 0506005J 0507006J 面积 （公顷） 149.23 90.88 149.04 143.4 173.4 89.66 编号 面积 （公顷） 0506001G 534.27 0504002G 622.00 0508003G 406.92 0602004G 107.35 0507005G 963.95 0520006G 390.92 28
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续表2-3-3 编号 0506007S 0505008S 0506009S 0506010S 0508011S 0508012S 0503013S 0602014S 0502015S 0507016S 0508017S 0506018S 0506019S 0508020S 0506021S 0503022S 0504023S 0603024S 0602025S 0504026S 0510027S 0510028S 0520029S 0620030S 0502031S 0520032S 0303001S 0303002S 0303003S 0303004S 0303005S 0303006S 0303007S 0303008S 0303009S 0303010S 0302011S 面积 （公顷） 9.63 26.63 44.29 16.78 23.49 14.13 5.84 49.39 22.16 23.03 35.02 11.58 37.16 17.28 29.34 5.87 7.59 51.42 30.05 24.15 20.46 26.73 43.09 28.82 5.78 38.23 28.24 9.16 12.47 4.04 15.56 17.35 23.77 10.43 4.54 31.02 9.74 标准深度(米) 10 9 8 8 9 8 7 9 10 9 8 9 7 8 8 7 7 6 6 7 7 6 6 5 6 5 11 9 9 8 9 8 7 7 8 7 6 标准宽度(米) 9 9 9 8 8 7 6 8 9 8 7 6 5 7 8 6 6 5 5 5 6 4 5 4 4 4 10 8 9 7 8 7 6 5 6 5 5 编号 0508007J 0508008J 0503009J 0506010J 0506011J 0507012J 0504013J 0501014J 0602015J 0508016J 0504017J 0507018J 0601019J 0603020J 0601021J 0603022J 0520023J 0603024J 0502025J 0520026J 0610027J 0303001J 0303002J 0303003J 0303004J 0303005J 0303006J 0303007J 0303008J 0305009J 0309010J 0302011J 0301012J 0309013J 0305014J 0301015J 0309016J 面积 （公顷） 69.45 108.23 87.67 372.53 147.48 104.87 117.79 267.68 112.52 131.07 389.98 126.27 208.66 113.69 80.85 138.84 757.46 212.06 1732.48 2214.64 2988.66 46.92 93.07 103.14 174.42 74.77 91.09 157.71 133.56 339.66 307.16 191.95 21.45 156.34 703.85 703.24 1159.25 编号 面积 （公顷） 0520007G 928.48 0603008G 478.32 0602009G 647.26 0610010G 1204.33 0520011G 2973.75 0502012G 517.02 0520013G 1284.84 0303001G 0305002G 0302003G 0303004G 0305005G 0301006G 0309007G 0309008G 0309009G 0305010G 0309011G 1219.65 814.13 553.08 536.19 550.15 498.00 1791.30 1045.11 7050.51 4732.12 3766.59 29
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续表2-3-3 编号 0301012S 0305013S 0305014S 0303015S 0301016S 0309017S 0301018S 0305019S 0305020S 0305021S 0305022S 0310001S 0310002S 0310003S 0310004S 0310005S 合计 面积 （公顷） 8.55 11.06 56.63 3.12 23.80 98.28 125.77 34.71 6.66 3.50 32.89 26.25 45.76 37.76 6.35 29.05 1478.22 标准深度(米) 6 5 6 5 6 7 6 5 4 4 5 11 10 10 7 7 标准宽度(米) 4 4 5 4 5 6 5 4 4 4 4 10 9 8 6 6 编号 0309017J 0309018J 0305019J 0305020J 0310001J 0310002J 0310003J 面积 （公顷） 445.13 1219.22 405.87 2709.51 154.66 201.04 77.82 20949.32 33616.24 编号 面积 （公顷） 分析各地价区段面积表，商业用地各个地价区段面积相差不大，部分区段跨数个路口或包含数个繁华程度相似的商业街道，因此面积较大；住宅用地地价区段因本次估价范围包含城市规划近期发展区，规划近期发展区内住宅用地地价水平相差不大，而涵盖范围较大，因此个别住宅用地地价区段面积较大；考虑到新浦中心东部及东南部工业区段仅有零星工业用地分布，规划为以教育、科研、体育、旅游及住宅用地为主，同时锦屏山工业区段主要分布于锦屏山西部及南部区域，有部分采掘业相关企业分布，且多数已停产，未来大部分区域规划为以历史文化与风貌保护为主，重点发展旅游产业，另外本次监测范围包括了连云区临港产业区及板桥区域，因此这四个工业区段面积较大。
五、标准临街深度、临街宽度的确定
连云港市市区商业用地地价区段标准临街深度、临街宽度以各区段内调查样点各宗土地的深度、宽度的众数确定。确定结果见表2-3-3。
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六、编制地价区段登记表
按《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的要求，编制地价区段登记表，详见另附表。 七、部分地价区段介绍
（一）商业区段
1、陇海步行街区段（0505001S）
该区段位于新浦城区中心地段，区域内以金融、餐饮业、大型零售业为主。该区段范围内是陇海步行街及女人街；沿通灌北路北至工商银行，南至国际贸易中心。沿海连中路东至贾圩桥，西至市公路管理处。区段内人流量大、商业繁华度高。区段内有1路、3路、8路、9路、26路、27路公交线路通过，公交便捷度优。该区段建筑物成新度高，装潢好，店铺进深平均为11米，临街宽度平均为10米。主要商服网点有上海饭店、时代超市、苏果超市、文峰大世界、苏宁电器、五星电器、陇海步行街、美猴王大酒店等。区段内土地平均开发水平为六通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气和场地内平整）。
2、解放中路区段（0503002S）
该区段位于新浦城区偏北，属于次中心地段，区域内有金融、餐饮业、大型零售业。该区段东至和平桥、南至陇海步行街、西至南极大厦、北至市化路。区段内人流量较大、商业繁华度较高。区段内有3路、7路、8路、9路、26路、27路公交线路通过，公交便捷度较优。该区段建筑物成新度较高，装潢较高档，店铺进深平均为10米，临街宽度平均为9米。主要商服网点有百货大楼、国美电器、新一佳超市、九龙大酒店、东方大厦、昌旺购物中心、汇金广场等。区段内土地平均开发水平为六通一平（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气和场地内平整）。
3、华联商厦区段（0508003S）
该区段位于新浦城区东面，属于次中心地段，区域内有金融、餐饮业、大型零售业。该区段东至师范专科学校、西至陇西北路、南至
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