9. 电梯管理制度
10. 电梯运行管理制度 11. 电梯机房管理制度
12. 电梯保养管理与维护制度 13. 电梯月保养制度
14. 给排水管理制度 15. 财务公开制度 16. 回访制度
17. 员工工作服管理规定 18. 工程临时用电制度
19. 员工工作指引及行为规范 20. 办公区管理规定 21. 管理人员培训制度 22. 管理人员奖惩制度
三、岗位职责：
1.管理处经理职责 2.物业经理助理职责 3.物业部工作职责 4.工程部工作职责 5.行政部工作职责 6.物业主任职责 7.工程主任职责 8.会所主任职责 9.保安助理职责 10.物业管理员职责 11.财务会计职责 12.出纳（收款）职责
13.安全管理员（保安）职责 14.设施管理技工职责 15.会所服务员职责 16.泳池救生员职责
17.中巴司机职责安全主任职责
四、工作考核标准：
1.管理处物业经理主任考核标准 2.管理处主管级人员考核标准 3.管理人员考核标准 4.管理处保洁员考核标准 5.管理处安全管理员考核标准 6.设施维护员（技工）考核标准 7.全安管理质量标准 8.土建工程维修质量标准
9.消防管理质量标准 10.绿化管理质量标准 11.交通管理质量标准 12.保洁管理质量标准
13.室内电器、照明维修质量标准 14.楼宇装修养护质量标准 15.给排水维修质量标准
第二节档案建立和管理
档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对GM花园的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 1、档案的建立与分类?
小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料的总和。 1）小区管理档案分类：? A.管委会工作资料；
B.委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本；
C.住户管理：主要包括住户资料(住房登记表、住户证件、 等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等； D.社区文化资料；
E.清洁卫生管理记录及资料； F.绿化管理记录及资料；
G.车场(车棚)管理记录及资料； H.文化娱乐场所（会所）管理资料； I.消防、治安管理记录及资料。 2）工程技术、设备管理档案? A.小区建设竣工资料；
B.管理处接管小区的有关资料和协议? C.小区改造变更资料(含装修管理资料)； D.房屋及公共设施维修(维护)资料；
E.设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料； F.科技图书及资料。 3）管理处内务管理档案?
A.经营财务：主要包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料； B.人事劳资：主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料；? C.规章制度及往来文件；? D.管理及运作规章制度；
E.政府、主管部门颁发的法律、法规文件； F.物业管理有限公司文件； G.其它外来文件；
H.本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文； I.质量管理文件及相应的资料、记录；?
4）其它文件
2、档案管理 1）管理思路 A、依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检索使用，机密文件加密，专人管理。
B、档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理不足，改进管理工作，原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见，物业经理决策修正工作规程。
2）档案管理的基本模式
A.采用多种形式的信息贮存方式，有计算机磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。
B.采用科学检查及多媒体查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。 C.严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。
D.加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮温的要求。
E.坚持对档案管理工作检查指导，一方面检查档案管理绩效，另一方面从档案中可侧面了解管理处各项工作的运作情况。管理处各部室每月检查一次本部门管理文件记录情况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案；管理处经理（或经理助理）每季对档案管理工作进行一次全面的检查，检查文件管理是否规范，有无遗漏，指出工作不足，以便更好地提高档案管理工作。
第三节 保洁、绿化
充分展现GM花园洁净、清幽的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，使GM花园真正成为一流的花园式住宅区，为创建国优、省优标准打下坚实的基础。 1）管理策划
A.全员保洁：在GM花园管理处，上至主任，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护、监督等工作。
B.专业养护、责任分明，以＂四有＂促进管理。
a)有专业管理，以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组，全面管理。 b)有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实。
c)有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金。 d)有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。 2）服务运作（包括但不限于）
楼梯、大堂、电梯：每日清扫2次以上，清除垃圾，保持洁净；
路面：实行16小时全天候保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净，每周冲洗公共通道2次以上；
生活垃圾：每天上门收集3次，周围环境洁净；
游泳池：每日清洗、洗尘1次以上，每周消杀2次； 乔木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；
灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害； 花卉：每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；
草、坪：及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米。杂草每周巡 查拔除。
隔离绿化带和环型绿化带：每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。
注：消灭卫生死角，以＂四定＂抓整洁绿化。 大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，管理处将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无＂五乱＂的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。 3）监管措施
卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。
第四节 保安措施
为使GM花园住户安居乐业，S物业管理公司在对GM花园进行现场考查和综合分析的基础上，根据其独特的地理位置、特点，制订出相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事治安案件责任发案率为零，火灾责任发生率为零，三车责任丢失率为零.
1）运用建立智技防系统?
充分运用GM花园现有的技防系统，增强小区安全防范的广度和深度，在该系统全天候监控下，小区内任何区域发生不测都会在第一时间传达出有关信息，从而快速采取应急措施。该系统。
2）以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范
仅有先进的技术手段是不够的，我们一贯强调人的因素始终是第一位的，这也是我们多年来的成功经验。在人防方面，我们将实施英国的快速支持体系并建立以信息处理指挥中心为总控制中心，以多种形式岗位为支持的治安网络。
为了营造祥和宁静的小区气氛，我们在保安人员安排方面还将落实两项新措施: 第一，便装安全员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其它地点的保安员全都着便装上岗，配带隐蔽式无线对讲机，随时与信息处理指挥中心联络。
第二，严密措施。即白天安排巡逻，而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。 3）实行安全保卫和治安防范等级制度
安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫对象的不同、治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。我们将在GM花园建立三级保安制度如下：
三级保安--夜间防范；发生三级火灾、悬挂三号风球等。
二级保安--发生二级火灾、发生自然灾害；发生持械斗欧案件；悬挂一号风球。 一级保安--发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大刑事案件等。
根据上述不同等级的保安要求，我们制定了相应的保卫制度，配置了相应的警力布置，以确保保卫对象的安全及消除任何对小区的危害。
4）赔偿承诺
凡经我公司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理者自身原因造成住户损失的。如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清、管理方法不当等原因造成住户受损等，我们将视情况对住户遭受的经济损失承担总额的5%--100%。
第五节消防工作管理
消防安全责任重大，这是我们多年对住宅区、工业区管理得出的切身体会。
全员皆兵，预防为主是我们开展消防管理工作的方式和原则。全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位，履行该岗位职责。预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面，将依照本公司ISO9002程序文件的规定，包括消防工作管理规定、义务消防员职责、紧急疏散程序、灭火救护程序等等，在各项规定中我们都制定了细致严密的条款。
消防管理的关键工作环节有：? (1)宣传教育?
开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。 (2)加强监督?
加强监督检查可防患于未然，我们将依照本公司ISO9000质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，我们还采用专用仪器，如手提电子煤气泄漏检测仪，在小区内定时定点进行检测，将事故消灭在萌芽状态。 (3)模拟演习?
我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。
第六节物业维修养护
完善的物业维修养护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且还可以保值、增值物业。要使物业的使用功能得到充分发挥，就要针对物业管理的特点，制定出整个物业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案。因此，建立一套完整精细而又行之有效的维护，将有利于物业的保值、增值，使住户的居住环境更为完善、舒适。
1、物业维修养护计划和实施(详见标书附件)
1.消防系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准 2.电梯的定期维护、日常维修计划、方案、标准
3.中央空调系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准 4.电力系统年度维护计划 5.公共机电设施维护检查表 6.照明系统维护计划
7.给排水系统年度维护计划