Case study and analysis of summary 案例与分析学习总结
★运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。
★对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 ★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
★对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理：?先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。?将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
5、收益期限确定错误，收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的)收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。
6、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据采用市场法求客观收益时，几个比较实例应与估价对象有可比性。
7、对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。 8、收益法评估中还应考虑出租率，入住率、满客率、公共流通比，酒店还要考虑上座率，则对应的吧台、大堂也不能再计算价值；
9、收益计算中有关面积套错
10、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减)，按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。
11、净收益与估价时点不一致
12、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等。无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。
13、收益法中价值重复计算，大堂、宾馆办公用房、配电室、技术(设备)层等不应单独计算价值。 14、正常费用的测算错误：A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。①将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。②对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。③自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。④把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定。G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用项目要分析租约。扣除费用项目一般为维修费、管理费、保险费、税金(房产税、营业税及附加、土地使用税)
15、报酬率确定错误：①报酬率选定错误；②功能或用途不同的房地产选用了相同的报酬率：如公寓与地下室不能采用同一报酬率；③安全利率选择错误：到底是指同期一年国债年利率，还是中国人民银行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的说明；④把物价上涨率和经济增长作为报酬率；物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数；⑤Y选定缺乏依据和过程；⑥建筑物、土地、房地产三者报酬率不匹配；⑦不同收益类型(期间收益与未来转售收益)应采用不同的报酬率
n
16、注意公式的适用条件：收益期内年收益比较稳定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)]
17、收益法公式是假设净收益于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初(1+Y)。 18、销售税费(两税一费)计税依据为销售收入，税费中不能列支所得税。
19、未考虑租约的影响。未说明租赁期限及租赁协议对估价对象有无影响。计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。
房地产估价案例分析大总结
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20、计算有效毛收入时未考虑(或只有部分考虑了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。
21、计算费用(房产税)时，出租的房地产，房产税应按租金×12%计算。 22、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用(直接经营型房地产漏扣商业利润)，计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入)
23、某些计费基数未说明基数数值的来源。
24、押金利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。 25、计算保险费时，应按建筑物现值或重置价值为计算基数，而不是年租金收入。
26、报酬率的选取未说明求取方法和来源；报酬率选取不当(应选取同期一年期定期存款利率或一年期国债利率为无风险报酬率，再加上风险补偿等)。
27、收益法中可比实例的成交单价未说明是人民币还是港元。
28、计算租金收入时不能参照与估价对象不同楼层的租金。(不同楼层租金收入标准不具有可比性) 29、净收益方面(扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、自营的考虑利润等)；
30、资本化率采用通货膨胀率利润率加入是不对的，投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，不同用途的房地产具有不同的资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率；
31、非房产收入的不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视等设备，不能再单独计算价值； 32、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100～120元/平方米； 33、出租的房屋应注意租赁期限和租金收取标准；
34、收益法中，收益年限确定，净收益求取中不应扣除的项目(如在多数情况下，不应扣除折旧费、土地摊提费、利润等)，收益年限没有采用尚可使用年限，资本化率的确定中没有说明确定的理由；
35、在采用收益法估价时，采用的净收益应为客观收益，成本应为客观成本，各种估价报告中使用的专用名词以及各名词的用法等；
36、在各种方法计算中，参数的确定要有依据，特别是估价结果的确定的理由要充分，参数确定是否有误，如前面提到10%，后面却用了8%，土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率的关系以及计算时资本化率的应用是否正确，选用的公式是否正确；
37、资本化率是否合理，综合、土地、建筑物相比较；
38、安全利率的选取应有必要的说明：是同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年定期存
款年利率中的哪一个
39、收益无限年限扣除折旧和土地摊销成本；
27、资本化率确定错误：①资本化率选定错误；②用途不同的部分采用了相同的资本化率；③安全利率选择错误；④把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。物价指数、通货膨胀率、所得税率等不能作为资本化率的参照指数；
★收益期限的确定
A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下，房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。B.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。C.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。①未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。②约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算的房地产价值。
房地产估价案例分析大总结 12
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注意：若求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。 ★确定纯收益常见错误： Ⅰ.出租型房地产：
?收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入
?出租房地产，扣除项目应符合规定(根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等)
?应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金) ?不采用实际收益， 而采取客观收益； ?考虑出租率；
?收益中应包括有形、无形收益 Ⅱ.自营型房地产：
?扣除项目一定全面
经营型净收益=销售收入－销售成本－经营费用－销售税金－管理费用－财务费用－商业利润 生产型净收益=销售收－生产成本－销售费用－销售税金－管理费用－财务费用－厂商利润 ?注意收益的客观性 ?扣除设备带来的收益
?考虑扣掉不属房地产带来的收益
?注意重复计算(企业自营房屋；酒店配电房、大堂、技术层、设备层等易重复计算)。注：大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格
★资本化率选用常见错误：?资本化率选用的方法要正确；?注意资本化率的客观性；?注意说明资本化率的来源；?不要采用非本类房地产的资本化率；?要侧重投资收益率(投资收益率、XX增加率等应用投资)
★有效收益年限的确定的错误：?没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限；?带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别；?不能将房地产的建设期作为收益年限； ?确定有效收益年限理由要充分
八、假设开发法估价应注意的问题
难点：利润的估算；对象开发完成后的价格
★运用假设开发法估价应按下列步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。
★用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售
税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。具体计算公式为：
待开发房开发完成后的管理投资销售开发取得待开发房
地产价值＝开房地产价值－开发成本－费用－利息－税费－利润－地产的税费
估价规范公式
(新版理论费用从税费中分离)
销售
销售
待开发房地开发完成后的后续开管理销售投资销售开发取得待开发房产的价值＝房地产价值－发成本－费用－费用－利息－税费－利润－地产的税费
★预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。
★必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。
1、各种费用及成本是否具有客观性；
2、计算时遗漏应扣除项。如：购买土地时应交契税；开发利润；评估毛地时还应扣除拆迁安置费。 3、销售税费的内涵，销售税费一般不计息；销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算；销售费用应计息。
4、买方承担的税费(契税应有买方交纳，税率为3%～5%，交易费各负担一半)；
5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题；计息时计息周期确定：利息计算时，均匀发生的续建
房地产估价案例分析大总结 13
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费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。
6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系，计算价值时要考虑销售期；
7、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。
8、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。
9、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。 10、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的税金；计算期的确定，扣除项目的确定，销售税费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售税费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值；
11、预期的价值应减去管理费、销售税费和购买土地的税费； 12、察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失；
13、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现； 14、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产； 15、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。 16、贴现期限确定错误的问题。
17、管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。 18、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点 19、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。
20、开发完成后房地产价值的推算：①市场法②长期趋势法③收益法(应折算到估价时点上来) 21、不应忽略某些无形收益(P224) 22、总建筑费没有折现到估价时点
23、一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。 房地产价值＝开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。①不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。②开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。
24、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。
25、推测未来楼价方法要正确：出售的房地产，可用市场法；出租或自营的房地产，用收益法； 26、要体现最高最佳使用原则
27、注意计算参数的客观性，计算时不要漏项
28、静态分析时注意各参数的取值(开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样)
投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、管理费用，销售税费一般不计息。
29、现金流量法计算注意的问题
开发投入的时间和比例；销售时间、估价时点；不包括利息和利润。 九、基准地价修正法估价应注意的问题
难点：基准地价的求取；把握基准地价的内涵
★运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：①搜集有关基准地价的资料；②确定估价对象所处地段的基准地价；③进行交易日期修正；④进行区域因素修正；⑤进行个别因素修正；⑥求出估价对象宗地价格。
1、进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。 2、交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。
3、区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。
4、运用基准地价修正法评估宗地价格时，宜按当地对基准地价的有关规定执行。
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5、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确； 6、基准地价修正法应说明地价的内涵 十、其它方面
1、房地产概念(混淆房地、建筑物、土地及实物、区位、权益交待不清) 2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错
楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价÷容积率 建筑密度=建筑物基底占地总面积÷总用地面积
3、估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)
?缺少房地产权益状况描述(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等)；?土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况)；?建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等)；?区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。?租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。
4、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10～30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8?。
5、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 6、估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
7、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 8、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 9、注意利息的计算方式，期限 10、现实用途和法定用途相符
11、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)
12、估价对象描述未说明建筑物建成年月及房屋、土地的产权状况。
13、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。
14、如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
15、未说明每种估价方法的定义、步骤。
16、在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期完工。 17、税费中不能列支所得税；
【不同估价目的下的估价】
▓估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价(如企业合资、合作、联营、股份制改组、合并兼并等)。 ★国有土地使用权出让价格评估
1、土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖、挂牌的出让方式。协议出让的价格评估，应采用市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照房地产拍卖底价评估进行。
2、土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。 ★房地产转让价格评估
1、房地产转让价格评估，应采用市场价值标准。
2、房地产转让价格评估，宜采用市场法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
3、划拨土地转让房地产时，应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
《契税暂行条例细则》第十一条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。” ★房地产租赁价格评估
1、从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
2、房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
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