西南财经大学天府学院 东郊记忆项目投融资管理与决策研究
按照惯例，销售费用=销售收入* 3% 因为处于在建在售阶段，所以我们以年预估销售费用。
以北京三里屯太古里每年销售收入300万元计算，则东郊记忆应该为270万元。
（三）、项目收入估算
1、基本业务收入（参照北京三里屯太古里，以10%误差计算）
主营业务收入=租金收入=21030万元，其中主营业务成本和费用分别为3927万元、1028万元，以及主营业务税金1382万元，得出主营业务利润为14693万元，则东郊记忆的主营业务利润约为16162万元。
（四）、收益率、投资回收期估算
1、收益率
收益率R=（PA-PF）/PT
R=(16162/5%-9281/5%)/1000000=13%
参照北京三里屯太古里的案例，预期年化收益率为13%。
与当期同期定期存款利率r相比，若R>r>0，则经济上是可行的。而如今存款利率为5%，故证明是可行的。 2、投资回报期
就东郊记忆而言，每年情况相似，排除空置期；也就说在不空置情况下需要8年。
五、项目投资结构 （一）、项目投资结构
周氏集团股份有限公司主要是从事成都地区的土地开发、基础设施建设和相关产业的发展任务，同时负责与成都传媒集团和中国移动通信四川有限公司合资
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合作，共同投资、建设和运营东郊记忆。
（二）、初始投资总资金
东郊记忆总面积达205亩，建筑面积约19万平方米。总投资氛围两个部分：核心区和以以住宅为主体的开发区。从目前掌握的情况来看，东郊记忆项目的预计总投资额为78.1亿。我们公司计划投资30亿，占总投资额的38.41%。
（三）、资金缺口
东郊记忆是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成现代文化产业新型园区，是国家音乐产业基地，国家AAAA级旅游景区科技与文化融合示范园区。结合我们公司的实际情况，我们的资金缺口为8亿。
（四）、融资方式
从我们公司的融投资结构分析来看，采取BOT的融资方式。
BOT融资方式：政府将一个基础红色是项目的人特许权授予由投资者人组成的项目公司一定期限的特许权，项目投资公司负责建设、营运并收回成本，偿还债务，赚取利润，但投资项目公司只拥有经营权，而不是所有权，特许期过后须将项目的所有权移交给政府。（如图2）
图2 BOT融资示意图
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我们将通过向银行贷款的方式筹集资金，贷款期限5年，利率5.25%；并以公司后期的收益回报进行偿还和分红。就我们的市场调研资料证明，参照北京三里屯太古里的案例，项目将在8年内收回成本并盈利。
与当期同期定期存款利率r相比，若R>r>0，则经济上是可行的。而如今存款利率为5%，故证明是可行的。
所以就此而言，对于项目建设和今后对于融资发行的成本可以有效的偿还。 、
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附录
小组成员名单
班级 金融8班 金融8班 金融8班 金融8班 金融8班
学号 41206826 41206829 41203838 41206935 姓名 杨华 朱丹 杨济玮 周磊 百分比
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