街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制。
第二十二条 因物业的承租人、借用人或者其他使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为而发生的物业服务合同纠纷，可以参照本意见关于业主的规定处理。
第二十三条 本意见自2011年10月27日起施行。
本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。
本意见施行后，法律、法规、司法解释有新规定的，按新规定执行。
浙江高院出台审理物业纠纷案件指导意见
新闻发布会发言稿
浙江省高级人民法院民一庭庭长 许惠春
（2011年10月27日）
新闻媒体界的各位记者、朋友： 大家好！
为指导全省法院依法妥善审理物业服务合同纠纷案件，我院在长时间、大规模专题调研的基础上，制定了《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》），并于今天正式发布施行。现在，我向各位介绍一下《意见》的有关情况和主要内容。
一、制订出台《意见》的背景
近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面都起到了不可替代的作用，已经成为广大市民日常生活中不可或缺的组成部分。同时，与之相关的物业服务合同纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，我省法院2007年受理一审物业服务合同纠纷案件1161件，2008年受理3107件，2009年受理5355件，2010年受理数则在6000件以上，四年间增幅达417%；而今年前三季度受理数已超过5000件，同比有增无减。
由于物业服务合同纠纷往往涉及众多业主的切身利益，处理不当极易导致矛盾激化，甚至可能引发群体性事件，从
而影响社会和谐稳定。近年来小区业主殴打保安或保安打伤业主、业主驾车封堵小区大门或道路、业主大规模集体上访或投诉的事件经常见诸媒体，引起社会各界的高度关注，也反映出当前物业服务领域中存在许多亟待规范的问题。与此同时，虽然现有法律、法规和司法解释已作了不少规定，但仍然不足以解决现实生活和审判实践中出现的新情况、新问题，而广大业主、物业服务企业以及社会各界都强烈希望能尽可能减少和避免发生纠纷，期望人民法院能依法妥善处理好纠纷；各地法院也面临着较大的审判压力，迫切要求上级法院对有关疑难问题予以规范统一和业务指导。
为回应社会各界和下级法院的关注和期盼，促进此类纠纷解决、社会管理创新、和谐社会建设，我院民一庭从去年上半年开始，就成立了专门课题组，通过实地走访、查阅案卷、召开座谈会等，全面了解、基本掌握了当前我省物业服务合同纠纷的主要情况，特别是存在的问题。同时，在形成6万余字调研报告的基础上，起草了《意见》稿，对目前物业服务合同纠纷案件中的主要热点、难点问题提出指导性意见；并经多方征求意见，多次修改。
二、通过媒体向社会公众公开征求意见的情况
在制定《意见》过程中，我们除了在三级法院内部征求修改意见外，还多次征求物业服务双方代表、专家学者、主管部门等方面的意见。特别是为了更广泛地听取社会各界意见，今年9月13日，我院通过报纸和网络媒体向社会公众公开征求意见，引起了高度关注和热烈反响，具体体现在：
一是媒体报道及时广泛。在9月13日当晚及次日，法制日报、浙江法制报、钱江晚报、今日早报、青年时报、都市快报、每日商报、杭州日报、浙江广播电台浙江之声、法制网、浙江在线、浙江法治在线、浙江法院网等媒体迅速进行了刊载；人民网、新华网、中新网、网易网、搜狐网、新浪网、腾讯网、凤凰网、中国日报网、中国法律信息网、光明网、中国证券网、新民网、新蓝网、浙江新闻网等网络媒体也对有关内容进行了转载；不少媒体结合法条和实例，进行了详细解读。从而达到了媒体信息的短时间、大面积覆盖，为我们快速、有效地征集公众意见提供了很好平台，同时也宣传了物业服务合同方面的法律知识。
二是参与者众多、代表性强。在短短的一周多的时间里，我们收到了近100位（个）公民和单位以不同形式提出的近500条反馈意见、修改建议。参与者具有广泛代表性，其中既有广大业主（包括群体）、业主委员会成员（大多是主任），也有物业服务企业，还有专家律师、行业管理协会（浙江省房地产业协会，温州市物业行业管理协会）、政府主管部门工作人员，以及关心物业服务行业发展、物业服务纠纷处理的诸多人士。特别令人感动的是：家住杭州市上城区城南家园已80岁高龄的陶老伯，和家住杭州市华星路嘉绿苑已75岁高龄的吴老，因为不会电脑打字，就一笔一划、工工整整地写了很详细的反馈意见，并对我们工作提出了很好的改进建议。杭州新闻广播电台《老缪说物业》专栏节目还将收集到的听众意见提供给我们。
三是参与形式多样、内容集中、质量较高。反馈意见既有来信来函、电子邮件，也有打来电话，还有专程直接来我院当面反映，有的还采用多种方式、多次反映。反馈意见主要集中在业委会诉讼主体资格及物业服务费的核减等问题上，这也是征求意见稿的主要内容、焦点问题。对此，大家不仅仅提出修改意见方案，还提出了具体实例根据和法律政策依据，进行详细阐述、论证，就像一篇篇小论文，具有相当的司法理论和实务水平。
四是参与成效好，不少意见建议被吸收采纳。尽管针对征求意见稿的内容甚至同一问题，大家的观点不尽相同，有的甚至针锋相对，我们难以全部吸收、采纳，但其中不乏真知灼见，我们经过认真研讨后，在修改过程中将此部分或全部吸收采纳。如征求意见稿中的重要内容、也是公众最为关注的焦点问题，即关于“因物业服务存在瑕疵而是否可以核减物业服务费”问题，绝大多数人士对此持反对意见，认为这会助长少数业主的“耍赖”欠费行为，不利于大多数交费业主权益和小区整体利益，也不利于物业服务产业的正常发展；同时，我们考虑到司法实践中掌握“如何具体核减”的尺度也很困难，所以，最终删除了这部分内容。另外，对业主委员会诉讼地位、业主大会授权方式等等，我们也在吸收了许多合理意见后作了一定程度的调整、修改。
总之，这次向社会公众公开征求意见，效果之好，出乎意料，使已经十易其稿的《意见》稿更为成熟，更加合法合情合理，更符合实际情况，更具有现实可行性。所以，我们