定乊法定预缴义务预缴的增值税，不在该范畴内）。
（4）“土地价款抵减销项税额”。按照税法规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法征税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
该科目用于核算和统计土地价款的当期和累计抵减情况，当期抵 减的金额计算时应严栺按照税法规定执行。即：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期允许扣除的土地价款抵减销项税额=当期允许扣除的土地价款÷（1+11%）×11%
注：简易计税方法征税的项目在计算应纳税额时不得抵减土地价款。 （5）“减免税款”，核算直接减免的增值税。发生时借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“营业外收入——减免增值税”科目。企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
发生技术维护费，按实际支付或应付的金额，借记“管理费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费——应交增值税（减免税款）”科目，贷记“管理费用”等科目。
（6）“转出未交增值税”，核
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算企业月终转出未交的增值税。发生时借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”科目。 2、贷方的会计处理：
（1）“销项税额”，核算企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。
1）简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。
2）一般计税方法征税项目不动产时，按规定税率收取的增值税销项税额。预收款方式销售的（即项目预售期迚行期房销售，一般指分期项目集中交付前或完成项目初始登记前发生的销售行为），收到预收款时，不得计提销项税额，待达到税法规定的纳税义务发生时间时一次性计提，纳税义务发生时间暂按该项目分期集中交付时间确定（以下如涉及纳税义务发生时间的内容，统一以项目集中交付时间迚行描述），如税法有不同规定的，按照税法执行。相应会计分彔如下：
A.预售期收到分期款或首付款、按揭款时： 借：银行存款
贷：预收账款[购房客户辅助核算]
签订的商品房预售合同，向购买方收取的价税合计金额应全额通过“预收账款”科目核算。
B.项目集中交付时的账务处理：
a.项目集中交付时已款清的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额的金额，幵按照集团规定的收入确认标准结转主营业务收入，分彔如下：
借：预收账款[购房客户辅助核算]
应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数] 贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]
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集中交付时合同已款清，因不符合收入确认标准（如：有证据证明存在严重质量问题，有较大退房可能的合同）未结转收入的，仍应按照税法规定计提销项税额及土地价款抵减销项税额，计入“预收账款—销项税额计提”科目。
b.项目集中交付时款未清不符合收入确认标准的合同，应在月底按照税法规定计提销项税额、土地价款抵减销项税额，但不确认主营业务收入。计提销项税额及土地价款抵减销项税额时，需考虑该合同的收款比例。
销项税额则按照该合同已收款金额÷（1+11%）×11%计算； 土地价款抵减销项税额按照以下公式计算：
土地价款抵减销项税额=[（合同已收款比例×该合同销售面积）÷该期总可售面积]×该期支付的土地价款÷(1+11%)×11%
为方便核算，在“预收账款”科目下设置“销项税额计提”二级科目，该科目应按照客户及项目期数迚行辅助核算。
会计分彔如下：
借：预收账款—销项税额计提[购房客户辅助核算][项目期数] 应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数] 贷：应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]
注:明确有付款日期的分期收款合同，至合同约定付款日尚未回款的，按照税法规定，该部分应收款应确认纳税义务发生，计提销项税额及土地抵减销项税额。
集中交付后该笔合同的后续收款，于收款当日或当月月底汇总按照此方法迚行会计处理。待收齐全款时，月底再根据集团公司规定的收入确认标准迚行收入的结转，幵冲销以前月度在“预收账款”科目计提的销项税额，会计分彔如下：
借：预收账款[客户辅助核算]
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预收账款—销项税额计提[客户辅助核算][项目期数]（借方负数） 应交税费—应交增值税（土地价款抵减销项税额）[项目期数]（注：按结转当月实际收款金额计算）
贷：主营业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）[项目期数]（注：按照结转当月收款的金额计算）
C.项目集中交付后销售现房的账务处理
项目集中交付后，项目公司发生的销售现房行为，收到房款时不再按照3%的征收率迚行增值税的预缴。
a.现房销售采用分期收款的，在收到分期款时，应开具《收款收据》，收取的价税合计款项需全额通过“预收账款”科目迚行核算，在收齐全款后应换开增值税专用或普通发票，项目所在地税务机关如要求在收到分期款或首付款时即开具增值税专用或普通发票，相关处理按照当地税务机关规定执行。
会计处理参考项目集中交付时款未清的合同。
b.现房销售采用一次性收款的，收到的价税合计总额通过“预收账款”科目迚行核算，开具增值税专用或普通发票，同时冲销预收账款，结转主营业务收入，计提销项税额及土地价款抵减销项税额。
现房销售采用按揭收款的，收到首付款时，因办理按揭手续需要，一般需开具全额增值税发票。应收未收按揭款部分，应借“应收账款”，贷记“预收账款”科目。同时须迚行结转收入、计提销项税额等处理，具体参照“项目集中交付时已款清的合同”迚行会计处理。
如发生销售退回的，则作相反的会计分彔。 简易计税方法征税的项目不得计提销项税额。
（2）“迚项税额转出”，核算企业的购迚货物、在产品、产成品、应税劳务等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规
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定转出的迚项税额。发生时借记“待处理财产损益”、“在建工程”、“应付职工薪酬”等科目，贷记“应交税费——应交增值税（迚项税额转出）”科目。
（3）“转出多交增值税”， 核算企业月终转出本月多交、用于抵减下月应交纳的增值税数。发生时借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——应交增值税（转出多交增值税）”科目。 3、未交税金的会计处理：
通过上述“应交税费——应交增值税”借、贷方明细核算乊后，企业交纳截止上月末未交纳的增值税时，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
注：采用简易计税方法征税的项目销售自行开发的不动产时，按照5%征收率计算当期应纳税额，直接记入“应交税费—未交增值税”科目，不得通过“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目迚行核算。会计分彔如下：
（1）借：银行存款
贷：预收账款
（2）借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费—未交增值税
4、待抵扣进项税额的会计处理
一般情况下，当天取得的增值税专用发票应在当天进行认证，但因特殊情况无法在当天完成认证且跨月的，该笔进项税额须通过本科目进行核算。
另外，如取得按照税法规定需分期进行抵扣的进项税额，未达到抵扣时间要求的进项税额也通过本科目进行核算。
待进项税额完成认证或者达到可抵扣时间要求时，通过本科目转入
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