概念地产与泛地产论
房地产策划从产生到现在，是依据一定的思想、理念、观念进行的。纵观策划成功的房地产经典项目，无不这样。近十年来，在我国的城市建设中，出现了不少的新思想、新理念、新观念，它们对房地产策划很有指导作用。如钱学森先生倡导的“山水城市思想”、王志纲先生提出的“地产论”（概念地产与泛地产）、卢铿先生呼唤的“新住宅运动”，还有“生态住宅”、“居住郊区化”等观念。这些思想、理念和观念新颖、独到，在一定程度上反映了现阶段我国城市建设、城市规划、城市建筑及城市房地产开发的基本要求和基本规律。
房地产策划如果没有这些思想、理念和观念的指导，就会失去思想根基，很难策划出有影响的房地产经典项目。因此，把握和领会这些思想、理念的本质、内容和精髓，对房地产策划运作的顺利开展具有不可估量的作用。
第一节 概念地产与泛地产论
一、概念地产与泛地产的提出
（一）概念地产的提出
1993年至1996年间，广州、深圳及珠江三角洲等地的一些项目，发展商采用了一种新的运作手段。在楼盘推出时以某种概念、理念作为出发点，进行全方位的宣传，使该楼盘全民皆知，销售取得成功。最有代表性的是广东顺德“碧桂园”，它以“给你一个五星级的家”为主要概念，并
贯穿于项目的各个环节，在当时引起空前的轰动。接着，深圳“联合广场”、广州“名雅苑”、番禺“丽江花园”、深圳“万科花园”等楼盘相继采用这一手段，使各个项目名声在外，取得不同寻常的效果。
1996年11月，身为王志纲工作室首席策划的王志纲先生在深圳召开的房地产专题学术演讲会上对当时的房地产形势进行总结，提出了著名的房地产“三阶段论”：即1991年至1993年为房地产“炒家市场”阶段；1993年下半年至1996年为房地产“用家市场”阶段；1996年以后为“概念地产”阶段。
概念地产阶段的主要特征是房地产开发项目被赋予鲜明的主题和以新的生活方式概念去吸引消费者，从而在竞争的市场中获得成功。 （二）泛地产的提出
1998年7月，中国房地产（南方）峰会在广州举行，王志纲应邀参加了会议。会上，王志纲根据他对房地产形势的洞察了解，提出了“泛地产”理念。他认为房地产经过一段的“概念地产”后，现已进入了“泛地产”阶段。他还透露开始对“泛地产”进行实质性的探索。会后，南方各大传媒对王志纲提出的新理念进行了报道，传遍全国。
二、概念地产与泛地产的内容
（一）概念地产的内涵
王志纲提出的“概念地产论”包涵以下几方面内容： 第一、房地产开发项目是由概念、主题支持的。
王志纲指出：“很多项目都是先给他们一个概念，这个概念被社会接受以后，这个概念所支持的硬件就能被消费者对象所接受，基本上是不愁市场的”。
第二、概念地产是一种经营理念。
指的是房地产开发与营销中无形的要素，诸如社区文化、生活方式、品牌形象等，通常寓于有形的实物地产中，并赋予有形地产的主题和灵魂。“理念就是项目的灵魂”。
第三、房地产开发项目要进行“概念设计”或“理念设计”。
“概念设计”影响项目的成败，是项目“成功策划的核心”。没有进行“概念设计”的项目或“概念设计”不好的项目，是很难走向市场的。 （二）泛地产的内涵
王志纲提出的“泛地产论”是对“概念地产论”的进一步完善和发展，它包涵以下几方面内容：
第一、泛地产论继承概念地产论的精髓，并进一步深化和完善。 真正的概念地产时代的开始，与泛地产阶段的到来是一脉相承的。从概念地产的角度来理解泛地产，就是整合各种概念、理念而有机形成的复合体。
第二、泛地产是与狭义地产相对的概念。
“泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发，即盖房子，并为房子配套一些附属设施（道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校泳池、大门、会所等）。总之其核心是?房子?。
所谓泛地产，就是整合各种概念、理念而有机形成的复合体，它的直接意义在于，既能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神的需求。 实际上，泛地产就是以发散的思维方式，跳出行业之外，整合资源，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育业、教育、科技等产业融合起来，营造新的文化与生活方式。泛地产不再局限于以?房子?为核心，?房子?可能是主体，也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区（社区），如城郊休闲型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等等，即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种?产业房地产?。”
泛地产要求摆脱传统房地产开发的思维定势，不局限于“以房子为核心”，房子可能是主体，也可能成为附属的配套设施，它在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区）。泛地产对房地产项目策划更综合、更宏观、更富于原创性，适度超前地将项目置于即将到来的大势潮流之前，让潮流推动项目往前走。 第三、泛地产的关键是理念创新。
理念创新就在于适度超前地研究未来适合人类发展的各种新的生活方式，并将它们充分地消化、升华和提炼成能够统帅全局的思想精华，并使其渗透、融合、演绎在房地产的开发之中。创新可分两个层次，一类归于技术和操作层面，如：设计创新、产品创新、营销创新、服务创新等。但是作为一个房地产开发商来说，更要关注哲学、思维层面的创新
问题，主要指理念创新。王志纲认为，房地产靠克隆，靠模仿，靠经验已经走不通了。市场在计划经济的时候是等来的，在市场经济的早期是找来的，在市场经济的今天是做出来的。哪里有创新的开发理念，哪里就有好卖的房子和相应的生活方式。所以，创新是发展商必须面对的永久课题。
三、概念地产与泛地产论对房地产策划的影响
王志纲先生提出的概念地产与泛地产论（以下简称地产论），对整个房地产策划领域产生很大影响，不少房地产项目策划就是在“地产论”理念的指引下，通过独特的概念（理念、主题）设计（策划）和泛地产理念创新，使开发的楼盘顺利走向市场，获得成功。
“地产论”的提出，为房地产策划实践提供了一种科学的理论指导，具有深远的历史意义。
（一）“地产论”是房地产策划的重要指导理念，具有理论指导意义。 众所周知，房地产策划作为一种智慧咨询业一开始是在实践中诞生的，由于策划行为能为房地产企业带来效益而逐渐得到社会的认可。在房地产策划实践的不断摸索中，王志纲以他思想者的功底把房地产策划的客观现象抽象为客观规律，这是房地产策划不可多得的理论财富。“地产论”的提出，影响了整个房地产界，一直沿用至今，是房地产策划的重要指导理念，具有普遍的理论指导意义。
（二）在房地产策划实践中创造了经典案例，具有现实意义。