西南财经大学天府学院 东郊记忆项目投融资管理与决策研究
费、个人发布会等专业性、高消费以及体现身份和生活方式的业态。
（二）、劣势
1、产业基础薄弱，缺少生产群体：项目最初的定位是以音乐为主题的创意产业园区，但由于缺少音乐产业的生产群体，产业基础薄弱，强行植入音乐主题很难成功，因此定位和业态进行了调整，但这种调整尚需时间。
2、缺少商业场所，酒吧、KTV形势单一：音乐主题并没有和其他业态发生很好的互动，导致其他休闲业态的可替代性较强；现有的商业设施明显不足，除了话剧、影院几个较大型的亮点以外，缺少商业场所，酒吧、KTV等的形式也比较单一；
3、消费时段集中在晚上。
（三）、机会
第一，市场潜力巨大，园区空间大，可容纳项目多。 第二，打造一站式休闲，多元化消费融为一体。
第三，打造音乐人才培养基地，为音乐人才提供展示的舞台和机会。 第四，打造成都城市地标，以公园的身份面向市民，添加“记忆”这一情感因素，打造一基地，多名片。
第五，政策支持：2009年，我市将文化创意产业列为全市重点推进的战略性新兴产业，发布了《成都市文化创意产业发展规划（2009—2012）》，明确了文化创意产业定位和发展目标，全力建设“西部第一、全国一流”的文化创意产业标杆城市和“成都东村即东部新城文化创意产业综合功能区”等多个市区文化创意产业功能区。
为推进文化创意产业发展，成都市确定利用东郊老工业区中的原成都红光电子管厂旧址，将部分工业特色鲜明的厂区作为工业文明遗址予以保留，并与文化创意产业结合，打造音乐产业基地。
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（四）、威胁
1、餐饮购物威胁：距离万象城、太古里较近，餐饮、购物方面受到威胁。 2、酒吧、KTV威胁：娱乐项目受到兰桂坊、九眼桥酒吧街的威胁。 如图1：
图1 东郊记忆位置图
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三、总投资估算 （一）、项目对比
在东郊记忆建设项目投资估算上，我们选取了同为休闲建设项目且已建成的尽享优越交通和人流优势的北京三里屯太古里建设项目进行对比估算。北京三里屯太古里坐落于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处，由19座低密度的当代建筑布局而成，以北京的“胡同”与“四合院”为设计灵感，并融入时尚元素，赋予古老事物以时尚的新面貌。设计理念是以风尚生活为本，打造出一个19幢低密度建设布局而成的大型开放式购物街区，顾客既可以在户外间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐，格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。北京三里屯太古里占地面积5.3万平方米。建筑面积17.2万平方米。东郊记忆占地面积205亩，建筑面积约19万平方米，三里屯最初开放于2008年，2013年又重建。
（二）、可对比性计算
为了使东郊记忆项目投资估算更加准确，我们对东郊记忆和北京三里屯太古里进行可对比性计算即总建设规模的比较。北京三里屯太古里建设总面积17.2万平方米，东郊记忆建设总面积19万平方米，19/17.2=1.104。
计算得知，东郊记忆和北京三里屯太古里可比性值为1.104满足可比性区间（0.6 （三）、单位生产能力投资估算方法 为了更加准确估算东郊记忆建设项目，我们引进先进的工程投资估算方法，单位生产能力投资估算方法，即K2=K1（N2/N1）P。 其中：K2：拟建项目所需固定资产投资额；K1：可比项目实际固定资产投资额；N2：拟建项目生产规模；N1：可比项目生产规模；P：物价换算系数。 7 西南财经大学天府学院 东郊记忆项目投融资管理与决策研究 （四）、东郊记忆一二类费用计算 表1东郊记忆和北京三里屯太古里相关数据 建设面积 建设总投资 北京三里屯太古里 17.2万平方米 40亿 东郊记忆 19万平方米 71亿（预估） 注：经由国家统计局查询，2012—2016年建设期内年均物价换算指数为1.6，则 K2（东郊记忆投资估算）=40*(19/17.2)*1.6=71亿 （五）、东郊记忆预备费估算 由于东郊记忆建设项目周期长，范围广，投资大，我们所预估的投资额将会受到物价指数变动和工程进展，投资总额将会变动，为此，我们按照行业标准对总投资进行预备费计算，即预备费为71*10%=7.1亿。 （六）、东郊记忆投资总额估算 由单位生产能力投资估算方法算出投资额为71亿，投资预备费为7.1亿， 为此东郊记忆项目总额为71+7.1=78.1亿。 四、运营费、收入估算 （一）、总体项目对比 东郊记忆建筑总面积约19万平方米，为了使我们的预算更加的准确，我们选取了同为休闲建设项目且已建成的尽享优越交通和人流优势的北京三里屯太古里建设项目进行对比估算。其中，北京三里屯太古里坐落于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处，由19座低密度的当代建筑布局而成，以北京的“胡同” 8 西南财经大学天府学院 东郊记忆项目投融资管理与决策研究 与“四合院”为设计灵感，并融入时尚元素，赋予古老事物以时尚的新面貌，顾客既可以在户外间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐，格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。 （二）、项目运营费估算对比 1、管理费用 东郊记忆位于成都市东二环外侧建设南支路1号，主要客群以普通休闲者（本地居民、旅游者）、城市白领（商务人士、时尚青年）和社会精英（专业音乐人、高端消费人群）为主，旧厂房的建筑新貌、各种工艺活动以及各种具有典型历史记忆的业态项目；商务办公及培训、音乐主题酒吧、主题餐饮、主题活动、时尚发布活动、创意购物等主题浓厚的业态类型；会员制顶级会所、俱乐部、高档艺术品消费、个人发布会等专业性、高消费以及体现身份和生活方式的业态。交通的便利，使客流量将不断增加，所以东郊记忆将不断完善。故由此故由此可以推断，东郊记忆的运营费用会加大。 为了使东郊记忆运营费估算更加准确，我们对北京三里屯太古里和东郊记忆进行可对比性计算即总运营费用的比较。东郊记忆营业面积19万平方米，北京三里屯太古里营业面积17.2万平方米， 通过对北京三里屯太古里运营费用计算得知： 人工费（3940万元）+行政办公费（1320万元）+ 设备设施维护费（392万元）+清洁费（261万元）+固定资产折旧费（780万元）=6693万元 以及加上不可预见费（以上各项之和的5%）和管理者报酬（以上各项之和的10%）、营业税金及附加（以上各项之和的6%） 以上费用总计约1405万元 最后，我们以10%的误差估计东郊记忆的运营费用，故约为8908万元 2、财务费用 按一般惯例，财务费用以租金、前期工程费、安装费、间接费、开发费这5项之和的15%为计算。则东郊记忆为103万元 3、销售费用 9