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今年1～2月份云南省国民经济运行情况 固定资产投资 第一产业 第二产业 第三产业 房地产开发投资 商品房销售面积 销售额 社会消费品零售总额 城镇市场消费品零售总额 乡村市场现实零售额 643.11亿元 551.97亿元 91.13亿元 同比增长11.7% 同比增长11.9% 同比增长10.8% 223.88亿元 237.90万平方米 109.65亿元 同比增长2.7% 同比增长30.3% 同比增长20.8% 885.96亿元 13.49亿元 219.08亿元 653.40亿元 同比增长23.6% 同比增长36.5% 同比增长10.0% 同比增长28.7% 统计局分析：今年1～2月云南省经济运行开局平稳，但主要经济指标增速均比去年同期有所回落，全省经济运行后续走势值得密切关注。
从上述市场分析中，得出以下几点信号：（1）2014年同2013年相比，房地产市场继续低迷，房地产价格有下滑趋势；（2）2014年下半年虽然中央政府放开房地产调控市场以来，但房地产市场氛围仍然低迷，一方面开发商需要消化大量积压库存不但不能升价反而会降价抛售，另一方面购房者继续持观望状态；（3）房地产市场近期明显出现供大于求，消费潜力不够，刚性需求不足；（4）银行金融机构不良贷款率成上升趋势，银行面对房地产不良贷款压力明显增大，如何应对房地产贷款以及安全回收信贷资金已成为严峻考验。 六、价值时点
华夏银行昆明分行房地产估价报告 - 15 -
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所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。房地产抵押估价的价值时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。价值时点要依据估价目的来确定，根据估价委托人提供的估价目的并结合本次评估过程中注册房地产估价师完成估价对象实地查勘的时间为2014年10月15日，故确定本次评估的价值时点为：2014年10月15日。
七、价值类型
是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
房地产抵押价值，为抵押房地产在价值时点估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
假定未设立法定优先受偿权下的价值是指注册房地产估价师在遵循“独立、客观、公正”估价原则的基础上，对抵押贷款评估必须遵循“谨慎性（审慎性、保守性）”估价原则，要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。评估中保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，在评估测算的估价对象市场价值的基础上，合理、谨慎对估价对象市场价值进行分析、判断后而得出的审慎性价值。
市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
法定优先受偿款是指估价对象假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的数额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款。
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八、估价依据
（一）、有关法律法规：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》； 4、《中华人民共和国城乡规划法》； 5、《中华人民共和国担保法》； 6、《城市房地产抵押管理办法》；
7、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知；
8、中国银监会关于印发《贷款风险分类指引》的通知； 9、中国人民银行颁布的《贷款风险分类指导原则》。 （二）、有关估价技术标准：
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》； 2、中华人民共和国国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》； 3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。 （三）、有关行为依据： 1、贷后重估业务约定书；
2、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《土地使用权证》及相关资料； 3、本估价机构估价人员实地查勘、调查、收集的相关资料； 4、本估价机构掌握的有关市场信息资料。 九、估价原则：
本次估价在遵循“独立、客观、公正”的基本原则下，结合估价目的对估价
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对象进行估价。具体遵循：谨慎原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、预期收益原则、价值时点原则等技术性原则：
（一）、独立、客观、公正原则：
要求估价机构具有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象、估价委托人、估价当事人及估价利害关系人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
（二）、谨慎原则：
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面。评估中保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（三）、合法原则：
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间（价值时点）的价值或价格。房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括：合法占有、合法使用、合法收益、合法处分等方面。在合法占有方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法收益方面，应以法律法规规定的允许取得的合法收益为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规、当地政府规定或以合同约定等允许的处分方式为依据。
（四）、最高最佳利用原则：
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利
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用是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使估价对象价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。最高最佳利用必须同时符合一下四个标准：1、法律上允许；2、技术上可能；3、财务上可行；4、价值最大化。
（五）、替代原则：
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理的范围内。要求估价结果不得非合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。
（六）、预期收益原则：
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为房地产权利人带来不同收益，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定其利用方式的依据。以估价对象最高最佳利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据，将其折算到价值时点，得到一个客观、公正、合理、科学的收益价格。在收益法测算中，我们应以此原则来确定估价对象未来客观有效的预期收益。
（七）、价值时点原则：
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 十、估价方法
是指测算估价对象价值或价格所采用的方法。估价方法通常包括：比较法、收益法、成本法、假设开发法等。比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产；收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产；成本法适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制比较法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、
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