2017年注册会计师考试辅导 经济法（第三章）
（2）共同共有的外部关系
一般原则 须征得全体一致同意，共有人之间另有约定的，从其约定 一般情况下，此转让行为构成无权处分。只要有任何一位共有人拒绝追认，该无权处分行为即无效；若所有其他共同人均表示追认，则无权处分转化为有权处分，转让行为有效，受让人取得共有物所有权 共有人之一未征得其他共有人同意，擅将共有物所有权转让给第三人 在其他共有人未表示是否追认之前，无权处分行为既非有效，亦非无效，处于效力待定状态 如果第三人构成善意，可依善意取得制度取得标的物所有权。此时，即便其他共有人表示反对，亦不影响转让行为的有效性。其他共有人应有权向转让人请求损害赔偿 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 2.按份共有
按份共有是按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。关于份额的确定，《物权法》规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。” 按份共有人对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份关于共有物的管理 额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。同时，对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担 按份共有的内部关系 关于共有物的分割 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿 对外债权债务的内部效力 除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。相应地，当对外承担债务的共有人所承担的债务超出其应当承担的份额时，有权向其他共有人追偿 经占份额2/3以上的按份共有人同意，共有人另有约定除外 关于共有物的处分 按份共有的外部关系 关于份额之处分 未满2/3份额却转让共有物者，亦构成无权处分，其处理规则，与共同共有情形中的无权处分一致 按份共有人可自由转让其享有的共有的不动产或者动产份额。但当按份共有人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利
【考题·单选题】 （2012年）甲、乙系多年同窗，二人共同购买了一套住房。甲出资90万元，乙出资60万元，双方未约定共有类型。一年后，甲利用乙出差之机，请丙装修公司对房屋重新装修，并告知丙，该房屋由自己与乙共有，但装修费用由乙一人承担。乙获悉装修事宜后，表示反对，并拒绝向丙付款。后乙欲将房屋所有权转让给丁。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A.甲、乙对该套房屋形成共同共有关系 B.甲对房屋重新装修，不必征得乙的同意 C.乙转让房屋所有权，须征得甲的同意 D.对于丙公司的付款请求，乙有权拒绝
『正确答案』C
『答案解析』根据规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，
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或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，因此选项A错误；对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，因此选项B错误；因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外，因此选项D错误。
【知识点】善意取得制度 （一）制度价值
1.《物权法》规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
2.若符合善意取得的要件，则所有权人不得否认无权处分行为之效力。 3.善意取得制度对于动产与不动产均适用。 （二）动产善意取得 1.构成要件
（1）依法律行为转让所有权。善意取得只能在交易中发生，其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。 （2）转让人无处分权。
（3）受让人为善意。（2017年修改）所谓善意，指的是不知道转让人无处分权且对此不知无重大过失。善意的判断时点，以“受让动产时”为准，具体操作时，一般以动产交付时为准。 （4）以合理的价格转让。
（5）物已交付。动产以交付为所有权转移的标志，若物尚未交付，则交易尚未完成。（2017年新增）根据《物权法解释一》，有两点需要特别指出：第一，《物权法》规定的占有改定不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求；第二，转让人将《物权法》规定的船舶、航空器和机动车等特殊动产交付给受让人的，符合善意取得的交付要件。 （6）转让人基于真权利人意思合法占有标的物。
（7）（2017年新增）转让合同有效。转让合同是指为转让标的物所有权而订立的买卖合同等债权合同。《物权法解释一》规定，转让合同无论是因违反《合同法》而无效，还是因受让人存在欺诈、胁迫或乘人之危的法定事由而被撤销，标的物受让人均不得主张善意取得。 （三）不动产善意取得
不动产善意取得的构成要件及法律效果与动产相似，以下仅就特别之处作一简单阐述。 1.特别构成要件
（1）交付问题。对于不动产，应以登记为要件。
（2）善意问题。（2017年修改）对于不动产转让，具备下列情形之一时，应该认定不动产受让人知道转让人无处分权从而不构成善意：第一，登记簿上存在有效的异议登记；第二，预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；第三，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；第四，受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；第五，受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
另外，如果真权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权，则应当认定受让人具有重大过失，同样不构成善意。 2.特别法律效果
善意取得不动产，不消除不动产上其他已登记之物权，此与动产不同。原因在于，善意取得所有权仅导致登记簿上的所有权人发生变更，其他已登记的限制物权则不受影响，故继续存在于登记簿中。
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（四）限制物权的善意取得
《物权法》规定，限制物权的善意取得，参照所有权善意取得之规定适用。 【知识点】动产所有权的特殊取得方式 （一）先占 所谓先占，就是以所有权人的意思占有无主动产。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。 （二）拾得遗失物
所谓拾得遗失物，是指发现他人遗失之物而实施占有。
1.拾得行为不足以令拾得人取得遗失物的所有权，而负有归还权利人的义务，因此，拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门，有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，不知道的，应当及时发布招领公告。
2.遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。
3.拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权。
【考题·单选题】（2012年）甲在上班途中遗失手机一部，被乙拾得。甲发布悬赏广告称，愿向归还手机者支付现金1000元作为酬谢。根据物权法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。 A.返还手机是乙的法定义务，故甲虽承诺向归还手机的拾得人支付1000元酬金，乙仍无权请求甲支付该酬金，仅有权要求甲支付因返还手机而发生的必要费用
B.若乙将手机以3000元的市场价格卖给不知情的丙，则甲除非向丙支付3000元，否则无权请求丙返还手机
C.若乙将手机送交公安机关，而甲未于公安机关发出招领公告之日起6个月内认领，则乙取得该手机的所有权
D.若乙欲将手机据为己有，则甲有权请求乙归还，乙既无权请求甲支付1000元酬金，亦无权要求甲支付必要的返还费用
『正确答案』D
『答案解析』拾得人虽不能取得遗失物的所有权，却可享有费用偿还请求权，在遗失人发出悬赏广告时，归还失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权；选项A错误。若受让人通 过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物，权利人向其请求返还时，应向受让人支付相
应对价，否则受让人有权拒绝返还；选项B错误。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有；选项C错误。拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理；拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务；选项D正确。
（三）发现埋藏物
对于发现埋藏物并实施占有者，参照拾得遗失物的有关规定适用。 （四）添附
添附是附合、混合与加工的总称。原物经过添附而成新物，所有权仍为一个，因而需要确定添附之后物的所有权归属。
动产附合于不动产。不动产所有人取得附合之物所有权 附合 不同所有人的物密切结合，构成不可分割的一物 动产附合于动产。（1）非毁损不能分离，或分离须费过巨者，各动产所有人，按其动产附合时之价值，共有合成物；（2）附合之动产，有可视为主物者，该主物所有人，取得合成物之所有权 混合 所有权不属同一人的动产，相互混杂，难以识别或分离 在他人之动产上进行改造或劳作，并生成新物的法律事实 确定所有权时，准用动产附合之规则 通过对一项或数项材料加工或改造而形成新物之人，只要加工或改造的价值不明显低于材料价值，即取得新物所有权。新物所有权取得，材料之上的既存权利即消灭 加工 因为添附而失去所有权之人，有权请求取得添附新物所有权之人赔偿损失。
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2017年注册会计师考试辅导 经济法（第三章） 第四节 用益物权
【知识点】建设用地使用权 （一）建设用地使用权的取得 1.创设取得
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）无偿划拨 国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地 用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权 除上述可经划拨取得的情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得 有偿出让 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 （2017年新增）土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理：（1）不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。（2）不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。（3）正常办理交易和登记手续。
【考题·单选题】（2009年·旧）根据物权法的有关规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是（ ）。 A.自动续期
B.建设用地使用权收归国有，不得续期 C.经县级以上人民政府批准，可以续期 D.经不动产登记机构批准，可以续期
『正确答案』A
『答案解析』根据规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此选项A正确。
2.移转取得 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同 使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 移转取得的方式 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 下列房地产不得转让： ①以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》规定的条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 让与禁止 ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
【考题·多选题】 （2016年·考生回忆）根据物权法律制度的规定，以出让方式取得土地使
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