业主大会议事规则
（正式稿，第一版）
第一章 总则 第一条 制定依据
根据国家和江苏省《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经 2012年2月19 日业主大会投票通过。 第二条 业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主代表大会由本物业管理区域内的业主选举的业主代表组成。 本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
本业主大会设立的业主监察委员会为监督机构，代表业主对业主委员会进行日常的监督工作。
业主委员会委员和业主监察委员会委员不得兼任。 第三条 业主（代表）大会宗旨
本业主（代表）大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 物业管理区域基本情况
一、业主（代表）大会名称：苏州市吴中区木渎镇棕榈湾小区业主（代表）大会 业主委员会办公地址：棕榈湾小区物业二楼 二、物业类型：住宅、商业用房
三、物业管理区域概况：房屋总建筑面积113418平方米
第二章 业主（代表）大会 第五条 业主（代表）大会议事内容
(一) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二) 审议决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业
（首届业主委员会成立后的第一次物业管理企业的选聘由业主委员会负责召集业主代表协商并表决公示）；
(三) 决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四) 决定业主大会诉讼事宜；
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(五) 选举、罢免业主委员会委员；
(六) 审议决定业主委员会的工作权限和活动经费； (七) 审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
(八) 审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (九) 审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(十) 改变和撤销业主委员会的不当决定； (十一) 选举、罢免业主监察委员会委员；
(十二) 审议决定业主监察委员会的工作权限和活动经费；
(十三) 决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第六条 业主（代表）大会会议形式
全体业主大会可以选择下列第一或者第二种形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定，业主代表大会采用下列第一种形式召开会议。 (一) 集体讨论的形式； (二) 书面征求意见的形式。 第七条 业主代表
采用集体讨论形式议事的，且由业主推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下： 普通住宅每幢楼推举1至3名代表 ；别墅区推举1至3名代表 ；商业用房建议推举1名代表。本幢（区）确实没有业主愿意当代表的，可以推举其它幢（区）业主当代表。 代表通过业主书面签字的方式认可，任期为3年。 第八条 业主代表的职责
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见，并向业主大会会议如实反映。
业主代表代表业主在召开业主代表大会期间进行审议、讨论等，并进行投票表决。 第九条 业主（代表）大会表决形式
业主（代表）大会采用以下两种形式相结合的方式进行表决：
(一) 设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
(二) 专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，自动计入已表决的多数票数。
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第十条 召开业主（代表）大会会议的条件
业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每1年召开一次定期会议，以业主代表大会的形式召开。召开业主代表大会时，任何业主仍然可以亲自参加业主代表大会。
未授权委托给任何代表的业主可当场行使其相应的投票权数，因故不能当场出席的，可以要求业主委员会(换届工作小组)将选票发放至该业主指定处，但是如果该业主逾期不反馈意见或者未投票的自动计入已表决的多数票数；已经授权委托给代表的，通过当场的书面申请取消授权委托并得到业主委员会(换届工作小组)批准后，仍可自行行使其相应的投票权数。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： (一) 10％以上业主提议；
(二) 发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；
(三) 五分之四以上（含五分之四）业主监察委员会委员提议。 第十一条 召开业主大会会议的程序 业主大会会议按下列程序召开： (一) 会议筹备工作
业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。 (二) 发布公告
业主大会召开会议前10日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。 (三) 征询意见
采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，将业主（代表）大会议事内容书面征询物业管理区域内业主或者业主代表的意见。 (四) 回收统计意见
业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
(五) 通报大会议事决定
业主委员会(换届小组)在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。 业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第十二条 业主投票权的确定
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业主在业主大会会议上的投票权，按套计算方式确定，以房屋单元内独立套计算，每套一票（即一户一票）。
第十三条 业主、业主代表、业主委员会委员及业主监察委员会委员的代理 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
(一) 业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的10％。
(二) 业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。 业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定： (一) 有明确的委托授权书。
业主委员会委员和业主监察委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：
(一) 本人确实无法参加业主委员会会议； (二) 有明确的委托授权书。
第十四条 提议再次召开业主大会会议的限制
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会 第十五条 业主委员会职责
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
(一) 执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督，接受业主监察委员会的日常监督； (二) 听取业主、使用人的意见和建议；
(三) 拟订选聘物业管理企业的方案，并根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同（特别条款：首届业主委员会成立后的第一次物业管理企业的选聘由业主委员会负责召集业主代表协商并表决公示）；
(四) 拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，审议物业管理企业年度工作计划和费用预算，报业主大会决定；
(五) 拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
(六) 拟订小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，报业主大会决定，检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；
(七) 拟订小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定，监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；
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(八) 拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
(九) 监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度，对违反《业主公约》的行为进行通报处理；
(十) 召开业主委员会会议时通知业主监察委员会，并接受其质询和监督； (十一) 在业主委员会成立2个月内，组织业主按照第七条规定选出业主代表。 (十二) 审议物业管理服务收费标准； (十三) 业主大会赋予的其他权利。 第十六条 业主委员会委员条件
业主委员会委员应当符合下列条件：
(一) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； (二) 遵守国家有关法律，法规；
(三) 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； (四) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； (五) 具有一定组织能力； (六) 具备必要的工作时间。
(七) 其本人、妻子、子女、父母等直系亲属不在本小区聘请的物业管理公司工作，且不是业主监察委员会委员。
第十七条 业主委员会组成、任期、津贴和考核
业主委员会设委员7或9名，其中主任1名，副主任1名，执行秘书1名。主任、副主任及执行秘书在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期3年，委员可以连选连任。
为了弥补业主委员会委员在时间、精力、通讯费等方面的付出，并激励业主委员会委员更好的为广大业主服务，大会决定给予业主委员会委员适当的津贴，主任500元/月，执行秘书400元/月，副主任200元/月，其他委员100元/月。
为了加强对业主委员会的考核，由业主代表大会每年进行一次满意度的投票，根据满意度的结果实行适当的奖励，总奖金金额2万元人民币每年。
（1）满意度90％以上（含90％），业委会获得全部奖金；
（2）满意度80％以上（含80％），业委会获得总奖金的70％作为奖励； （3）满意度70％以上（含70％），业委会获得总奖金的50％作为奖励； （4）满意度70％以下，业委会不获得任何奖励。
奖金的发放按照以上规定的津贴比例发放给业主委员会委员。
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