深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 1 / 54 房屋本体及设备设施维护 目录
一、修改页………………………………………………………………………… 2 二、公用设备（设施）管理规程………………………………………………… 3 三、机电设备编号管理规定………………………………………………………22 四、安全操作管理规定……………………………………………………………20 五、设备房及设备使用管理规定…………………………………………………22 六、弱电系统设备管理规定………………………………………………………23 七、给排水设备（设施）管理规定………………………………………………25 八、变配电设备（设施）管理规定………………………………………………28 九、设备（设施）抢修管理规定…………………………………………………32 十、柴油发电机组操作规程………………………………………………………34 十一、消防系统设备管理规定……………………………………………………38 十二、电梯操作管理规定…………………………………………………………42 十三、房屋本体及公用设施维护管理规程………………………………………46
深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 2 / 54 房屋本体及设备设施维护 修改页
序号 修改摘要 修改后 版本/状态 修改人 审批人 生效日期 深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 3 / 54 房屋本体及设备设施维护 公用设备（设施）管理规程 1. 目的
通过对公用（共）设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。 2. 范围
适用于家和盛世家园（一期）物业管理服务相关的各类公用设备（设施）的管理, 大致包括以下类别：
a) 小区的供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三
箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。
b) 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设
备（设施）及给水管网系统。
c) 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、CO2（七
氟丙烷）气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。
d) 电梯系统设备：各类电梯及其附属设备（设施）。
e) 弱电系统设备：电视、电话、网络设备、无线电对讲设备；智能化系统（楼
宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场、电梯刷卡）设备（设施）等。
f) 通风及空调系统设备：通风、空调设备及其附属设备（设施）。
3．0定义
3．1 日常维护保养
指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2一级保养
对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触
深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 4 / 54 房屋本体及设备设施维护 头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．3二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．4中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对工程部分解体修理和更 换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5大修工程
大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。 3．6设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3．7事后维修（故障维修）
设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．8状态维修
通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。
4．0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：
Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。
Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视
深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 5 / 54 房屋本体及设备设施维护 系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、pos机系统、信息发布系统、呼叫中心系统、DDC现场控制器。
Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
5．0设备管理模式
采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5．1 对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5．2 对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 5．3 对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。
6.0 职责
6.1 工程部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工
程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续，定期组织专家对重要设备进行诊断，确定状态维修时机。
6.2 机电工程部负责对各物业服务中心的设施、设备管理工作进行技术指导、监控、检查（稽查）、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。
6.3 管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《机电设备维修保养合同》委托
范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《机电设备维修
深圳市联宏物业服务有限公司 SHEN ZHEN LIAN HONG PROPERTY SERVICE CO，.LTD 编 号 QW-JD-03-01 版 本 页 码 A/O 6 / 54 房屋本体及设备设施维护 保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。
6.4 品质管理部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。
6.5 设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常及定期的维护保养等）。
6.6 消防中心值班人员负责对设施、设备的工作状况进行24小时的监控，对监控到的异常情况及时通知设备责任人处理，并做好记录。
6.7 机电人员对主要供配电设备实施24运行监控制并抄录设备的运行参数。 6.8 机电维修人员对所属责任区域的公共设备（设施）的巡查维保工作及住户的请修工作；在巡视中发现其它问题及时报告机电主管/客服中心派人解决。 7.0 工作程序
7．1 设备前期管理
7．1.1 前期介入设备选型、安装要求等由工程部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。 7．2 设备的接管验收
7.2.1 设备的接管验收由工程部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收整改函中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司工程部对地产商办理（验收单接收人处签字盖工程部公章）。Ⅰ、Ⅱ级设备由工程部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单《公用机电设备验收单》报工程部复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、工程部各留一份作为交接凭证，管理处留复印件。
设备技术资料在设备交接验收时，由工程部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由管理处代表公司跟踪收取并填写《楼宇接管验收移交工程资料清单》，全部资料收齐后，在工程部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管，资料目录清单报工程部统一备案。