建筑工程行业BT业务的盈利模式和财务处理
1. BT：项目融资新模式
BT(build—transfer)即建设—转让，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。相比于BOT，BT是BOT的一种变换形式，BOT通过特许经营获利，而BT通过回购款获利。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。BT项目的建设一般由项目投资发起人与其他相关投资者共同出资成立项目公司，由项目公司负责整个BT项目，与回购方签订回购协议。BT项目和一般的垫资承包项目的区别主要在于以下几个方面：
区别 性质 项目所有权
BT模式
带有行政色彩的民事行为 投资人拥有项目所有权
垫资施工 纯粹的民事行为
垫资人对项目不享有所有 权
出资方地位 项目业主 项目承包方
出资方利润空间 施工利润＋融资利润＋政府转嫁的风险收 施工利润
益
担保与否
一般有银行或政府回购担保
一般无担保
1.1 设立项目公司的总包BT模式
项目的建设实施一般有两种模式，一是投资者或组建联合体的单位具有建筑资质， 项目公司直接实施项目建设，建设期间按照会计建筑合同原则处理，确认相应的收入及成本。这种模式适用于工程技术比较复杂、投资规模大，且投资方具有较强的工程建设管理经验和能力的工程项目。如围海股份与其全资子公司宁波高新区围海工程技术开发有限公司共同组建舟山市网新围海建设投资有限公司，由网新围海作为项目公司，以BT 模式与项目业主（发包人）舟山市定海区金塘北部开发投资有限公司在2009 年6 月份签订舟山市定海区金塘北部沥港渔港建设工程项目I标段工程。网新围海负责该项目的投融资、建设和管理工作。在2009 年12 月底，网新围海再把该项目的施工承包的合同发给围海股份，由围海股份负责施工。
1.2 设立项目公司的二次招标BT模式
投资者没有建筑资质，项目公司通过招投标流程的中标单位实施建设。项目公司通过支付第三方建筑施工单位的施工费用，确认相应的长期应收款费用，待回收期内进行摊销。这种模式适用于工程技术成熟、技术标准明确，且投资方无工程建设管理经验或者施工能力不足的工程项目。如浦东建设投资的北通道项目BT 项目，浦东建设与上海浦东城市建设投资有限责任公司联合组建了北通项目公司，其中浦东建设股权占55%。北通道项目的主体工程约为43.6 亿，北通项目公司把主体工程分成了20 多个标段分开招标，公开对外招标，其中上海新腾市政道路交通设施工程有限公司中标二标段，上海水利工程集团中标14 标段，浦东建设也在当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。
1.3 不设立项目公司的总包BT模式
与设立项目公司的总包BT 模式相比，这种模式最大的区别在于投资方不组建项目公司，而是由投资方直接对BT 项目进行融资、建设组织和管理以及施工建设。这种模式适用于工程技术较为简单、投资规模不大，且投资方有较强的工程建设管理经验或者能力的工程项目。如铁汉生态在2011 年9 月直接与政府BT 业务代理公司郴州高科投资控股有限公司签订了郴州林邑公园、西河带状公园及生态治理BT 项目投资和施工总包合同，不单独设立项目子公司。
2. BT收益=施工收益+审价差+回购期投资收益
一般而言，BT业务的收入可以分为三块：分别为施工阶段的施工收益；审价完成之后产生的审价差；回购期内产生的投资收益。
完整的BT项目一般经历项目建设期和项目回购期，建设期通常为1-3年，回购期通常3-5年。本文主要阐述一下同时提供投资和建造服务的项目公司BT财务处理。建造期间，建筑公司按所提供的建造服务确认相关收入和成本，同时确认“长期应收款-建设期”。待工程完工审价后将“长期应收款-建设期“转入”长期应收款-回购期“。
我们以浦东建设2007年投资承揽建设浦东机场北通道BT项目为例，主要的项目资料来自于公司的增发招股说明书、债券发行说明书、短融发行说明书和各年度的年报，此外，本文估计了一部分财务数据，以下涉及具体的分录是根据中国相关会计准则以及中国中铁、浦东建设、铁汉生态、围海股份和海诺尔等公司的招股说明书和年报等公开资料中关于BT和BOT财务处理的规定所作出的合理判断，因此可能本报告中案例涉及的数值可能与实际情况存在一定的出入，本文重点关注的是项目实施过程对公司报表的大致影响，而非精确的数字。
浦东建设成立的项目公司北通公司与2007年10月16日与上海市浦东新区发展和改革委员签订关于浦东机场北通道投资建设的三份回购协议，暂定回购基数合计106.3352亿元（其中投资额93.8989亿元（包含前期费用和工程施工费用），利息12.4363亿元）。该项目计划工期为2007年10月至2009年12月，项目竣工后，浦东新区人民政府将在8年内分期支付回购资金，回购期间从2010年起始，连续8年至2017年支付完最后一笔回购款。
2.1 建设期间，前期费用不确认收入，利息资本化计入长期应收款
与建安费用无关的代垫款项，不构成BT项目的收入和成本，比较典型的是建筑项目的前期费用。
政府方通常委托当地国有企业负责前期工作，前期费用通常由投资人承担，
计入投资成本。BT项目的投资方是征地拆迁工作的资金支付主体，一般前期费用和建安费用会分开签订回购合同，回购的时间安排也可能不一样（比如铁汉生态的BT项目在拆迁工作完成后即前期费用即进入回购期，而建安成本需要竣工后才进入回购期；而浦东建设的北通道项目是在整个项目竣工后集中进入回购期）。
北通道项目的主体工程约为43.6亿，北通项目公司把主体工程分成了20多个标段分开招标。根据浦东建设2008年的公增招股书统计，公司当时中标北通道主体工程项目新建三标和二十标。其中，三标中标价为3.49亿元，全长592米，工期795天；二十标中标价为2.75亿元，全长1203米，工期765天。合计为浦东建设带来了约6.24亿元的施工合同。这部分可以计入浦东建设的主营业务收入。
2007年10月至2009年12月（建设期间），浦东建设工程确认一部分营业收入和成本（注：以下所有分录的单位都为亿元）：
借：工程施工5.5 贷：应付工资/原材料5.5
（工程建设成本投入，这个是根据一般的工程毛利率估计出来的成本） 借：营业成本5.5 工程施工-毛利0.74 贷：营业收入6.24
（根据公司披露的数据，浦东建设在北通道项目承接的施工合同额达6.24亿元，工程施工收入确认在浦东建设报表）
2007年10月至2009年12月（建设期间，北通公司的账务处理）